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夹缝中的楼市
原创:大树
日期:2019-09-08

  很久没有谈楼市了,上一篇系统性谈楼市大约在两个月前,文章名为《楼市微凉》,现在回头看一下,房地产整个行业确实在凉凉的状态,而且凉意还会持续下去。像昨天APP新闻弹窗那样,百强地产富力暂停拿地,全员卖房,像这样的消息跟以往地产冬天一样,理由无非就是现金流有关,资金有压力,房子卖不动了。诸如此类的消息,相信在今年剩下的时间以及明年,会越来越多。每一轮,地产真正的寒冬肯定会有一些表面上看起来挺有实力的企业爆雷,大家开始精神绷紧,调控才可能结束。

  说起楼市,一旦谈到偏空的观点,我肯定要被喷,然后被舆论活埋。为什么呢?因为大家手里都有房,特别是关注财经公众号的朋友,多半日子还过得不错。在股市中有一句话,叫仓位决定态度,想必就是这样一个道理。但很多喷子出现,恰恰说明了,拥有房子的人多,仅从情绪的情况来看,中国的房子肯定是已经出现供已过剩。说起来,挺耐人寻味,中国除了高科技类的产品稀缺,其它传统产能基本上都处于供已过剩的状态。

  必须强调,看空中国,这不是我一个人能做的,也不是大树的观点随便能左右的,更何况,大树坚定的站在国家这一边,看好中国未来依然是世界发展最好的国家。只不过,房地产作为周期性行业,自然而然会有狂热期,也会有低潮期。原则上讲,不可能有持续上涨不回头的资产,如果有肯定是会泡沫破灭,造成巨大的毁灭。这里讲,其实想说的是节奏很重要,特别是对于想投资的朋友,更应该注重节奏。

  讲一个数据,美国房地产百年历史,房产,长期年均回报率仅为3.4%,其实这个数据也就刚好跑赢CPI的水平,这也可以说明房地产确实有抗通胀的水平,仅此而已。对于中国,过去这些年,内部由于自身城镇化进程的快速发展,大批大批的农民流入城镇,城镇化进程已经60%+,进入到后半程,而在这过程中,大量的房产带来了居民信用贷款进而衍生出巨量的货币。另外,次贷危机之后,呼啦啦的热钱从全世界各地流入中国避险,而中国货币发行锚定外汇储备,从而又有巨量的货币流入市场。进而造成整个市场货币的超发,这是事实。超发意味着手中的货币在贬值,而房子有抗通胀的功能,自然也要水涨船高,过去房价涨太快了,未来就会涨得慢一些,整体也就抗通胀水平而已,我不认为会偏离经济规律到哪里去。

  当然,在这里需要明确一个逻辑,只要货币超发,楼市自然也会水涨船高,还得涨,这是房子其自身属性所决定的。

  做投资,我们其实都是在博弈政策的出台。比如,大树在股市中压汽车行业会逐步反转,核心就是压政策出台扶持以及刺激,所以,明白并注重政策的节奏非常重要。我们看经济首先要看政治的正确。当前的政治提的最多的几句话,大家应该都有印象,其一,房住不炒;其二,不大水漫灌。结合当前的动作来看,再延伸一点,即使要适当性的货币宽松,去往房子这条通道的资金也会在缩水。这就是态度,而为什么会有这样的态度,并且我认为比以往任何一次都强烈,不松口,做好长期抗战的准备。

  显然,短期政策是不会对楼市松口的,为什么?

  我们还是看一下房价收入比的相关数据。

  上图中有两列指标,一个是城市发展潜力指数,一个是房价收入比,排序是按照第一个指标来。

  发展潜力这个指标没有什么好讲的,数据来自任泽平旗下的恒大研究院,类似这样的榜单其实很多,排名次序也差不了多少。

  而房价收入比,向来是衡量一个国家或者地区是否有房地产泡沫的指标。越高,表示房价脱离居民收入越多,泡沫越严重。所以数值低自然是好事,至少人民背负房贷的压力小。

  一般而言,房价收入比8为合理的水平,超过之上的都有一定的泡沫。为了方便对比,我们不凡来个定量的定义,也好大家对下文的理解。

  1、房价收入比8以内,为合理数据;
  2、房价收入比8-12,为轻度泡沫;
  3、房价收入比12-16,中度泡沫;
  4、房价收入比16-20,中高度泡沫;
  5、房价收入比20以上,高泡沫;

