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| 夹缝中的楼市 原创：大树 日期：2019-09-08  很久没有谈楼市了，上一篇系统性谈楼市大约在两个月前，文章名为《楼市微凉》，现在回头看一下，房地产整个行业确实在凉凉的状态，而且凉意还会持续下去。像昨天APP新闻弹窗那样，百强地产富力暂停拿地，全员卖房，像这样的消息跟以往地产冬天一样，理由无非就是现金流有关，资金有压力，房子卖不动了。诸如此类的消息，相信在今年剩下的时间以及明年，会越来越多。每一轮，地产真正的寒冬肯定会有一些表面上看起来挺有实力的企业爆雷，大家开始精神绷紧，调控才可能结束。 说起楼市，一旦谈到偏空的观点，我肯定要被喷，然后被舆论活埋。为什么呢？因为大家手里都有房，特别是关注财经公众号的朋友，多半日子还过得不错。在股市中有一句话，叫仓位决定态度，想必就是这样一个道理。但很多喷子出现，恰恰说明了，拥有房子的人多，仅从情绪的情况来看，中国的房子肯定是已经出现供已过剩。说起来，挺耐人寻味，中国除了高科技类的产品稀缺，其它传统产能基本上都处于供已过剩的状态。 必须强调，看空中国，这不是我一个人能做的，也不是大树的观点随便能左右的，更何况，大树坚定的站在国家这一边，看好中国未来依然是世界发展最好的国家。只不过，房地产作为周期性行业，自然而然会有狂热期，也会有低潮期。原则上讲，不可能有持续上涨不回头的资产，如果有肯定是会泡沫破灭，造成巨大的毁灭。这里讲，其实想说的是节奏很重要，特别是对于想投资的朋友，更应该注重节奏。 讲一个数据，美国房地产百年历史，房产，长期年均回报率仅为3.4%，其实这个数据也就刚好跑赢CPI的水平，这也可以说明房地产确实有抗通胀的水平，仅此而已。对于中国，过去这些年，内部由于自身城镇化进程的快速发展，大批大批的农民流入城镇，城镇化进程已经60%+，进入到后半程，而在这过程中，大量的房产带来了居民信用贷款进而衍生出巨量的货币。另外，次贷危机之后，呼啦啦的热钱从全世界各地流入中国避险，而中国货币发行锚定外汇储备，从而又有巨量的货币流入市场。进而造成整个市场货币的超发，这是事实。超发意味着手中的货币在贬值，而房子有抗通胀的功能，自然也要水涨船高，过去房价涨太快了，未来就会涨得慢一些，整体也就抗通胀水平而已，我不认为会偏离经济规律到哪里去。 当然，在这里需要明确一个逻辑，只要货币超发，楼市自然也会水涨船高，还得涨，这是房子其自身属性所决定的。 做投资，我们其实都是在博弈政策的出台。比如，大树在股市中压汽车行业会逐步反转，核心就是压政策出台扶持以及刺激，所以，明白并注重政策的节奏非常重要。我们看经济首先要看政治的正确。当前的政治提的最多的几句话，大家应该都有印象，其一，房住不炒；其二，不大水漫灌。结合当前的动作来看，再延伸一点，即使要适当性的货币宽松，去往房子这条通道的资金也会在缩水。这就是态度，而为什么会有这样的态度，并且我认为比以往任何一次都强烈，不松口，做好长期抗战的准备。 显然，短期政策是不会对楼市松口的，为什么？ 我们还是看一下房价收入比的相关数据。  上图中有两列指标，一个是城市发展潜力指数，一个是房价收入比，排序是按照第一个指标来。 发展潜力这个指标没有什么好讲的，数据来自任泽平旗下的恒大研究院，类似这样的榜单其实很多，排名次序也差不了多少。 而房价收入比，向来是衡量一个国家或者地区是否有房地产泡沫的指标。越高，表示房价脱离居民收入越多，泡沫越严重。所以数值低自然是好事，至少人民背负房贷的压力小。 一般而言，房价收入比8为合理的水平，超过之上的都有一定的泡沫。