2018年年底，负债千亿的黄老板给泰禾找接盘侠，他第一时间想到了孙宏斌。两位中国房地产行业最激进的老板坐在了一张桌子上，但境遇迥异。

　　黄老板的院子系豪宅在地产业独树一帜，孙宏斌自认为自己的豪宅也不赖。一位泰禾朋友跟你包叔说，孙宏斌当时跟黄老板说：

　　今天下产品英雄，唯使君与斌耳！

　　孙宏斌刚上市那会其实抠抠嗦嗦，远不是现在“一直对钱不太有概念”的阔佬形象。那会他抱着国企首钢的大腿，一起在北京做了西山壹号院。

　　有次包叔在西山壹号院跟他论天下英雄。他说自己看过全世界的豪宅，特别喜欢绿城的桃花源，可惜太贵了。要是老宋能打点折，他就能咬紧牙关买一套。

　　我真是第一次遇到地产老板跟我说房子太贵：

　　地产商也没余粮呀！

　　过了两年，孙宏斌把北京农展馆地王拿下。在媒体会上宣布：

　　北京壹号院只卖30万一平米，很便宜。

　　不再是当年坐在板凳上，搓着手心说绿城房子太贵的样子。

　　敢说北京房子能卖30万一平米的，除了孙宏斌，也就只有北师大的董藩教授了。2012年，董教授就给25年后的北京房价描绘了一条蓝图：卖80万一平米。

　　说完这句话没多久，他转身就带着粉丝，从北京开赴河北固安团购房子去了。

　　诺贝尔经济学奖得主萨缪尔森说：

　　当经济学家说话时，他其实总是想从对方口袋里多捞点利益。

　　岂止“经济学家”是如此。

　　1

　　2010年，中国网发起一个“互联网九大风云人物”的投票。

　　著名“经济学家”郎咸平当然入选其中。但几十万网友票选出来的其他几个“中国最有良心的学者”，包括了易宪容、时寒冰、曹建海等人。

　　这几个人的成名路径和郎咸平有类似，语不惊人死不休。但他们青出于“郎”而胜于“郎”——都以唱空中国楼市一夜闻名。

　　社科院金融室主任易宪容预言上海房价会下跌50%、北京房价会下降30%；2007年，时寒冰发起不买房运动，并预测09年为中国楼市雪崩元年。

　　社科院研究员曹建海更直接。不管何夕是何年，都说中国合理房价应该降50%。

　　他们简单粗暴地预测楼市，发表的言论，迎合了大批老百姓的心声。

　　2008年金融危机后，每隔两三年，中国楼市和股市都会来一轮过山车。中国老百姓也都在思考一个百思不得其解的问题——该不该买房。

　　资产剧烈波动让老百姓焦虑如何保住手中财富，“经济学家”们粉墨登场。

　　后来，易宪容被社科院劝退了。社科院金融研究所所长抱怨，一般研究员一年只发表二三十篇论文，易宪容一年写了600多篇论文：

　　他完全没有调查，误导了大众，不知道在瞎捯饬什么。

　　他们在跑步演讲授课，名利双收。老百姓等发现自己被他们营造的海市蜃楼愚弄时，已为时太晚。

　　董藩也是中国成名最早的房产专家。2011年4月，董教授就发过一条微博：

　　40岁时没有4千万身家，不要来见我，别说是我学生——这是我对研究生的要求。

　　这条微博当时引起了巨大争论。包叔觉得董教授应该从生源抓起，专招身家3999万以上的研究生，这样可以保证他学生的成材率。

　　一年后，董教授又在一个论坛上发表了自己的最新研究成果：

　　25年后全国房价均价9万，北京房价均价80万。

　　董教授还淳淳善诱，举例解释说1987年北京是五百块一平米，25年后的北京变成了两万一平米。以此往后推25年，北京房价肯定也是翻四十倍。

　　经过四十年的发育，你包叔的好友兽爷成为一个一米五三的抠脚大汉，按照董藩老师的算法，80岁的兽爷身高将达到三米，腰围也是三米。

　　2

　　2019年开始，楼市扑朔迷离。

　　厦门的房价基本上是去年的七五折；北京的二手房跌去了10%，上海房价也基本回到2016年底的水平，但同时也有消息说：

　　小阳春要来了。

　　深圳的房价也跌了。但人们眼睁睁地看着华润瑞府8000万豪宅秒光，南京也传来消息，3000人看房团横扫楼市。

　　唯一有确定答案也就是杭州的西湖国际城，开盘价格比周边二手房低了1万多，262套房子引来了17344户登记摇号，中签率1.5%。

　　廊坊楼盘一天涨7000元的消息一传开，马上有人跑去买廊坊的商住。一些城市首套房贷利率从上浮10%降到了7%，马上就被看作放水的信号。

　　又是熟悉的味道，躁动。新城2019年的销售目标是2700亿元，相比2018年2210亿元，增幅22%。这是地产商对今年楼市的预期。

　　所有人都在盯着泄洪闸，都像怀春的少女，等着验孕棒上的那一条红线出现。

　　结果等来了房产税要立法的消息。

　　房价已经成为一门玄学。有人搬出了万年历，说过去都是三年来一次房价暴涨。有人搬来了死去经济学家的康波定律，说85后们人生第一次康波就要来了，就在2019年。

