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中国房企四大天王
原创:内幕君
日期:2019-08-09

  江湖里的隐世高手。

  1

  飞雪连天射白鹿,笑书神侠倚碧鸳。

  金庸笔下的武林,侠客无数,有儒侠、道侠,也有民间侠士,形象各异。无一例外的是,他们个个身怀绝技。

  比如乔峰,师从少林与丐帮,凭借“降龙十八掌”威震天下。张无忌年纪轻轻,一己之力击退六大门派;郭靖融汇“九阴真经”、“降龙十八掌”和“左右互搏”三大神功,固守襄阳数十年。

  相比之下,有些高手显得另类:一手带出天山童姥、无崖子和李秋水的逍遥子;十秒KO萧远山、慕容博,化乔峰掌力于无形的扫地僧;纵横江湖三十年未尝败绩的独孤求败。

  这类人统称“隐世高手”,江湖戏份不多,一旦出手,武力值惊人。

  拿独孤求败来说,号称剑魔,光听名字就知道了得。从利剑闯天下,到软剑败敌、重剑一力胜十会,再到飞花摘叶皆可伤敌,再后来功力通玄,徒手发动剑气就欧了。

  从他剑冢中的遗言可知,无敌是多么寂寞:

  群雄束手,长剑空利,生平求一敌手而不可得,诚寂寥难堪也。

  地产圈就有四个这样的隐世高手,凭着深厚内功(殷实家底),可以轻松吊打百强。

  他们叫保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口。

  2009年,别人开源节流,裹着棉袄过冬时,销售额430亿的保利,轻松甩出460亿买地。

  2019年上半年,楼市降温明显,碧桂园、恒大增速下降,保利却同比增长20%,华润比增36.5%,中海比增40%。

  火炼之下,才知道谁是真金。

  2

  可以这么说,「碧万恒融」是房企第一天团,「招保中华」则是四大天王。

  毕竟,不是所有企业都能影响国家命运。

  两次鸦片战争打完,骄傲的大清朝被大炮轰怕了,发起洋务运动自救。李鸿章上书朝廷:师夷长技以制夷,咱们办一批新式企业吧,比如轮船公司。

  于是有了今日的招商局集团,人称“中国民族企业百年历程缩影”,教父一般的存在。

  1872年,官商合办的招商局在上海创立,中国最早的航运企业由此诞生,也是中国第一家股份制公司。此后,招商局孵化出中国第一批工商企业:

  中国第一家大型煤矿─开平矿务局、中国第一家大型钢铁煤炭联合企业、第一家大型纺织企业、第一家银行、第一家保险公司。

  每一步都在创历史。

  1937年夏天,日军重兵封锁吴淞江口,妄想一举拿下上海,然后溯江而上直捣南京。

  国民政府想了一个办法:找些大船沉到江中。硬碰硬打不过,但也不能让鬼子顺利划水。

  听到号召,招商局的船队慷慨奔赴,在各要塞先后沉下24艘船,船上装满大石块。

  一次悲壮的沉船报国,招商局要付出:

  24艘船总计3.45万总吨,约占船舶总吨位的40%。

  相当于自断一臂。

  同一时期,有个叫杨廉安的青年,从上海转到香港开店,商号“联和行”。

  这个年轻人原名秦邦礼,1931年用两根金条在上海开办6家店铺。给他金条的人叫陈云,是当时中央特科负责人。

  有些顾客特别“八卦”,每次来店里都要问,你家三个孩子都好吗?如果店员回复“好着呢”,顾客立马会心一笑。

  实际上,这些店是共产党的秘密交通站,包括后来的“联和行”。香港沦陷之前,“联和行”经常募集军需物资,送到抗战前线。

  1947年年底,管理人员给联和行改名,取名“德润”,并汇报给当时的分管领导朱德。

  朱德看到后极力反对:我岂能在主席之前?