  所以,大家对号入座,看一下自己家乡在哪,经济实力如何,房价是否过高。如果在这名单之外的城市,说明发展潜力实在一般,未来发展机会会越来越小,人口大概率出现净流出,负增长。中国近300个地级市,但上述近70个城市基本上决定了中国未来经济的发展。说白了,名单之外的城市应该就属于那些大家口中说的回不去的三四线城市,没产业,没经济,年轻人看不到未来,不愿意待。

  正常而言,发展潜力强房价收入比对应的也高,这符合逻辑。像排在第一位的深圳,发展潜力最高,房价收入比也是最高。35.9这个数据,代表着,如果仅仅凭你一人之力,你在这个城市不吃不喝,光拿平均工资,买人均住宅面积需要的时间是35.9年。

  听完数据,你肯定是慌得一逼。深圳的房价自然是令人敬畏的,但谁叫深圳这个城市发展潜力如此强大呢?因为强大,所以大家仰望金光闪闪的国际大都市深圳,所以都会来到深圳。同时,为了扎根,咱们的祖辈都是喜好积蓄的,便把一生的积蓄也让孩子到大都市中去买房,这是一方面。而另一方面,则是一个经济实力强的城市,富豪肯定也多,他们不断的买买买,也会助推房价。所以,这很典型的就是人到了大都市,钱也到了大都市,为了扎根,房价就被拱上去了。

  当然也有部分城市,典型的像海口,发展潜力在第44名,但房价收入比在15.6。众所周知,海南,已经被沦为东三省的海南,大批量的东北人到了海南去,人去了就把这辈子的积蓄都在这里买了房,买的人多了,房价自然也涨了,超出了当地居民的购买水平。

  相反,东三省的人口净流出,出现供大于求的情况,所以房价并不高,大家可以看下东北三省的房价收入比,沈阳(7.9),哈尔滨(8.2),长春(9.4),算是合理或者轻度泡沫的状态,并不严重。

  有人的地方,就有江湖,有人的地方,就有需求,但人过多的地方,自然就会有泡沫,这是常识,是规律,也不需要太多的数据去论证了。

  自然而然,这些发展潜力第一梯队的城市,长期看都还会继续发挥虹吸效应,不断的引入人口,有人口自然就会有资金流入,有资金流入,资产自然会水涨船高,一切是自然而然的逻辑,这是常识,也不需要太多的数据是论证。

  更简单点,其实就是:有人——有钱——有房价;相反,没人——没钱——没房价。

  上面还有一个问题,我们没有解决。

  就是政策为什么在这个时候要上弹簧,压得紧紧的。我们就以深圳为例子,房价支付比35.9,这个区间的数据从2016年一直维持到现在,而这个数据在2014年在17左右,那时候觉得还可以接受,顶多是不吃不喝的17年就有搞个房子。但现在已经不一样了,所以政策必须限住房价。不然,如果你在两三年内,再把房价蹦高一倍,房价收入比到70,你觉得会不会出大事?

  房价收入比从17-36-70,70年不吃不喝,肯定会有问题的。所以仅仅从常识来看,我们都知道房价也不可能短期内会有过大的涨幅,不合理,不现实。所以,政策的导向很清晰,就是休养生息,让居民的储蓄满起来再说。勾践都知道卧薪尝胆,休养生息,现在我们自然也需要,这还是常识。

  一味看多楼市涨涨涨,那是愚昧与无知,脱离常识的幻想。但说起来,其实还是缺少教训,大国规律,都在房地产泡沫上栽过跟头,所以我们才要谨慎。看很多人一味看多楼市,那态度绝对是因为就知道咱们欠一次房地产泡沫破灭对大家的伤害,这是政策对大家保护得太好了。有时候灰犀牛跟黑天鹅的转变可能也就是一瞬间罢了。

  我们再来简单算个数,看房价的泡沫是如何消化的。比如当前深圳房价支付比是35.9,房价一直被按着横盘不涨,但居民的收入每年增长6%,这样一来,一年消化之后,房价支付比会是33.86,以此类推,第五年到26.82的水平。泡沫大而不崩盘,这叫软着陆。

