任志强鼓吹房地产“抄底”背后的故事

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任志强鼓吹房地产“抄底”背后的故事
原创：顾子明
日期：2018-04-24

　　前天下午，一贯喜欢放大炮的任志强，在出席杭州“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”时再放狠炮，表示现在是地产“抄底”的机会，越出政策限购的地方，证明房价越要涨！

　　在“房住不炒”的大背景之下，大家都在低调的闷声发财，任志强为啥敢于如此的放炮呢？

01
　　首先，我们看一下任志强具体是怎么说的：

　　大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？

　　在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。

　　为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。

　　价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。

　　天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？

　　所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。

　　所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。

　　这些年来，一贯跟政府顶着来的任志强，在2016年的5月，吃了西城区党委的一记1年的留党察看，沉寂了好久，再也不是以前绝对的房价看多派。更不要说在“房住不炒”的大环境之下，任志强作为一个党员，还敢公开鼓励群众们去炒房。

02
　　为啥沉寂了整整一年的任志强，突然就爆发了呢？

　　就在任志强放大炮的当天，海南搞起了史上最严厉的全域限购，非海南户籍，只能购买1套住房；且首付不低于七成；在获取不动产权证起5年内禁止转让。中部生态核心区市县只能面向本市县居民销售。非本省户籍在新增限购区域购房，在已实施限购区域需要提供60个月的纳税或社保证明。

　　甚至今天，海南省委省政府更是针假离婚出台了补丁，封死了靠离婚买房的渠道。

　　这一系列异常苛刻的限购条件，从户籍、社保、贷款、年限到限婚，这多重调控手段，这意味着在政策的封杀之下，外地的炒房资金在几年内都几乎无法进入海南楼市。

　　而前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金也都套在了里面，出不来了。海南上百家的开发商都几乎一夜无眠，纷纷连夜加班探讨方案。海南来自全国各地的售楼员，也纷纷开始准备收拾回老家的行囊。

03
　　那么，究竟任志强的放炮，与当天海南的限购有没有关系呢？

　　这里，政事堂讲一个冯小刚与电影广告的故事。

　　大导演冯小刚是中国电影植入式广告的开山鼻祖，他的商业电影往往开拍之前，就已经通过广告把投资收回来了。

　　譬如当年冯小刚拍《天下无贼》时，就有着漫天遍野的淘宝网小广告。

　　后来《天下无贼》这个ID，也成为了支付宝的推广广告。

　　到了2008年，冯小刚继《天下无贼》之后，又搞出了一个大IP《非诚勿扰》，女主角舒淇扮演的空姐，一开口，就是“欢迎光临大新华航空”。

　　嗯，当时电影上映时，海航准备将旗下所有航空资产都注入大新华航空，使其成为国内第四大航空公司。

　　如果说《天下无贼》的剧本是给阿里“私人订制”的话，那么《非诚勿扰》的剧本就是给海航私人订制的了。财大气粗的海航直接把《非常勿扰》的两部电影变成了海航和海南的宣传片，大量海南的沙滩、碧海、蓝天，以及那个极有情调的小别墅。

　　不过，海航的那一笔巨额投资，当时惹得很多业内同行的耻笑，一方面电影里面出现了大量的穿帮镜头，而另一方面则是，电影把海航的空姐定义成了插足别人婚姻的“小三”，拉低了海航行业的形象。甚至后来相亲拉皮条相亲的《非诚勿扰》，也都借用了冯小刚的这个大IP。

　　但是，很多人却没有想到，随着非诚勿扰的上映，拿着索罗斯和海南省政府投资大新华航空慢慢的没落了，但海南却火了，亚龙湾遍地都是《非诚勿扰》的海报，大量的土壕携带者现金和梦想（空姐梦？小三梦？）奔赴海南买房，同样，正是电影上映的这两年，超过100家房地产开发企业先后进驻海南“跑马圈地”。

　　说起最近两年负面新闻蛮多的海航，很多人都以为他是一家主营业务为航空的集团。但实际上，海航集团最有价值的资产，是他在海南的土地储备，地产圈公认，海航是整个海南省最大的地主........

　　海航集团不仅在海南18个市县几乎都有土地储备和房地产相关项目开发。更关键的是由于拿地时间较早，收拢了大量的中心城区和优质的山海资源，而且低价成本特别低。

　　因此，就像保定地王华夏幸福是雄安概念的龙头一样，随着博鳌论坛上，中国向全球宣布要建设南海自贸区后，海航也成为了海南自贸区概念的第一龙头。

　　至此，中国的改革开放试验田上，形成了“北雄安，南海南”的新格局。

　　故而割了一年的肉，变卖核心资产的海航，终于缓过这口气等到了这一天。

　　只不过一个好消息往往也会伴随着一个坏消息，刚刚迎来史上最温暖春天的海南，又赶上了一波史上最严厉的限购.......手握寸土寸金的黄金地段，竟然无法变现了......