  这些人太没眼力劲了。

  最终,联和行改名「华润」,寄托国人殷殷希望——中华大地,雨露滋润。

  怪不得华润人骄傲:我们是共和国的长子。

  3

  建国前夕,在华润的庇护下,1000多名“重要人士”安全抵达解放区,比如郭沫若、茅盾、黄炎培、马寅初、章伯钧、蔡廷锴、李济深、柳亚子、郑振铎等,都是一些有故事的同学。

  建国后,华润的任务转到商业上:对外出口,对内进口。

  作为中国进出口贸易公司在港澳及东南亚的总代理,华润贸易额曾占全国外贸总额三分之一。

  1957年,首届中国出口商品交易会在广州举行,也就是现在的“广交会”,华润是第一发起者。

  七八十年代,霓虹闪烁的香港,以前所未有的速度腾飞,对于内地的个体和企业而言,好比掘金场。

  1979年,乘着改革开放的春风,中国海外建筑工程有限公司在港创办,也就是中国海外集团前身,隶属中国建筑集团。中建前身是国家建工总局。

  中国90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站,由中建制造。

  香港对岸的深圳,推土机日夜轰鸣,招商局在蛇口公社画了一个圈,埋头苦建中国第一个对外开放的工业园区。

  1981年,一块巨型标牌竖立在工业区最显眼的位置,上面写着“时间就是金钱,效率就是生命”。

  随后两年,这块标牌拆了竖,竖了拆,反反复复折腾,因为口号充满争议:

  有人说袁庚既要钱又要命,比资本家还狠。

  1984年,中央指示:咱们搞个外贸公司,能做军火生意的那种。原总参装备部和中信公司一合计,保利科技诞生,专门从事军事装备进出口业务。

  保利,保谁的利?

  每被调侃一次,时任中信公司总经理的徐兆龙,就得解释一次:保利,保利,保卫胜利。

  保利公司的司徽P,设计灵感来自英文“PLA”和“POWER”。从图形上看,P就像一个拳头,代表信心和力量。

  PLA英文全拼是People'sLiberationArmyofChina,中文叫中国人民解放军。

  这就是四大天王的家庭故事:爸爸厉害,爷爷牛叉。

  4

  至于搞地产,最先掌握这项技能的是中海。

  1982年秋天,撒切尔到北京谈判,手里的算盘早就打好了:死咬三个条约,拒不归还香港。

  没料到中方态度坚决,邓老毫不客气:“香港必须回归,主权问题无须讨论。”

  铁娘子失落地离开人民大会堂,在下台阶时摔了一跤。

  两年后,双方签订《中英联合声明》,香港的前途走向明朗。

  看好香港楼市的中海,头也不回跃入地产行业,独资开发首个项目——海宝花园。

  同年,蛇口工业区房地产公司成立,注册资金200万。此后10几年,凭借垄断优势,在蛇口专注开发复合地产。

  1986年8月,中海海宝花园首次开盘,480套房源秒空。有购房者为了抢到房子,排队三天三夜。

  第二天,香港媒体大篇幅报道,有个标题写到:排队买楼不知价,只因市民信任它。

  做建筑起家,工程质量过硬,加上产品设计合理,中海很快在香港声名鹊起。

  随后,中海将触角伸向澳门以及深圳。

  1988年8月,中海中标深圳第一块以美元作价的拍卖地块,后来建成海富花园。

  开发这个项目时,中海直接复制香港经验,创下内地房产江湖N个“第一次”:第一次展示实体样板房,第一次引进物业管理、第一次采用“产品说明书”。

  项目四次开盘四次售罄,市场证明,这是一次教科书般的复制。用金星的口头禅说:完美。

  1992年,中海外发展有限公司在港上市,股票代码:00688,发售8.2亿股股票,集资8.4亿港元,超额认购99倍,冻结资金758亿港元,打破香港历来招股冻结资金最多的记录。

  一九九二,是个很燃的年份。

  老人南巡,在珠海拱北口岸说了一句:谁反对改革,就让谁睡觉去好了。

  广州沙河路17号望星楼,一个20平的房间里,保利地产燃起星星之火。

  这一年,广州军区技术局后勤部部长李彬海接到任务:创办广州保利房地产开发公司。

  带着12万元,李彬海匆匆下海。公司筹建之初只有8名职员,全是转业军人。宋广菊是第七个来报道的。

  1995年,保利推出首个项目——广州红棉花园,一个超20万平的大盘。

  此时的华润,通过财务管控踏足地产,入股华远。

  1996年,中海市值超过100亿港元,位列香港二十大市值地产上市公司第14。

  人间得意,姹紫嫣红。

  5

  别看今天的中海特稳健,曾经可是个疯狂的主儿。

  1997年香港回归那会,有人看空楼市,有人信心十足,中海是后者。

  10月14日,特区举办回归后的首场土拍,中海为主组成的财团以50亿拿下屯门地块。

  地还没捂热,金融风暴骤临,香港股市短时暴跌。一时间,银行缩贷、房价大跌、股价跳水,中海懵圈了,一个特别现实的问题摆在面前:

  退地止损or补齐余款?