  到了一个可接受的水平,政策自然会放开。

  接着谈谈三线城市的房子。

  一二线城市的房价,现在已经消停不少,三线城市开外的房价还有一些余波,在假装涨价,那是骗无知的群众,这戏演不了多长时间了。

  周末回了趟老家汕头,也顺道到了华侨试验新区看了一下楼市。说起汕头在上面的榜单排名60开外,在有一些榜单在40-50名之间,取中间数,其实就是排名50名的三线城市,算是比较典型。简单说一些社会现象,估计套用到其它三四线城市也非常适用。

  1、从汕头走出去的富豪其实非常多,但大多数都在深圳,其次是广州,说白了有心的回家乡贡献一下,没心的跟汕头也没多大关系了。

  2、关于经济,支柱产业澄海区是玩具,潮阳潮南是纺织,这两块比较知名。但这几年环保大督察之后,纺织印染这一块是重污染的,提高环保要求,新规划集中印染的园区,但环保设备太贵了,一些中小型厂干不下去了,直接关停。这种现象在全国很多地方都出现,很正常。其实这些年汕头的上市公司不少,但个人看法觉得之前太会玩资本运作了,这几年又碰上大熊市,反过来一些猫腻把自己给玩死了,猛狮科技算是一个典型,宜华系曾经叱咤风云,现在你去看股价的走势,就知道有日子不好过。隔壁市揭阳的康美药业更是造假翻船后,遭人唾骂,对于康美的处罚好戏应该还在后头。潮汕人是聪明,但太高调显然在任何时候都不是什么好事。当然有一个好的消息,就是省政府支持汕头申报自贸区,这算是给汕头未来招商引资给予支持跟希望,不然这个没落的特区……。

  3、这几年房价,跟全国其它地方一样,短期之内就飙涨一倍的水平,房价收入比也就是大家上面看到的11,11其实是略微有些泡沫,整体上可以接受。但由于供大于求,泡沫会消化下去。买房的人,除了本地改善型的客户外,还有大部分是在珠三角打工,要么手上钱多,要么在深圳这种地方买不起房的,就在汕头先买一套垫垫底,暂时住不上,但以防后患,说不定若干年后好回到这居住或者养老。所以汕头很多新楼盘入住率都不足五成,很多人买了就放着。

  5、前几年搞了华侨实验新区规划之后,恰好赶好楼市大涨价。整体的节奏跟规划,其实有点像挨着大都市圈强三线城市以及一些二线城市,四五年前的发展。搞新区的套路,先把住宅搞起来,但生活配套以及产业相对慢一些。所以现在就是一片黑压压的房子,入住率很低,成熟点的楼盘有3成左右的入住率,很多楼盘目前没有人。思考跟对比之后,成为鬼城倒不至于,因为汕头本来就小,华侨实验新区离市区很近,10分钟左右交通顺畅就到了汕头站,也可以到市区的地方。不像鄂尔多斯新区跟老市区,几十公里远,绝对慌得一逼。

  6、交通规划,这几年会建潮南至澄海的快速路,华侨新区至澄海的快速路。其实早就该建了,要致富先修路,这话大家都知道,就不知道政府前些年干啥去了。十多年前,大树要从潮南去澄海,汕头的一个南面跟一个北面,先要绕到市区,然后搭个渡过到汕头汽车站,再转个车去澄海,全程运要2个半小时至3个小时,真的不容易。同样的时间,当时从潮南到深圳,高速顺畅也就三个多小时。所以,这些路修起来是好事,除此之外,潮阳站好了,汕头站好了,未来还有一个潮南站,基本上高铁也是四通八达。

  7、汕头的教育,其实在广东省是前列,这些年一直保持默默的关注,基本上每年的高考排名实力就在广州,深圳之后,这一点倒是汕头人民值得表扬的地方。所以,如果要选择汕头生活,教育在一定程度上还是有所保障。竞争倒不像深圳那么大压力,深圳只有45%左右的孩子可以上到公办高中,我听听都觉得教育资源紧张。毕竟,新生儿太多,未来这个问题会是困扰深圳的核心原因,所以深圳的学位房会更加保值。