为了方便对比，我们不凡来个定量的定义，也好大家对下文的理解。 1、房价收入比8以内，为合理数据； 所以，大家对号入座，看一下自己家乡在哪，经济实力如何，房价是否过高。如果在这名单之外的城市，说明发展潜力实在一般，未来发展机会会越来越小，人口大概率出现净流出，负增长。中国近300个地级市，但上述近70个城市基本上决定了中国未来经济的发展。说白了，名单之外的城市应该就属于那些大家口中说的回不去的三四线城市，没产业，没经济，年轻人看不到未来，不愿意待。 正常而言，发展潜力强房价收入比对应的也高，这符合逻辑。像排在第一位的深圳，发展潜力最高，房价收入比也是最高。35.9这个数据，代表着，如果仅仅凭你一人之力，你在这个城市不吃不喝，光拿平均工资，买人均住宅面积需要的时间是35.9年。 听完数据，你肯定是慌得一逼。深圳的房价自然是令人敬畏的，但谁叫深圳这个城市发展潜力如此强大呢？因为强大，所以大家仰望金光闪闪的国际大都市深圳，所以都会来到深圳。同时，为了扎根，咱们的祖辈都是喜好积蓄的，便把一生的积蓄也让孩子到大都市中去买房，这是一方面。而另一方面，则是一个经济实力强的城市，富豪肯定也多，他们不断的买买买，也会助推房价。所以，这很典型的就是人到了大都市，钱也到了大都市，为了扎根，房价就被拱上去了。 当然也有部分城市，典型的像海口，发展潜力在第44名，但房价收入比在15.6。众所周知，海南，已经被沦为东三省的海南，大批量的东北人到了海南去，人去了就把这辈子的积蓄都在这里买了房，买的人多了，房价自然也涨了，超出了当地居民的购买水平。 相反，东三省的人口净流出，出现供大于求的情况，所以房价并不高，大家可以看下东北三省的房价收入比，沈阳（7.9），哈尔滨（8.2），长春（9.4），算是合理或者轻度泡沫的状态，并不严重。 有人的地方，就有江湖，有人的地方，就有需求，但人过多的地方，自然就会有泡沫，这是常识，是规律，也不需要太多的数据去论证了。 自然而然，这些发展潜力第一梯队的城市，长期看都还会继续发挥虹吸效应，不断的引入人口，有人口自然就会有资金流入，有资金流入，资产自然会水涨船高，一切是自然而然的逻辑，这是常识，也不需要太多的数据是论证。 更简单点，其实就是：有人——有钱——有房价；相反，没人——没钱——没房价。 上面还有一个问题，我们没有解决。 就是政策为什么在这个时候要上弹簧，压得紧紧的。我们就以深圳为例子，房价支付比35.9，这个区间的数据从2016年一直维持到现在，而这个数据在2014年在17左右，那时候觉得还可以接受，顶多是不吃不喝的17年就有搞个房子。但现在已经不一样了，所以政策必须限住房价。不然，如果你在两三年内，再把房价蹦高一倍，房价收入比到70，你觉得会不会出大事？ 房价收入比从17-36-70，70年不吃不喝，肯定会有问题的。所以仅仅从常识来看，我们都知道房价也不可能短期内会有过大的涨幅，不合理，不现实。所以，政策的导向很清晰，就是休养生息，让居民的储蓄满起来再说。勾践都知道卧薪尝胆，休养生息，现在我们自然也需要，这还是常识。 一味看多楼市涨涨涨，那是愚昧与无知，脱离常识的幻想。但说起来，其实还是缺少教训，大国规律，都在房地产泡沫上栽过跟头，所以我们才要谨慎。看很多人一味看多楼市，那态度绝对是因为就知道咱们欠一次房地产泡沫破灭对大家的伤害，这是政策对大家保护得太好了。有时候灰犀牛跟黑天鹅的转变可能也就是一瞬间罢了。 我们再来简单算个数，看房价的泡沫是如何消化的。比如当前深圳房价支付比是35.9，房价一直被按着横盘不涨，但居民的收入每年增长6%，这样一来，一年消化之后，房价支付比会是33.86，以此类推，第五年到26.82的水平。