  中海高层和曾荫权“探讨”了很久,在上缴期限最后15分钟,中海决定咽下这块地,理由是:维护公司声誉和香港社会稳定。

  金融风暴影响下,中海股价跳水,市值从高峰时374亿港元一路跌到60亿,加上这块地亏损20个亿,到了分分钟破产的边缘。

  用时任掌门孙文杰的原话说:领教了什么叫资本主义,10年辛苦挣的钱,一夜打回原形。

  本来是中建的利润奶牛,现在成了烫手山芋。

  为了自救,中海开始三年调整:开源节流、增收节支。慢慢的,中海人养成“一张纸两面用”的好习惯。

  挨完一顿猛抽后,中海内部定下一条铁纪:净借贷比率不超过40%。与此同时,将重心转回内地。

  瘦身的骆驼比马大,在内地小伙伴眼里,中海依然是神。

  那时内地地产一哥是万科,但中海的质量管理、成本管理、工程管理远高万科一截。

  直到今天,凭借强悍的成本管控能力,中海“利润之王”的宝座依旧稳当。

  别人融资,利率10%,中海融资,利率3%。别的房企盖房,从内部到施工方、承包商,里应外合都来揩油。中海盖房,专揩别人的油。

  中建底下那些工程局,一听承揽的是中海工程,第一反应都是:他们太抠了。

  王石在《十三邀》里回忆:1998年的中海是行业标杆,万科落后它十年。

  为了弥补这十年差距,王石苦心用计。

  他去找孙文杰谈合,谦虚地说:合体之后,你做董事长,我当总经理。

  人家不同意。紧接着,王石推出“海盗行动”,前后挖了中海几十号人,从项目经理、成本经理到工程师,甚至区域总。

  这一计叫先礼后兵。

  会用计的不止万科。1997年11月20日,广州市国土房管局的会场沉没了一早上,工作人员有些捉急。

  越秀区北京南路和荔湾区上九路两个旧城改造项目,将于10点截标,到了9点57分,依然无人应标。

  最后两分钟,一名年轻女子把应标书投进箱内,以底价8798万中标。年轻女子来自保利。

  这一计叫以逸待劳。

  一九九七这一年,江湖故事特别多。

  意识到不能窝在村里,蛇口地产改名招商地产。

  金融风暴波及华润(北京)置地,股价跌跌不休。1999年,股民一状告到宁高宁那:

  一股四块买进,现在只剩一块一毛五。市场表现那么差劲,你们却无动于衷,等着上天恩赐吗?

  当时的华润北置持有华远70%的股权,两家明里暗里早有分歧,股民一闹,矛盾加剧。

  2000年,华润导了一出戏,名为《三角恋》。

  左拥华远,右抱万科,华润试图整合南北两强,用并购方式造出一艘“房地产航母”。

  任志强十万个不乐意,选择和华润分手,另创新华远。华润只好自己扛旗打江山。

  2002年,华润确立全国发展战略,在上海、成都、深圳频频落子。

  2003年,招商地产也走向全国,在福建、上海、北京、广州拿地。

  中海的战略则更清晰,以广州、深圳、上海、北京为中心,布局珠三角、长三角、环渤海三大经济圈。每去一个地方,都会被当地房企偷师学艺,一代宗师名不虚传。

  而保利一直守着广州,直到2006年上市后开始全国化。

  6

  回忆起2008年,99%的房企心有余悸,另外1%认为:

  冷冬有袄,时光曼妙。

  恒大缺钱、万科降价、金地大甩卖的2008年,保利掏出460亿逆市拿地,当年实现净利润增长50%以上,中海销售面积增长26%,销售均价同比增长3%。

  对比2007年,2008年华润置地的总资产增50.8%,销售收入增80%。

  大船总是比小船更喜欢风浪,就像那首《野子》唱的:怎么大风越狠,我心越荡。

  2010年,地王频现,房价脱缰,民怨沸腾,上层表示要稳房价。诸葛亮无奈挥泪斩马谡:国资委要求78家非主业央企清退地产业务。

  与此同时,认定21家央企可以继续搞地产,四大天王位列其中。

  然后,大鱼吃小鱼的整合游戏就拉开了。

  中海先收了“叔叔”中建地产,再收中信地产。招商蛇口工业区吸收合并招商地产,以招商蛇口重组上市。

  保利地产收下中航地产,又以51.53亿代价间接收购保利置业19.38%股权,顺势更名保利发展。这意味着,保利发展不用顾忌与保利置业同业竞争,保利置业重仓的城市不再是“禁区”,保利发展可以自由穿梭。

