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大房子的麻烦 原创：大头 日期：2018-03-01  买不起房子的大头，对于房价，只能胡说八道个痛快。 01 房价真的下跌了。近日，国家统计局公布了1月份的数据，32个月以来，一线城市的房价首次出现同比负增长，深圳降幅最大，达到3.4%。 更进一步，二手房涨幅连续16个月回落。虽说只是涨幅回落，意味着价格还在上涨，但也有消息曝出，北京燕郊的二手房降幅很大，普遍在15%-20%之间。 统计局的数据表明，一年来的调控政策，管用了。 大头数学不好，一遇到数据就头疼，尤其是看到统计局的数字，配合没办法数手指头的描述：同比环比，涨幅回落，跌幅收窄......都是奇妙的词语。总可以把一直上涨的房价，描述得很温和，一种眼看就撑不下去的感觉。而对于GDP数据，则可以描述得很淡定，一副希望满满的样子。  这就是数字的艺术，谁说中国出不了艺术家？ 02 古往今来，没有哪个年代，哪个地方，像我们这样心系房价。 不仅老百姓关心，领导们也是费尽了脑子，2018刚过2个月，全国各地出台的调控措施就已超过50次。难道只有中国人住在房子里吗？美国人口也不少，住的房子还宽敞，为什么人家就不用整天盯着房价呢？ 20年来，我们为房子费尽心机：有的全家凑首付，有的排队抢二套，有的置换学区，来回折腾。甭管有房没房，都在为房所困。 按理来说，全国上下聚精会神搞房地产，应该搞出一个皆大欢喜的局面才对。可奇怪的是，房子问题越搞越头疼，多少人为此焦虑不安，精神不振，腰腿酸疼，好像身体被掏空。  想把透支的身体补起来？那首先要找到房价的根子。 大头不懂数字，但能悟出数字背后的玄机。那些拿数字算来算去的分析文章，别说根子，连手都没摸到。接下来，大头就要把房价的根子给扒出来。 03 要谈房价，首先要谈一个人，这人不是房价天气预报的播音员任志强，也不是盖了最多房子的厨师王石，而是曾国藩。 曾国藩晚年做过一个梦，梦中与几位朋友闲聊天，朋友们赞颂他是大功臣，挽救了清朝的命运；唯独有一位朋友冷眼旁观不言语，曾国藩纳闷，上前询问。 那位朋友说：功臣？大清朝毁就毁在你手里，曾国藩你是大清的罪人啊。 曾国藩最大的功绩是搞定了太平天国，打仗，拼的不仅是武器装备、战略战术；更关键的是后面的“钱”。没钱，连兵都养不起，别说打仗了。太平军盘踞在江南一带，那可是大清的粮仓，大清不仅丢失了地盘，更把钱袋子丢了。 曾国藩在老家招募湘军，向朝廷要军饷。咸丰皇帝没钱，又得指望曾国藩打仗，只好给了一项政策：地方督抚可以收取厘金，自行使用。 厘金，简单点说就是过路费，在交通要道设关卡，凡是流通过来的货物都得交税。这一项政策，就让曾国藩有了大笔银子，养起了庞大的湘军。 口子一开，合上就难了。原本清政府管得很严，全国赋税是二八开，大部分上交朝廷，地方上只能留大约25%。地方没钱，干项目要向朝廷申请银子。 但有了“厘金”，财富就滚滚而来，地方督抚手里有了钱，就可以办企业、练兵、搞建设。地方渐渐做大，朝廷反而穷了，此后左宗棠远征新疆，朝廷拿不出钱，只能抵押关税，向英国借款。 地方督抚势力做大，渐渐不把朝廷放在眼里，此后的几场大仗，朝廷在打，地方在看。八国联军侵华时，几个大员搞出了“东南互保”，根本不理慈禧太后的死活。 朝廷活到这个地步，那一天也就是早晚的事了，孙中山、袁世凯，只是临门一脚的射门员，根子其实是曾国藩埋下的。 这个根子，清朝亡了后，又一直延续了几十年，此后无论是北洋政府，还是国民政府，都管不住地方。没办法，地方军阀有财权，能养兵，就可以阳奉阴违，不听号令。 这个历史难题，我们姑且称其为“曾国藩祸根”。 04 天若有情天亦老，人间正道是沧桑。大军渡江横扫南京后，祸根终于被拔除，此后几十年，上头指哪打哪，全国一盘棋。 直到80年代，在计划向市场转型的时期，大家都摸着石头过河，地方自主权大增。 那时候的财政是“包干制”，地方每年上缴固定金额，剩余的自主支配。这大大提高了地方积极性，各显神通搞经济，口袋迅速鼓起来。于是，“曾国藩祸根”又开始生根发芽。 到了1993年，财政收入分配，中央只占22%，剩下的都在地方。这种局面，是上头不能忍受的，这就有了著名的“分税制”改革。 博弈是艰难的，幸好当年的首长来自上海，第一大城市先被搞定；第二大城市不服，一把手遭了殃；广东虽然经济发达，但地处偏僻发言权不够。 这三家被搞定，其它省份就顺从了，分税制对于落后省份有好处，从富裕地方收上来的钱，可以调配给贫穷地方用。 通过分税制，中央掌握了60%的财权，手中有粮；地方虽然还拿着一小半，可是负担重，承担着大量的公共支出，入不敷出。 80年代后，有一股机关干部下海潮，最初是部委的干部居多，分税制改革后，部委有钱了，都不愿意走了。地方上日子却难过起来，地方公务员纷纷下海经商，后来又伴随着大量地方国企的倒闭。那段日子，记性不好的人早忘了。  