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任志强鼓吹房地产“抄底”背后的故事
原创:顾子明
日期:2018-04-24


  前天下午,一贯喜欢放大炮的任志强,在出席杭州“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”时再放狠炮,表示现在是地产“抄底”的机会,越出政策限购的地方,证明房价越要涨!

  在“房住不炒”的大背景之下,大家都在低调的闷声发财,任志强为啥敢于如此的放炮呢?


01
  首先,我们看一下任志强具体是怎么说的:

  大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

  在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

  为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

  价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

  天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

  所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。

  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。


  这些年来,一贯跟政府顶着来的任志强,在2016年的5月,吃了西城区党委的一记1年的留党察看,沉寂了好久,再也不是以前绝对的房价看多派。更不要说在“房住不炒”的大环境之下,任志强作为一个党员,还敢公开鼓励群众们去炒房。

02
  为啥沉寂了整整一年的任志强,突然就爆发了呢?

  就在任志强放大炮的当天,海南搞起了史上最严厉的全域限购,非海南户籍,只能购买1套住房;且首付不低于七成;在获取不动产权证起5年内禁止转让。中部生态核心区市县只能面向本市县居民销售。非本省户籍在新增限购区域购房,在已实施限购区域需要提供60个月的纳税或社保证明。

  甚至今天,海南省委省政府更是针假离婚出台了补丁,封死了靠离婚买房的渠道。

  这一系列异常苛刻的限购条件,从户籍、社保、贷款、年限到限婚,这多重调控手段,这意味着在政策的封杀之下,外地的炒房资金在几年内都几乎无法进入海南楼市。

  而前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金也都套在了里面,出不来了。海南上百家的开发商都几乎一夜无眠,纷纷连夜加班探讨方案。海南来自全国各地的售楼员,也纷纷开始准备收拾回老家的行囊。


03
  那么,究竟任志强的放炮,与当天海南的限购有没有关系呢?

  这里,政事堂讲一个冯小刚与电影广告的故事。

  大导演冯小刚是中国电影植入式广告的开山鼻祖,他的商业电影往往开拍之前,就已经通过广告把投资收回来了。

  譬如当年冯小刚拍《天下无贼》时,就有着漫天遍野的淘宝网小广告。


  后来《天下无贼》这个ID,也成为了支付宝的推广广告。


  到了2008年,冯小刚继《天下无贼》之后,又搞出了一个大IP《非诚勿扰》,女主角舒淇扮演的空姐,一开口,就是“欢迎光临大新华航空”。


  嗯,当时电影上映时,海航准备将旗下所有航空资产都注入大新华航空,使其成为国内第四大航空公司。

  如果说《天下无贼》的剧本是给阿里“私人订制”的话,那么《非诚勿扰》的剧本就是给海航私人订制的了。财大气粗的海航直接把《非常勿扰》的两部电影变成了海航和海南的宣传片,大量海南的沙滩、碧海、蓝天,以及那个极有情调的小别墅。


  不过,海航的那一笔巨额投资,当时惹得很多业内同行的耻笑,一方面电影里面出现了大量的穿帮镜头,而另一方面则是,电影把海航的空姐定义成了插足别人婚姻的“小三”,拉低了海航行业的形象。甚至后来相亲拉皮条相亲的《非诚勿扰》,也都借用了冯小刚的这个大IP。

  但是,很多人却没有想到,随着非诚勿扰的上映,拿着索罗斯和海南省政府投资大新华航空慢慢的没落了,但海南却火了,亚龙湾遍地都是《非诚勿扰》的海报,大量的土壕携带者现金和梦想(空姐梦?小三梦?)奔赴海南买房,同样,正是电影上映的这两年,超过100家房地产开发企业先后进驻海南“跑马圈地”。

  说起最近两年负面新闻蛮多的海航,很多人都以为他是一家主营业务为航空的集团。但实际上,海航集团最有价值的资产,是他在海南的土地储备,地产圈公认,海航是整个海南省最大的地主........

  海航集团不仅在海南18个市县几乎都有土地储备和房地产相关项目开发。更关键的是由于拿地时间较早,收拢了大量的中心城区和优质的山海资源,而且低价成本特别低。

  因此,就像保定地王华夏幸福是雄安概念的龙头一样,随着博鳌论坛上,中国向全球宣布要建设南海自贸区后,海航也成为了海南自贸区概念的第一龙头。

  至此,中国的改革开放试验田上,形成了“北雄安,南海南”的新格局。

  故而割了一年的肉,变卖核心资产的海航,终于缓过这口气等到了这一天。

  只不过一个好消息往往也会伴随着一个坏消息,刚刚迎来史上最温暖春天的海南,又赶上了一波史上最严厉的限购.......手握寸土寸金的黄金地段,竟然无法变现了......