　　尤其是未来海南自贸区和贸易港将开通上百条国际航线，并开放博彩，这意味不仅意味着将拥有极大的航空资源需求，另一方面在既有土地上投资建设会有极高的汇报。对海航都是极大的利好，但是前提是有能变成现金流，否则一切都是梦.....

04
　　所以，任志强在同一天竟然敢于对中央定下的限购政策大放厥词，也许就可以理解了。嗯，毕竟大炮和他老爹的简历，网上都是公开的。

　　之前有读者在留言区问我海南和雄安哪一个更有前途，我回复的很简短，雄安是改革，海南是开放。

　　政事堂看来，雄安是要按照社会主义的理想，去建设一个样板，未来再复制后，从中国走向世界。而海南则是按照市场经济的方式，仿照西方国家的自贸港，将海外的资本引进来。

　　因此，改革是走出去，开放是引进来，故而从资本的角度来看，海南会成为真正意义上资金汇聚的中心。

　　如果用武侠小说的设定来比喻，雄安的千年大计，更像是北乔峰，前期一步一步来打坚实的基础，未来实力将非常强劲。而海南则是南慕容，靠大量模仿别人的前进模式，通过“斗转星移”借力打力，短期就会爆发极大的战斗力。

　　年少时的南慕容一定比北乔峰能打，但是北乔峰一旦成年，必定能揍得南慕容找不到北。

　　因此，这一轮海南的限购，的确就是像地产资深大佬任志强所说的，近期政府通过限购人为的遏制住了海南刚刚起步的房地产价格，但是未来随着2025年左右海南自贸区和旅游岛的建成，稀缺的房地产资源势必会兑现他的增值。

　　至于大家都关心的近期全国房地产形势，由于突然爆发的中美贸易战，使得供给侧改革的进程推缓了，既定方案中迅速推进“房住不炒”也暂时减速。各行各业在供给侧改革之下，原定应该被收拾的企业，都在这一轮的货币放水中苟且活了过来。

　　至于未来房地产和金融等“中了生死符”企业的命运，很大程度上取决于我们与特朗普这一场大战的持续时间与结果了。

　　所以，用小说《天龙八部》中“血战少室山”的片段，来形容当前的地产和金融等局势，是最恰当不过的了：

　　本来正被罚的虚竹，又得上战场了.......

来源：政事堂
作者：顾子明
文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者

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精选留言

王琪：
　　我看到这篇才明白今年2月明公为何写海航得救了，太后知后觉了。估计那时中信就知道海南自贸区了吧？
作者回复：
　　这些政策都是那些人之间研究制定的。话说海航舒淇的男人，就是方中信.......

Heaven：
　　读过任志强的自传，艰苦奋斗根本没和他爸有一点关系。如果不是因为父母原因，他早下海创业了甚至很可能比潘石屹还先成功。看过任志强的多场视频演讲，从来没有一句说让大家炒房，他都一直强调重点城市房子需求量高，不管短期还是长期，根据经济规律必然涨价。
　　人为抑制限购限贷必然扭曲供求关系，导致各种乱想丛生。
　　从政府角度来说，可能抑制房价有不得已的苦衷，毕竟从公平，税收，社会稳定等等方面不能让房价快速涨，先让这个加速度慢下来，随着经济发展再找解决办法。
　　任志强敢说真话从来不跟党对着干，只是领导不让讲真话，那就没法子只好处分他了，谁叫其不如潘石屹等安分。
作者回复：
　　自传的东西你也全信？比尔盖茨和巴菲特春秋笔法的自传看过么？就大炮那张破嘴，换别人早就完蛋了......

盛世小民：
　　说了半天其实就是事实怎样不重要，重要的是爹是谁。经济规律不重要，重要的是信心重于黄金
作者回复：
　　乔峰的老爸是契丹贵族，虚竹的老爸是少林方丈，段誉的老爸是大理王世子，莫容复老爸是燕国王室嫡传......

vincent：
　　对于参加过某新区规划的人，专家评审会上被尖锐的提出这个新区以后能否在国内复制？最后被问的无法回答，因为这个新区是举国之力造出的一个理想之地，可推广复制几率几乎为零。

世事万千烟消云散：
　　想起来在雄安和海南两个重大决策发布前，都有一个叫成泉资本的大资金提前潜伏成功，简直万中无一，明公讲讲这个成泉什么来头？
作者回复：
　　当然不能乱讲了....

第六天膜王：
　　海南限购，是东北房价的大利好
作者回复：
　　你说的好有道理，我竟然我言以对

刘正义：
　　虚竹，那可是方丈的亲儿砸
作者回复：
　　房地产都是地方政府的亲儿子啊~~~

Ryo Seaba：
　　明公，你那篇写朝鲜的文章，被转载到1024那边了，好神奇。你是应该哭呢还是笑呢
作者回复：
　　挺好，那边文章后面回复，应该都是“好人一生平安”吧？......