  8、关于消费。我相信很多在一二线打拼的朋友,回到自己三四线城市的家乡,发现自己家的日常消费,物价水平并不比深圳便宜,甚至还是贵。大树以前研究过这个问题,这其实跟很多原因有关,但其中一个核心原因还是跟运输有关系。想我们镇相对偏远,物价水平就比汕头贵,特别是肉食类的。菜,因为当地农民有种,所以会相对便宜。但在汕头,如果上馆子,特别是上相对有档次的馆子,跟深圳比并没有优势。你一个普通家庭在深圳日常开销是5000,在汕头我摸估估比这个少不了多少。

  9、关于汕头未来的楼市。在探讨之前,我们先看一张图。

  这是广东省今年1-7月税收收入情况 ,全省1.57万亿,深圳5555亿,约占三分之一,广州以及东莞5000亿出头,又占去三分之一,其它剩下的18个城市占三分之一。这基本上也就跟经济实力等同起来。

  这张表不是典型,在全国其它省份同样也是这样的情况,中西部一些省份更加明显,像湖北就是发展一个武汉,安徽发展一个合肥,可以说省会城市拥有资源优势,虹吸效应非常之明显。越来这种核心城市越来越强的情况可能会更加明显。这就意味着会有人持续的往好城市中,去谋生,去赚钱,差的城市留住人会少。

  所以,关于未来楼市,人口才是长期需求最核心的支撑。楼市政策调控,汕头还不算特别严格,但有些银行房贷额度已经木有了或者缩减了,没有房贷,自然制约了很多需求的释放(写了一半,下午新闻就弹窗7月份开始,就有银行额度不够,只能对个人贷款进行控制,调整利率或停止二手房贷业务),再加上大环境开始凉,大家拿钱换房的意愿自然都是在下降,大家都在盼跌。像汕头这样典型的三线城市预期,会重走2011-2016年当时二线城市的节奏,横盘个三五年,甚至有小幅下滑,所以在置业买房上其实不用急。

  说实话,周末看完房,感觉良好,毕竟是无敌海景房,面朝大海,春暖花开的日子大家都喜欢。人一大半时间都是在自己的房子里,住得舒服大家都乐意。合计算一下,买一个楼层不错的也就1.3万-1.4万左右,买个大点的200平,也就260-280万。在深圳这样的小区,大盘以及有不错的园林设计,一平米没8-10万拿不下来。所以,对于一些想回家养老的朋友,这价格还是有吸引力的。

  在深圳选择赚钱不适合生活,在老家选择生活不适合赚钱,这是90%的年青人都要面临的选择,壕们不在这其中。

  最后,做一些小小的总结。我们这一代人,在小学语文课本有一篇文章叫《种子的力量》,就是在夹缝中生长出来的。同理,夹缝中的楼市,要的是逆境生长,能力强,经营稳健的龙头房企会有这样的优势,他们能抗过来。同样,对于城市而言,有向心力的城市,虹吸效应会一直持续下去,自然而然楼市也会在经过一个周期的调整之后,迎来新的周期。这个规则,不仅适合楼市,而适合经济规律,也适合生活的常识,并没有太多高深,也不需要太多的数据去证实。

  楼市会艰难,并不代表什么,但有一点可以肯定的就是国家在引导挤泡沫,去泡沫的过程肯定是困难的。好的企业,好城市的房子以及质量优的房子始终会是稀缺,而对于广大三四线城市,真的也就那样了,我们这一代人,从农村来到城市,还有一种落叶归根的心态,可能部分人会有回家养老的想法,但更多的依然会在大城市中求生。

  往后余生,选择什么样的生活方式,最终看的就是你自己的选择了。

  一切还是辣么Perfect!


来源:孥孥的大树
作者:大树
文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者

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精选留言

一休哥
我从00年开始买房就发现周围充满房产泡沫这个词,拿收入比来衡量房产泡沫,你咋这么搞笑?刚毕业啊?
作者
哥们,你又来了,我相信你有好多套房,人生赢家。但别上来就怼别人,你可以说你的观点,就不允许别人说观点吗?我刚毕业的话,那你是做人的道理都没毕业。

传欣-Chancing
哈哈哈胶己人
作者
有多少汕头老乡在关注?点赞看看。

niu
哈哈哈,昨晚有人怼你,你说写篇楼市你们看看。果真写了!!那我今晚拜读下!!
作者
说到做到,硬气!