  尤其是未来海南自贸区和贸易港将开通上百条国际航线,并开放博彩,这意味不仅意味着将拥有极大的航空资源需求,另一方面在既有土地上投资建设会有极高的汇报。对海航都是极大的利好,但是前提是有能变成现金流,否则一切都是梦.....


04
  所以,任志强在同一天竟然敢于对中央定下的限购政策大放厥词,也许就可以理解了。嗯,毕竟大炮和他老爹的简历,网上都是公开的。


  之前有读者在留言区问我海南和雄安哪一个更有前途,我回复的很简短,雄安是改革,海南是开放。

  政事堂看来,雄安是要按照社会主义的理想,去建设一个样板,未来再复制后,从中国走向世界。而海南则是按照市场经济的方式,仿照西方国家的自贸港,将海外的资本引进来。

  因此,改革是走出去,开放是引进来,故而从资本的角度来看,海南会成为真正意义上资金汇聚的中心。

  如果用武侠小说的设定来比喻,雄安的千年大计,更像是北乔峰,前期一步一步来打坚实的基础,未来实力将非常强劲。而海南则是南慕容,靠大量模仿别人的前进模式,通过“斗转星移”借力打力,短期就会爆发极大的战斗力。

  年少时的南慕容一定比北乔峰能打,但是北乔峰一旦成年,必定能揍得南慕容找不到北。

  因此,这一轮海南的限购,的确就是像地产资深大佬任志强所说的,近期政府通过限购人为的遏制住了海南刚刚起步的房地产价格,但是未来随着2025年左右海南自贸区和旅游岛的建成,稀缺的房地产资源势必会兑现他的增值。

  至于大家都关心的近期全国房地产形势,由于突然爆发的中美贸易战,使得供给侧改革的进程推缓了,既定方案中迅速推进“房住不炒”也暂时减速。各行各业在供给侧改革之下,原定应该被收拾的企业,都在这一轮的货币放水中苟且活了过来。

  至于未来房地产和金融等“中了生死符”企业的命运,很大程度上取决于我们与特朗普这一场大战的持续时间与结果了。

  所以,用小说《天龙八部》中“血战少室山”的片段,来形容当前的地产和金融等局势,是最恰当不过的了:


  本来正被罚的虚竹,又得上战场了.......


来源:政事堂
作者:顾子明
文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者



文章搜索:
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精选留言

王琪:
  我看到这篇才明白今年2月明公为何写海航得救了,太后知后觉了。估计那时中信就知道海南自贸区了吧?
作者回复:
  这些政策都是那些人之间研究制定的。话说海航舒淇的男人,就是方中信.......


Heaven:
  读过任志强的自传,艰苦奋斗根本没和他爸有一点关系。如果不是因为父母原因,他早下海创业了甚至很可能比潘石屹还先成功。看过任志强的多场视频演讲,从来没有一句说让大家炒房,他都一直强调重点城市房子需求量高,不管短期还是长期,根据经济规律必然涨价。
  人为抑制限购限贷必然扭曲供求关系,导致各种乱想丛生。
  从政府角度来说,可能抑制房价有不得已的苦衷,毕竟从公平,税收,社会稳定等等方面不能让房价快速涨,先让这个加速度慢下来,随着经济发展再找解决办法。
  任志强敢说真话从来不跟党对着干,只是领导不让讲真话,那就没法子只好处分他了,谁叫其不如潘石屹等安分。
作者回复:
  自传的东西你也全信?比尔盖茨和巴菲特春秋笔法的自传看过么?就大炮那张破嘴,换别人早就完蛋了......


盛世小民:
  说了半天其实就是事实怎样不重要,重要的是爹是谁。经济规律不重要,重要的是信心重于黄金
作者回复:
  乔峰的老爸是契丹贵族,虚竹的老爸是少林方丈,段誉的老爸是大理王世子,莫容复老爸是燕国王室嫡传......


vincent:
  对于参加过某新区规划的人,专家评审会上被尖锐的提出这个新区以后能否在国内复制?最后被问的无法回答,因为这个新区是举国之力造出的一个理想之地,可推广复制几率几乎为零。

世事万千烟消云散:
  想起来在雄安和海南两个重大决策发布前,都有一个叫成泉资本的大资金提前潜伏成功,简直万中无一,明公讲讲这个成泉什么来头?
作者回复:
  当然不能乱讲了....


第六天膜王:
  海南限购,是东北房价的大利好
作者回复:
  你说的好有道理,我竟然我言以对


刘正义:
  虚竹,那可是方丈的亲儿砸
作者回复:
  房地产都是地方政府的亲儿子啊~~~


Ryo Seaba:
  明公,你那篇写朝鲜的文章,被转载到1024那边了,好神奇。你是应该哭呢还是笑呢
作者回复:
  挺好,那边文章后面回复,应该都是“好人一生平安”吧?......