梁鸿海滨：
　　请评价一下任志强的演讲，14000多字，有错误的观点吗？不管他的利益，他讲的道理，服不服？有漏洞吗？
作者回复：
　　道理对，但是夹了私货

Brainer：
　　房地产又要松绑了！话说华夏幸福去年的地最后基本都退了，现在主要是环京楼盘和全国各地的产业园。貌似他也很难受，股价a持续暴跌
作者回复：
　　海航一样也得退地

Oliver：
　　可拉倒吧，再怎么开放海南吸引资金能力和大湾区根本没法比，和其历史上数次利好政策（特区、国际旅游岛）注定昙花一现，原因很简单，人才…
作者回复：
　　图样，海南这次要搞得是开放，就是开放原来社会主义制度下受制约的产业，搞一个隔离，着和以往是完全不一样的

K.：
　　中长线买入万科A可好？老粉丝求翻牌！
作者回复：
　　长线可以，时机顶着姚振华即可

Renacer：
　　更想知道大炮的干爹是谁
作者回复：
　　亲爹比干爹好用

Funky Guy：
　　昨天看到有评论说明公对房地产预测不准，今天明公就不服气出文了？
作者回复：
　　没有不服气，错了就是错了，吸取教训呗~~这两年预测错的几件事，基本都是栽在重庆的黑天鹅上面了

小传奇：
　　北京还会涨吗？
作者回复：
　　不会

白文平：
　　任大炮一天天很牛逼样子，搞不懂他公司怎么就那么点市值？
作者回复：
　　京城根下发展，神仙太多~~~

陈柏龙：
　　扫地僧，姓鑫，名月半
作者回复：
　　是不是一个很尴尬的事情？

Jason：
　　大炮还说西部跟东北的房子不能碰，这应该是比较靠谱的吧。
作者回复：
　　嗯，缺人口流入和承载能力的，千万别碰

原来的我：
　　明公，老粉丝求翻牌，这篇看得我又紧张了，有一事望指点：我是刚需，首套，但因有贷款记录要首付60%，天津，南开区的二手房，现在适合买吗？或者何时适合买？多谢多谢！
作者回复：
　　去年专门写过，刚需，该买就买，投资就别碰了

微微胖的强哥哥：
　　冻住就是为了让海航退地是这个道理吧
作者回复：
　　看跟华夏幸福比，谁退的多呗~~

高明辉：
　　今天有点晚了……都困了……又精神了……咋整
作者回复：
　　推荐一部电视剧《西部世界》，嗯，今晚就不用睡了......哈哈哈哈~~（我好坏））

call lao ye：
　　大炮再叫嚣，也改变不了海南全线限购的事实，不是浪费表情
作者回复：
　　大炮改变的不是限购不限购，：而是土地怎么处置和分配的问题

1984：
　　任家父子的简历没看出和海南有什么关系啊，主要经历都在北方。
作者回复：
　　燕国王室就在北方啊，后来去南方罢了

逍遥的'H.X'：
　　任大炮他爹可老厉害了…
作者回复：
　　爹跟爹，儿子跟儿子

王家驹：
　　那看来少林寺一个能打的都没有……

N.：
　　明公应该学六神开一个顾子明读金庸，想必也是极好的
作者回复：
　　没，他真是信手拈来，我这都是借着人物影射一下罢了

六星级菜市场：
　　之前有篇说的日本房地产发展史，得出结论不是和美国的贸易战之间不能让房价过高么
作者回复：
　　嗯，一旦被刺破，风险极大。不过美国国债利率，现在也很危险了，双方都在拼内功

慕少艾：
　　虚竹的身份可不简单呐

乔：
　　准备入手丹东房子了！有希望否？
作者回复：
　　炒一波没问题

彼岸：
　　之前和媳妇说，明公说今年是刚需买房的机会，小房企会降价变现。还没等到，现在又要升了么？
作者回复：
　　变现的压力依然很大，短期内还不会全面调价，但是中美贸易战后面的变数和时间太大，如果按照我的估计在六月结束的话，应该不会有大的影响

大伟：
　　这篇和讨论放水那篇基调不一致啊，看得出写的时候挺矛盾的
作者回复：
　　写得时候，我在琢磨，昨天如此纠结的通稿，谁是放水派，谁是堵水派

吃瓜群众：
　　天下熙熙皆为利来，没有无缘无故的大炮

张波：
　　明公提到北京的房价不会涨，但，北京限购很严，支撑也大，还有爆发式增长的空间吗？
作者回复：
　　北京一涨，调控就前功尽弃了，caiqi不走，估计是爆不起来的

等待戈多：
　　萧峰冷笑道：我萧某大好男儿，竟和你这种人齐名！

fox：
　　任志强都有自己比不了虚竹的觉悟，直接把自己比喻为夜壶，急了就被拿来用用

大新：
　　还真是本儿难念的经啊
作者回复：
　　家家有本难念的经啊~~~

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