  岂曰无地,收购同袍。

  越整合,大鱼越大。重组两年后,招商蛇口在2017年迈入千亿阵营。解禁后的保利喊着“重回前三”。

  2018年,华润首破两千亿销售大关,同比增长39%,中海首破3000亿大关,同增29%。

  土储方面,截止2018年末,保利总货值2.25万亿元,规模高居TOP3,去化周期5.5年,中海、招商蛇口的去化周期在4年以上,均高于行业4年均值。

  不过,和「一年翻一倍,三年涨5倍」的后起之秀相比,四大天王难免被诟病“过于保守”,特别是曾经领衔“招保万金”的招商。

  两个月前,招商蛇口开股东大会。

  一个股东直言,黄金时代,民营房企冲得很快,国资系过于稳健。进入白银时代,国企(央企)开发商怎么破局?

  有个负责人回答:国企有严格的风险管控,集团要求我们有息负债率不能超过50%。

  董事长孙承铭接着说:招商局是个百年老店,不能被一个招商蛇口拖垮吧?

  阿弥陀佛。

  这一点,顺驰的老孙深有体会:一时强不是强,一直强才是真的强。

  2006年地产百强中,排在前二十位的分别是:

  万科、中海、合生、首开、保利、恒大、大华、绿城、新世界、复地、上实、中远、招商、首创、上海城投、阳光100、金地、北辰、华侨城、金融街。

  12年过后,70%掉出二十强,中海、保利、招商依然在位。

  你大爷永远是你大爷。


来源:地产风声
作者:内幕君
文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者

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精选留言

三千越甲
面粉是家里的,厨子是自己或者兄弟,糕点店的工商登记机关也照顾自己,从业又早,没理由做不好。

龙行天下
这种官办企业,一般的民营企业根本不是对手。。。现在倡导什么?厘清zf和市场的关系。。。。

李国正
四大央企,这根本就不能算企业。如果万科恒大融创能有这四家一样的政策条件,会打得这四家找不到牙
作者
这终究是个伪命题。也不是所有“国”字辈都没本事,赢在起跑线也得跑起来才有用。比如中海,曾经被业内争先效仿,可不是躺来的。按你说的如果,假设这些央企国企放宽风险管控可以像民企加杠杆,再放开薪酬和跟投制度,谁将更具竞争力?还真难说

一闪一闪星星亮了
华润名字竟然是这么来的,长姿势了

初夏情子
中海专揩别人的油
作者
简称中海油

闹闹先生
朋友说要买中海的房子,我那时候心里还嘀咕,中海是个什么鬼。看完这个发觉它有点牛。。
作者
中海:怪我广告打得少。


万科呢?
作者
万科少一点红

半糖小清
私企敢于用杠杆,也敢于打法律擦边球,比如四证不齐就赶开工,也许会被罚个几百万,但高周转带来的利润也许是几千万。而这些恰恰是央企不能越界的,所以也就注定规模跟不上。

Stereo🔈🔉🔊
金茂呢?
作者
他爹也厉害

星达
保华中招
作者
这个排序比的是儿子还是老子?

一眼万年
回复四大天王谁家房子质量好
中海独自一档
别问我是怎么知道的

泥瓦匠
有本书叫红色华润,当初进训练营每天必修

Destiny°🌸宿命°
保利,最不像央企的央企,营销手法很放得开的。

王远超
我海就是屌,真刀真枪打出来的天下,港企央企双管齐下
作者
你海可以

万先生
全是国……的是,所以老百姓想象的降房价,是不可能的。

王远超
上边有兄弟说国企民企放一起不是公平竞争,还有说民企要是有XX政策早如何如何。我劝你好好了解一下改革开放以后一些央企为国家做出的卓越贡献和他们长久以来奋斗不止的精神。作者最后一句说的很好,大浪淘沙,留下的,哪一个不是刀光剑影里走出来的?这可不是一句简单地政策优势就能概括的。别酸。

迷糊
还有金地,也是绝对绩优

💭
天生优势,融资成本低,民营企业比不了。像中海利率可以低到3%,而很多20强的私企都要7%以上

花朝十九
招商蛇口,从不缺乏想象力,但很少把想象力变成现实

💐🍃🍂
你姓啥?我姓赵。你牛逼。

枫清云流
同样的融资成本和民营背景,再来比较。四家地产,哪个不是国字当头。
作者
国字号,本文说得还不够清楚吗?

xsf
央企最大优点,风险管控下的稳,看起来不算什么技能,但是关键时刻能保命,很多私企总是学不会

可以抱紧了吗
有个好爹是多么重要!