莫玄
楼市凉了股市就热了,按这趋势来准没错
作者
你属于一点就通的。


合理房收比是8的话,那些地方基本发展到头了吧
作者
长沙人民表示不服。

回家的路
大树这篇写楼市的文章还是通俗易懂的,不过后台开骂的人估计不少,因为太多人全部身家都在房子上,你告诉他房价要跌,他不得跟你玩命啊,很多人不是不知道这个道理,只是不愿意或者说不敢相信这个事实,装睡的人是叫不醒的。
作者
其实呢,炒房,炒股,有一个道理是不变的,国运昌盛,大家才能赚钱。

丽珍
今年深圳高中录取率是44.4%,精确吗?最后值得表扬,全文我都看懂了,哈哈哈哈
作者
居然让一个不懂经济的人看懂了。夸我自己。

~阿七~
我老家西北十九线小县城,今年开始小孩上学要学区房,县城所有的房子被抢购一空,月薪两千不到,房价五千多,乡镇小学一个班十几个人,教学质量可想而知,父母的心情更不用说,可怕的是进县城读高中融入不进去,被淹没的农村
作者
寒门贵子越来越难,但只要奋斗才会有机会。

每天进步一点点
这篇文章水平相当可以,这是我的感受,几十篇文章才能有一篇这种水平的文章。perfect。
作者
最有价值的文章,一般阅读量都不怎么样,吹牛皮的文章,阅读量最高,这是我的感受。

栗子
大树,现在适合买银行股吗?跌了好几天了?
作者
银行股配置,你就不要跟市场比,因为一旦大行情来就跑不过牛市。但比如交通银行现在0.6倍市净率,股息率5%+,我认为是非常便宜的。


不容易,树哥你这5000字要写二个小时吧
作者
差不多。

庄生
#汕头#说起老家,那我也说一点吧。
我的故乡潮南,2003年前潮南潮阳本是属于潮阳市的,后来设区分开来了,潮南隔壁是揭阳普宁,现如今英歌舞已经被普宁申请为非遗了,潮南每个乡镇都有自己的英歌,但是没能像普宁一样,有专门的队伍,大概也就只有到了村里最隆重的几年一次的甚至十二年一次的"营老爷”活动,才会抽调一些年轻人去训练,但这种训练一代接一代,有些动作就不能领悟到位,慢慢的,就变得不那么纯正了。两潮的“营老爷”活动,表面看似迷信,背后更深层次的是一种信仰,一种能让,人不忘初心,不断奋勇拼搏的激励,就像祠堂一样,凝聚着全村人的心,团结一致,奋发图强!
作者
中国人的祠堂文化,潮汕地区应该保存的最好。

修米修、
我是福州人,我老婆想让我去厦门工作,我现在在深圳……看到房价收入比,我只感觉好苦
作者
厦门的确,泡沫实锤,

每天好心情
没人会刻意做空房产,一是中共不允许,二是大家手里都有货。

niu
一二线城市的房子,一套房子,如今买几乎是普通家庭所有的积蓄,还要不少的贷款。如果不是置换那种卖掉后大把钱的,全靠挣出来的,真的太高了。
但你回头看看你老家四线五线小城的房子也一两万了,好的甚至三万了,所有有句话听过叫,再无归乡路。
作者
countryroad,takemehome

熬鹰
推荐看看温铁军的《八次危机》《去依附》,也许国家会对城镇化达到70%的危害更注重一些。高房价是断送经济发展动力、断送经济发展未来最大原因。
作者
谢谢,也推荐给大家看看。

鸡蛋
潮汕人看到中间那段更有共鸣。

邓超
到现在为止在地产行业混饭13年,虽然我很不情愿地产不景气,但已经默默地接受了这个事实,所以从去年开始把地产挣的碎银子慢慢地投到股市里。
作者
你的做法极有可能正确的,让时间验证,关键是股市需要点专业能力。