直到房地产市场建立，尤其是土地招拍挂制度出台后，这一局面才改观。 05 土地财政，是大家熟透了的话题，大头不再重复。卖地就有钱，那就疯狂卖地吧。 但同样一块地，可以卖1个亿，也可以卖10个亿。都是买卖人，都想多卖钱。但地价要有房价支撑，地产商才肯高价买地。 怎样才能把房价炒起来呢？以前的城市，破旧，脏乱，路不平巷子窄，除了老居民，谁想过来住啊。 所以，地方政府卖地之前，必须得先大搞建设，拆迁、修路、市容市貌......这些要花大钱，地方财政没钱，中央规定，地方政府既不能自主发债，也不能向银行借钱，怎么办呢？ 办法总比困难多。政府不能贷款，那就以政府名义注册公司，公司借钱总可以吧。于是，五花八门的地方融资平台被建立，最著名的是重庆的“八大投融资平台”，号称“八大投”。  公司运作，借钱办法就多了，银行、信托、甚至民间借贷都可以。担保物嘛，就以土地作为抵押，有些落后城市，土地价格还没涨上来，只能先把政府大楼、医院等等抵押出去。 这是好买卖，借钱搞拆迁、整市容，把土地卖个好价钱再来还债。银行收了利息，很开心；地方政府赚了土地差价，很开心；地产商盖好房子，卖个更高的价格，也很开心。 大家都很开心，这一模式被迅速推广，全国各地纷纷效仿。地方上钱多了，腰杆变粗，不安分的念头开始冒出，某些地方竟然有了气吞山河的意思。 土地招拍挂制度2004年正式实施，此后房地产迎来黄金十年，这十年，地方很强大，强大到让首长显得很平淡。 房价高，老百姓哭爹骂娘，骂声涌向高层，可是房地产的钱却被地方拿走了。谁愿意没有好处却背着骂名？ 所以，房价调控，上头最积极，政策一个接一个地出台，但就是没效果。  想想也是，任何政策都要落实到每一个城市，一纸文件能抵得过遍地黄金的诱惑吗？ 于是，房价越炒越高，百姓骂，上头急，地方哈哈笑。曾国藩祸根再次显现。 06 这样的局面持续了十年，可惜的是，这种模式有个致命的弱点。 每届地方领导有任期，多则五年，少则三年，但卖出的地，却是70年的合同。前一届领导卖了地，腰杆硬，财大气粗；但后一任领导，不能把原来的地再卖一遍。 于是，只能再找新地，但好卖的地已经被卖光了，房价又被炒高，相应的拆迁成本水涨船高。新一届领导为了挪出新地来，就要借更多的钱去拆迁，或者干脆花大钱建新区，搞出更多土地来卖。 卖地成本高了，债务一下子就上去了。而且地方融资平台搞的那些破事，大家都明白，花一分钱能干好的事，他们要花十分钱。赚钱的买卖倒来倒去，最后一结账，变成了赔钱。  几年前，地方债务黑洞被爆出，触目惊心，像浙江宁波，算是富裕的二线城市，到了2013年，总债务高达1732.82亿；而且旧债陆续到期，2014年的宁波市每天要还1.28亿。 还有那位山西大同的耿市长，大搞拆迁，修城墙，要把大同搞成文化名城，2013年离任的时候，留下了巨大的债务。  2013，卖地十年，却落得债台高筑。也就是这一年，趁着地方财政吃紧，中央出手了，毕竟货币发行权还掌握在手中，少印点钱，收紧流动性，银行里借不出钱来，地方政府的游戏玩不下去了。  没钱的曾国藩，就变成了孙中山，理念再先进，也得凭袁世凯摆布。 07 于是，新一轮博弈又开始了，以下纯属胡言乱语。 小弟：求求你，再来个4万亿吧，要不然就要债务违约了。 大哥：4万亿没门，但可以给你自主发债的权力，发债募资，比你从银行借钱利息低多了。  小弟：太好了，求求你多给些额度，得把债务置换出来。 大哥：好说，但我有个条件，营业税以后你不能收了，营改增，增值税我拿75%。 小弟：太狠了吧，大钱被你拿走了，剩下一堆人靠我养活，这不行。 大哥：没关系，我帮你养活，以后财税体系重新改革，按档划分，我来帮你负担公共开支。 小弟：那也不行，拿人家的手短，靠你给钱，就得听你的话，仰人鼻息，活着还有什么意思。 大哥：你有种，那我就不印票子了，你就等着破产吧。 小弟：破产就破产，美国底特律破产了，那又怎么样，破罐子破摔，我奉陪到底。 ........ 大哥：算了，都是一家人，别伤了和气。你现在欠了一屁股债，急等钱用。这样吧，我再放一波大水，你赶紧卖地赚一大笔，把债清一清，这条件够好吧。 小弟：你这死鬼，人家当然要听你的了。  08 时间来到2017年。 大哥：妈的，你小子也真敢玩，短短一年翻了一倍，行了，收工了，再涨就到月球了。 小弟：求求你，让我再爽一年，就一年。 大哥：不行，你的债务要么还了，要么置换出去了，刹车，我要去杠杆了。以后老老实实听我的，懂吗？ 小弟：我办事，您放心。  故事就到这里吧，曾国藩是故人了，他做的梦，不可信；大头说的胡话，也只图一乐。 毕竟，大头数学差，对于数字，从小到大只记住一句儿歌：一二三四五，上山打老虎。 来源：房价调控 作者：大头 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 大头 房价调控 土地财政 曾国藩 |
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