泡沫大而不崩盘，这叫软着陆。 到了一个可接受的水平，政策自然会放开。 接着谈谈三线城市的房子。 一二线城市的房价，现在已经消停不少，三线城市开外的房价还有一些余波，在假装涨价，那是骗无知的群众，这戏演不了多长时间了。 周末回了趟老家汕头，也顺道到了华侨试验新区看了一下楼市。说起汕头在上面的榜单排名60开外，在有一些榜单在40-50名之间，取中间数，其实就是排名50名的三线城市，算是比较典型。简单说一些社会现象，估计套用到其它三四线城市也非常适用。 1、从汕头走出去的富豪其实非常多，但大多数都在深圳，其次是广州，说白了有心的回家乡贡献一下，没心的跟汕头也没多大关系了。 2、关于经济，支柱产业澄海区是玩具，潮阳潮南是纺织，这两块比较知名。但这几年环保大督察之后，纺织印染这一块是重污染的，提高环保要求，新规划集中印染的园区，但环保设备太贵了，一些中小型厂干不下去了，直接关停。这种现象在全国很多地方都出现，很正常。其实这些年汕头的上市公司不少，但个人看法觉得之前太会玩资本运作了，这几年又碰上大熊市，反过来一些猫腻把自己给玩死了，猛狮科技算是一个典型，宜华系曾经叱咤风云，现在你去看股价的走势，就知道有日子不好过。隔壁市揭阳的康美药业更是造假翻船后，遭人唾骂，对于康美的处罚好戏应该还在后头。潮汕人是聪明，但太高调显然在任何时候都不是什么好事。当然有一个好的消息，就是省政府支持汕头申报自贸区，这算是给汕头未来招商引资给予支持跟希望，不然这个没落的特区……。 3、这几年房价，跟全国其它地方一样，短期之内就飙涨一倍的水平，房价收入比也就是大家上面看到的11，11其实是略微有些泡沫，整体上可以接受。但由于供大于求，泡沫会消化下去。买房的人，除了本地改善型的客户外，还有大部分是在珠三角打工，要么手上钱多，要么在深圳这种地方买不起房的，就在汕头先买一套垫垫底，暂时住不上，但以防后患，说不定若干年后好回到这居住或者养老。所以汕头很多新楼盘入住率都不足五成，很多人买了就放着。 5、前几年搞了华侨实验新区规划之后，恰好赶好楼市大涨价。整体的节奏跟规划，其实有点像挨着大都市圈强三线城市以及一些二线城市，四五年前的发展。搞新区的套路，先把住宅搞起来，但生活配套以及产业相对慢一些。所以现在就是一片黑压压的房子，入住率很低，成熟点的楼盘有3成左右的入住率，很多楼盘目前没有人。思考跟对比之后，成为鬼城倒不至于，因为汕头本来就小，华侨实验新区离市区很近，10分钟左右交通顺畅就到了汕头站，也可以到市区的地方。不像鄂尔多斯新区跟老市区，几十公里远，绝对慌得一逼。 6、交通规划，这几年会建潮南至澄海的快速路，华侨新区至澄海的快速路。其实早就该建了，要致富先修路，这话大家都知道，就不知道政府前些年干啥去了。十多年前，大树要从潮南去澄海，汕头的一个南面跟一个北面，先要绕到市区，然后搭个渡过到汕头汽车站，再转个车去澄海，全程运要2个半小时至3个小时，真的不容易。同样的时间，当时从潮南到深圳，高速顺畅也就三个多小时。所以，这些路修起来是好事，除此之外，潮阳站好了，汕头站好了，未来还有一个潮南站，基本上高铁也是四通八达。 7、汕头的教育，其实在广东省是前列，这些年一直保持默默的关注，基本上每年的高考排名实力就在广州，深圳之后，这一点倒是汕头人民值得表扬的地方。所以，如果要选择汕头生活，教育在一定程度上还是有所保障。竞争倒不像深圳那么大压力，深圳只有45%左右的孩子可以上到公办高中，我听听都觉得教育资源紧张。毕竟，新生儿太多，未来这个问题会是困扰深圳的核心原因，所以深圳的学位房会更加保值。 