梁鸿海滨:
  请评价一下任志强的演讲,14000多字,有错误的观点吗?不管他的利益,他讲的道理,服不服?有漏洞吗?
作者回复:
  道理对,但是夹了私货


Brainer:
  房地产又要松绑了!话说华夏幸福去年的地最后基本都退了,现在主要是环京楼盘和全国各地的产业园。貌似他也很难受,股价a持续暴跌
作者回复:
  海航一样也得退地


Oliver:
  可拉倒吧,再怎么开放海南吸引资金能力和大湾区根本没法比,和其历史上数次利好政策(特区、国际旅游岛)注定昙花一现,原因很简单,人才…
作者回复:
  图样,海南这次要搞得是开放,就是开放原来社会主义制度下受制约的产业,搞一个隔离,着和以往是完全不一样的


K.:
  中长线买入万科A可好?老粉丝求翻牌!
作者回复:
  长线可以,时机顶着姚振华即可


Renacer:
  更想知道大炮的干爹是谁
作者回复:
  亲爹比干爹好用


Funky Guy:
  昨天看到有评论说明公对房地产预测不准,今天明公就不服气出文了?
作者回复:
  没有不服气,错了就是错了,吸取教训呗~~这两年预测错的几件事,基本都是栽在重庆的黑天鹅上面了


小传奇:
  北京还会涨吗?
作者回复:
  不会


白文平:
  任大炮一天天很牛逼样子,搞不懂他公司怎么就那么点市值?
作者回复:
  京城根下发展,神仙太多~~~


陈柏龙:
  扫地僧,姓鑫,名月半
作者回复:
  是不是一个很尴尬的事情?


Jason:
  大炮还说西部跟东北的房子不能碰,这应该是比较靠谱的吧。
作者回复:
  嗯,缺人口流入和承载能力的,千万别碰


原来的我:
  明公,老粉丝求翻牌,这篇看得我又紧张了,有一事望指点:我是刚需,首套,但因有贷款记录要首付60%,天津,南开区的二手房,现在适合买吗?或者何时适合买?多谢多谢!
作者回复:
  去年专门写过,刚需,该买就买,投资就别碰了


微微胖的强哥哥:
  冻住就是为了让海航退地是这个道理吧
作者回复:
  看跟华夏幸福比,谁退的多呗~~


高明辉:
  今天有点晚了……都困了……又精神了……咋整
作者回复:
  推荐一部电视剧《西部世界》,嗯,今晚就不用睡了......哈哈哈哈~~(我好坏))


call lao ye:
  大炮再叫嚣,也改变不了海南全线限购的事实,不是浪费表情
作者回复:
  大炮改变的不是限购不限购,:而是土地怎么处置和分配的问题


1984:
  任家父子的简历没看出和海南有什么关系啊,主要经历都在北方。
作者回复:
  燕国王室就在北方啊,后来去南方罢了


逍遥的'H.X':
  任大炮他爹可老厉害了…
作者回复:
  爹跟爹,儿子跟儿子


王家驹:
  那看来少林寺一个能打的都没有……

N.:
  明公应该学六神开一个顾子明读金庸,想必也是极好的
作者回复:
  没,他真是信手拈来,我这都是借着人物影射一下罢了


六星级菜市场:
  之前有篇说的日本房地产发展史,得出结论不是和美国的贸易战之间不能让房价过高么
作者回复:
  嗯,一旦被刺破,风险极大。不过美国国债利率,现在也很危险了,双方都在拼内功


慕少艾:
  虚竹的身份可不简单呐

乔:
  准备入手丹东房子了!有希望否?
作者回复:
  炒一波没问题


彼岸:
  之前和媳妇说,明公说今年是刚需买房的机会,小房企会降价变现。还没等到,现在又要升了么?
作者回复:
  变现的压力依然很大,短期内还不会全面调价,但是中美贸易战后面的变数和时间太大,如果按照我的估计在六月结束的话,应该不会有大的影响


大伟:
  这篇和讨论放水那篇基调不一致啊,看得出写的时候挺矛盾的
作者回复:
  写得时候,我在琢磨,昨天如此纠结的通稿,谁是放水派,谁是堵水派


吃瓜群众:
  天下熙熙皆为利来,没有无缘无故的大炮

张波:
  明公提到北京的房价不会涨,但,北京限购很严,支撑也大,还有爆发式增长的空间吗?
作者回复:
  北京一涨,调控就前功尽弃了,caiqi不走,估计是爆不起来的


等待戈多:
  萧峰冷笑道:我萧某大好男儿,竟和你这种人齐名!

fox:
  任志强都有自己比不了虚竹的觉悟,直接把自己比喻为夜壶,急了就被拿来用用

大新:
  还真是本儿难念的经啊
作者回复:
  家家有本难念的经啊~~~



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