　　中介和专家的鼓吹，大家都能看出来，但有些人的鼓吹，是被忽视的。

　　2013年2月，大同市长耿彦波调任太原，有人说他五年修了别人五十年都修不出来的路，也花了别人20年才能花掉的钱。让政府背上百亿负债，是耿最大的争议之一。

　　但是耿彦波和他的好朋友私下算了一笔账：他留下了100亿元的债务，但是同时又留下150亿元的土地置换收益，还有一些没有收回来，如果全部收回，应该有300亿。

　　大同根本不欠债。

　　耿彦波这样像企业家一样经营城市的官员，已经成为主流。用负债把新区的配套和环境做好，让土地迅速增值，最容易出成绩。

　　很多城市的房价，因此被推高。

　　耿彦波五年拆迁了十三万人口，放到南方的很多城市，并不算显眼。2016年到2020年，杭州预计将会有7.5万户得到货币化安置。

　　为了迎接亚运会，2018年一年，杭州拆出了四万人。因此杭州的卖地金额，是全国最高。杭州的朋友说，如果没有意外，2019年杭州的土地出让金，还会是全国最高。

　　不会有人注意到，前不久绿城一个楼盘的备案价格涨了5000元，这可能是杭州楼市今年全部的理论支撑了。

　　你包叔的好友，杭州楼市专家丁建刚说，杭州市区面积8000平方公里，是深圳的4倍多，但是常住人口不到一千万（比深圳少300多万）。

　　既不缺地也不缺房的杭州，房价在很大程度上不取决于供需关系。

　　说杭州楼市有泡沫，毕竟会得罪那么多父老乡亲。

　　3

　　不再有人记得廊坊楼市腰斩，或者北京上海调控商住。

　　上海一位朋友的商住曾被强行敲掉装修。前几天他问我，去廊坊买一套商住，有没有前途。

　　三月初有个公司年入千万的淘宝小老板在线上筹钱看病，有人问她为什么不卖房子，她说：

　　我的房子还被限售着呢。

　　大家都在等着彩蛋。过去几次的房价上涨，你真以为是市场的结果？

　　因为没有耐心和记忆，所以无论是谁，都能把买房人玩弄于股掌之上。买不起北京上海，就去柬埔寨吧。马来西亚森林城市的人们，已经被忘记了。

　　只是有时候一些情绪反转后的反噬，是很激烈的。看看过去两年郎教授、宋鸿兵甚至罗胖的人人喊打。由爱生的恨，只会对你更咬牙切齿。

　　相比专家们，包叔看得更多的是一些房产公司或者中介机构自己的研究。他们有时候更纯粹些，春江水暖鸭先知。

　　比如万科的谭华杰团队、保利发展的战略研究院，恒大的任泽平团队等。

　　你包叔去年有次跟链家左老板聊天，发现左老板才算是掌握了中国核心城市二手房的全部数据的人，比如他说：

　　北京需要2亿平米的出租面积，但现在只有1亿平米的存量房是用来出租的。

　　万科谭华杰团队2014年当时做的房地产研究也是值得看看的。当时他们花了8个月时间，做了全球房地产最大一项量化研究工作。

　　促使他研究的动机，是那时就发现，中国整体的短缺时代已经结束了。这个研究之后，谭大师就封笔去搞农业去了。

　　现在对于楼市的分析，大家都在看政策，很少有人看人口了。

　　前几天你包叔看到保利发展战略研究院的房地产行业白皮书。他们强调，地产业两大核心驱动力是人口及城市。用这个思路来分析城市的发展周期，才是基础常识。

　　用不着怀念，中国的人口红利期的确已经过去了。

　　农民工回流三四线城市，是上一轮三四线房地产大爆发的重要背景。至于未来，将有2.5亿人受过高等教育，他们的迁移选择将深刻改变中国城市格局：

　　房地产峰值时代更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城。

　　这些核心城市中，分化也很严重，珠三角有重点的九个城市，北方只有少数几个核心城市有生命力，中西部他们点名了武汉、西安、成都、贵阳，认为郑州和南昌优势并不明显。

　　白皮书上写，2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立，新的一轮调整中，中西部非城市群三四线城市，周期滞后先行城市一年以上。

　　你包叔的好友兽爷想了想，问我：

　　中西部有城市群吗？

　　保利的话翻译过来很简单，一二线城市去年年底发生的事情，将在不久之后在三四线城市身上发生。

　　与此同时，下半年先行的城市将率先筑底，资金将从三四线城市向一二线城市回流。

　　承认很多城市已经失去投资价值，会砸掉很多人的饭碗。

　　当然，即便相信了命中注定。过马路的时候，我们还是要左右看看的。

　　中国楼市的真相，可能比靠谱的研究还稀缺。来自驻马店的兽爷研究了这么久，也不过发现了一条：

　　我国先富起来的那部分人和贫困人口的人数一样，都被大大地低估了。