8、关于消费。我相信很多在一二线打拼的朋友，回到自己三四线城市的家乡，发现自己家的日常消费，物价水平并不比深圳便宜，甚至还是贵。大树以前研究过这个问题，这其实跟很多原因有关，但其中一个核心原因还是跟运输有关系。想我们镇相对偏远，物价水平就比汕头贵，特别是肉食类的。菜，因为当地农民有种，所以会相对便宜。但在汕头，如果上馆子，特别是上相对有档次的馆子，跟深圳比并没有优势。你一个普通家庭在深圳日常开销是5000，在汕头我摸估估比这个少不了多少。 9、关于汕头未来的楼市。在探讨之前，我们先看一张图。  这是广东省今年1-7月税收收入情况 ，全省1.57万亿，深圳5555亿，约占三分之一，广州以及东莞5000亿出头，又占去三分之一，其它剩下的18个城市占三分之一。这基本上也就跟经济实力等同起来。 这张表不是典型，在全国其它省份同样也是这样的情况，中西部一些省份更加明显，像湖北就是发展一个武汉，安徽发展一个合肥，可以说省会城市拥有资源优势，虹吸效应非常之明显。越来这种核心城市越来越强的情况可能会更加明显。这就意味着会有人持续的往好城市中，去谋生，去赚钱，差的城市留住人会少。 所以，关于未来楼市，人口才是长期需求最核心的支撑。楼市政策调控，汕头还不算特别严格，但有些银行房贷额度已经木有了或者缩减了，没有房贷，自然制约了很多需求的释放（写了一半，下午新闻就弹窗7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务），再加上大环境开始凉，大家拿钱换房的意愿自然都是在下降，大家都在盼跌。像汕头这样典型的三线城市预期，会重走2011-2016年当时二线城市的节奏，横盘个三五年，甚至有小幅下滑，所以在置业买房上其实不用急。 说实话，周末看完房，感觉良好，毕竟是无敌海景房，面朝大海，春暖花开的日子大家都喜欢。人一大半时间都是在自己的房子里，住得舒服大家都乐意。合计算一下，买一个楼层不错的也就1.3万-1.4万左右，买个大点的200平，也就260-280万。在深圳这样的小区，大盘以及有不错的园林设计，一平米没8-10万拿不下来。所以，对于一些想回家养老的朋友，这价格还是有吸引力的。 在深圳选择赚钱不适合生活，在老家选择生活不适合赚钱，这是90%的年青人都要面临的选择，壕们不在这其中。 最后，做一些小小的总结。我们这一代人，在小学语文课本有一篇文章叫《种子的力量》，就是在夹缝中生长出来的。同理，夹缝中的楼市，要的是逆境生长，能力强，经营稳健的龙头房企会有这样的优势，他们能抗过来。同样，对于城市而言，有向心力的城市，虹吸效应会一直持续下去，自然而然楼市也会在经过一个周期的调整之后，迎来新的周期。这个规则，不仅适合楼市，而适合经济规律，也适合生活的常识，并没有太多高深，也不需要太多的数据去证实。 楼市会艰难，并不代表什么，但有一点可以肯定的就是国家在引导挤泡沫，去泡沫的过程肯定是困难的。好的企业，好城市的房子以及质量优的房子始终会是稀缺，而对于广大三四线城市，真的也就那样了，我们这一代人，从农村来到城市，还有一种落叶归根的心态，可能部分人会有回家养老的想法，但更多的依然会在大城市中求生。 往后余生，选择什么样的生活方式，最终看的就是你自己的选择了。 一切还是辣么Perfect! 来源：孥孥的大树 作者：大树 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 大树 孥孥的大树 房地产 调控 |
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