Jamin-星14
苏州楼市不凉,新高又新高
作者
深受打击。

随遇而安
潮汕地区是中国中国最传统的地方,文明从“崖山”断代,智者有大树领航,谢谢老师的选股程序,可以让散户少踩多少“雷”呀
作者
芝士选股走起。

老孙
有水平,够理智。但中国的预算是软约束,一旦房地产库存过多就会开闸撒钱去库存,否则很多地方政府会无米下锅,GDP会很难看,地方政府也深谙此道-倒逼!这些年房地产就是这么高速发展起来的,很长一段时间还不肯承认房地产是经济支柱产业,然而稍一打压经济增速就承压。但靠发债、加杠杠过度催大房价泡沫也遗害无穷,象现在的香港就麻烦不断,还有前些年华为都要收缩在深圳的规模迁到东莞

鸿
希望股市迎来房市那样长期稳定的牛市,每个人都有股价必涨的信念!

张国忠
树哥,现在是不是应该劝大家把暂时用不到的房子卖了钱抄底地产股?
作者
地产行业的大佬们还没开始嗷嗷叫,等他们叫了再说吧。

VINCEQ
看完了…(这篇不点在看
然后默默把钱投资到基金和股票
作者
兄弟,独食难肥啊。

seeker
优秀

guizi洋淇
大树分析有理有据,牛的一逼。国家都强力调控了,肯定是🈶️问题的。关键是我觉得房地产税得抓紧推出来,任何一个国家炒房结局都很悲催。

A老孟
银行的利润是加了杠杆的,因为地产是杠杆比较大。所以银行地产钢铁水泥等周期股都不看好。既然政策不支持地产又何必跟政策对着干。如果股市长牛利好保险和证券,当然保险比证券强,比如巴菲特救助过高盛

阳光灿烂
老家汕尾税收年年垫底,前几年炒深汕合作区概念,最高房价1.8万+,低的二手房也要9千多,十年内建的新楼房1万+。工资3-5千,平时物价消费还比深圳贵。不过有点倒有个好处,全国空气质量年年排前十,经常前三
作者
每逢高铁经过汕尾,风光是最好的一段。

婴宁
面朝大海春暖花开的是什么小区?
作者
华侨试验区的我觉得都有。

C
树哥港市近期下跌这么多可不可以干点恒生Etf
作者
港股我没太多瞄,我只在看,腾讯啥时候300块,吉利汽车,有没有再便宜些。

Joker
突然发现乌鲁木齐还在泡沫中呀,持续升温没有降价过
作者
哪吒,莫哭。

随遇而安
潮汕牛肉火锅,老鹅饭,鹅肝,尤其鹅肝,入口就化,胜似法国鹅肝,当然要狮头鹅的
作者
潮汕吃货,得跟你拼命

ℳ๓潇洒锅~
种子的力量?这种子怕是没见识过镰刀的力量吧
作者
难道你不允许留几家地产公司么,慌得一逼,没事别吓人。

等风来
毁掉一个人最好的方式就是让他赚快钱,毁掉一个国家亦是如此。

MJ老三
其实作者写的很明确了,挤泡沫不一定像美国08年那样硬着陆,咋们要相信GJ有软着陆横盘波动的实力;只是楼市横盘股市起飞,小白们选择就显而易见了,当然豪们房多钱多两手抓也没毛病


原来你是全面手!楼市都分析的这么透彻!

∀℡
楼市暴涨暴跌都不行,继续暴涨那就是作死,暴跌会引来民生社会问题,那些高位接盘的普通劳动人民肯定受不了要维权的。那就横盘吧。各种政策税收锁定投机资金。引导资金回流实力经济,股市,上市企业融资的好地方,怎么办呢?该来一波了吧!哈哈哈!意淫完毕。。。。。
缠文观止

樵夫002
两个月前在汕头呆了十天,住21楼压根不用开空调,海风太大了,吹得我头昏昏。金平小区入住率挺高的,物价嘛,比广州高。潮汕人真特么的有钱,抽烟不是芙蓉王就是玉溪,软中华也是随处可见。交通就一个字:乱。还真有想法回去买一套,只是广州公积金在汕头用不了,所以眼睁睁看着汕头房价从5000涨到现在过万,多么痛的领悟。