郑雯心
四大天王谁家房子质量好?

加了酒的芒果
招商应该除名了,完全就是仗着招商局的背景,刚买的房子窗户关不上,厕所漏水,房租差价退款退了一个月,装修押金退了三个月,物业强制从交房日期开始收物业费,在避难层增加设备间以此增加公摊面积,半算的阳台改成全算阳台,改全算阳台就算了封阳台用的材料还是最差的,别说隔音了,连风都挡不住,招商地产现在只是空有名气罢了

难过到取关
这些都是穿过好多周期的企业,老江湖!

小徐
那王石挺牛逼啊,08那会儿全世界华人都给四川捐款,王石要求万科员工捐款不能超过十元,当然以为万科是私企呢。现在想想他作为一个国企领导,是在和谁叫板?
作者
这个“捐款门”当时被过分解读了。

pride
那么问题来了,保利、中海、华润、招商怎么排序?
作者
这个问题得请评论席回答,大众的眼睛比较雪亮

王蕊
中华招保。这里最大的一个区别是,中海真的是一代代人干出来的。艰苦奋斗的精神是刻在我们中海人心里的东西。


一直想买中海的房子,曾经也想成为中海的员工。

ァ哆哆ァ
也可以说是国内房地产的定海神针,纵使房企炸它千千万,有我国企平祸乱

星辰大海
神仙的孩子是神仙,老百姓的孩子是韭菜

莲之荷
长知识啦!了解了四大天王的发展历程!作者辛苦💦啦!

王合强
写的很精彩!内幕君辛苦了!

你好
论社会责任还是国企!!!

Asanya
中华招保,行吗

奉化水蜜桃
宁波中海枫桥里如何?

珠珠
中海在北京也是非常牛。。。

灰太狼不黑
请问一下作者碧桂园这个货色如何?现在的行情下,还跑到我们五线城市自贡拿到
作者
行情再差总有需求在😅

玺跃🍀
好文,应该又是一篇10w+

袁子傅
保卫胜利果实这个是比较靠谱的说法

DM
央企,尽拍马屁

千帆过
又到他们托底的时候了!

上善若水
内幕君的文章很快被其他号转发了。说明真是精品。

陶陶
金茂中冶葛洲坝三个掉队生呢

A0
最近恒大西安的盘子新闻多

堂吉柯德
这就是国营和民营的区别,本来就不是公平的竞争

杨胜
准备入手呼和浩特金地的房子

Vian
中海、华润、招商,全是在港中资企业模式回内地发展,开放及灵活性是其他央企不能比拟的,加上相对私企的融资及规模优势,自然发展至此!保利地产更简单,根本不是保利亲儿子,总部不在北京在广州,更像最早的混改制!所以四大天王是必然!

王帅
国企至少不会盖出来五星期的家,承担社会责任,国企比民企有盼头。

剑仙-徐
不算上爹,只按地产排名:保中华招!

zjr
中建很有意思,除了中海,下属的中建各局也经常拿地,各玩各的…

wei鑫
第一天团是民企,四大天王是国企,这能比吗?

小陈总
江山如此地产,引无数英雄竞折腰。

许强
最后一句的结尾,绝了!

樱桃吖🍒
有四大天王,有木有四小天王?

敖祥
传说某创后面也有爷爷

M.K
中国铁建地产呢?


天之骄子

NeverGiveUp
有的企业从诞生的那天起,就注定不平凡。

同心
喜欢这种写作风格。纵览,飘逸,高视角。

哼哼0206💋
可以说保利是几家里面最没有节操的,所有市场的违法违规行为哪一次没有保利?说好的央企担当呢?可以被华润比化掉……

晓睿
这几家尤其排名最靠前的那家压力也很大的好吗毕竟是央企唯一在行业没进前三的

圆中心
别说什么国企私企,不论什么企,只要你能拿到开发房地产的资质,就他妈一傻子都能发财,有什么说头?

九流闲人
央企稳的一比,反正赚多赚少都不进领导口袋,不犯错就可以

南风丿草木香丶
不喜欢这种文字风格
作者
你有喜好自由

我就是我,
无语了

宣宣
金地的反复子怎么样。

Scrin
再给讲讲悦泰



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