大树的小窝
中国的房地产总被ZF按在床上摩擦,你懂的
作者
你的名字有意思晚安

moon
我现在想可能真的是自己不够优秀吧,90后985.211毕业看房价涨涨涨,都无欲无求了,能买就买,买不起算了
作者
房价高带来的伤害

欣小茹
收入是年收入吗房价是总房价吗
作者
总家庭收入,总房价

低碳哥
树哥,按你这个住房收入比,那深圳的要是二胎之家,岂不已经超过70了?
作者
按家庭户均。深圳,金融效应的楼市吧。

金蛐蛐.
树哥今天更新了基金,问下是不是每周二更新基金。
作者
是的。


大树兄所言甚是,潮汕有个特点:人口密集,出外闯世界的人也多,叶落归根意识也强,所以汕头楼市泡沫不大,期望各级官员勿斩树掠鸟,好好发展经济,老特区早日换新颜!
作者
听说这任市长不错。看能不能老树发新芽了。

zy
太感人了。不过我们这一代年轻人,没根了,四海为家。

彩色
特别好的文章。我们人在长沙,最近我就在想要不在长沙或者深圳再投资一套房,我老公都不同意,让我全进股市了。。。。希望股市赚了最后还是再投资套房收租,不晓得这样的想法对不?

MAGK魔力之神
坚决支持大树的观点,到现在还有很多人在怀疑国家调控的决心,期待再次上涨…
我,一个从来不上牌桌的人,卖房炒股了,容易嘛我😬
作者
服你

曾经沧海
1.和美国对比不合适。应该和香港对比
2.深圳的楼市最近涨的利好。示范区文件出来后直接hi了
作者
深圳敢HI,直接给他个锤子

厚朴
潮汕人,在惠州买来居住的能买吗,因为要有婚房才能结婚
作者
如果支付能力没问题,也需要家的话,我个人观点比较传统,还是得有房,安逸,舒服很多。

刘琨KUNLIU
最好可以弄死几个小地产公司房地产也来一波去产能前50里死个7-8家就好了
作者
挺好的

v587d438
虽然在超一线城市房子有多套,老婆还要我继续干房子,很难说服她啊,我更看好目前的股市
作者
多套……

随遇而安
想不到老师对内衣行业也关注(染色)去年元旦潮汕地区经历地震,对行业的杀伤力很大[
作者
那个印染产业园就建在我们镇,有关注。

天小正
绝大部分地区的初升高都是在45-55%之间,是因为九年义务教育强制导致的小学初中资源再差也要搞,可以在乡镇搞,高中就不一样了,没见过哪个乡镇敢搞高中的

Shenzhen@mini
大树很想向你学习这么厉害我的脑子实在不好使这一篇的输出很有料很经济经济夜报

庚庚
大树,那我现在深圳,是否也不用太着急买房了?看了您的文章,感觉近几年的政策导向,是否涨幅也就跑赢通胀的水平而已,起码五年后政策放开才会又迎来一次涨价?
作者
深圳有实力要看好入,这城市,我最看好。

润着
一楼光碰了却没说出理由。其实,房价收入比的“收入”可不是全民平均,而是中高收入人群的未来工资水平。因为一来不是所有人都能买商品房,二来房价是对未来收入的预期。这也不是我发明的,具体论证可看一北大教授的书《城里的房子》
作者
这个数据只是个理据罢了。如果真没有泡沫,施政者大可以用地产继续刺激经济,但事实并没有,说明什么?这是常识,根本就不需要太多的专业观点而言,我只是常识的整合者,仅此而已。

止水
有人怼你,记得你背后还有胶底人

时光
不啃老的话,普通人靠普通工作的实力一辈子也就一套房吧,组成家庭也许会有2套。有了小孩考虑将来,2套对于一个大家庭来说都是刚需标配,都不能卖的,不太懂说房价跌的话有什么可不开心的。跌了反而可以再花个几年攒些钱再攒套房子。我们县虽然是百强县里的一员,煤炭资源城市,但是房子基本还是以前各个单位的家属房,好一点的小区现在8000以上。差的5000。泡沫时期房价是翻倍的。没有更多商品房也是很多县城房价比较稳定和较高的影响因素吧。
作者
挺清晰的分析

信儿
有道是:胳膊拗不过大腿,政策是钢。

【厦门叶嘉敏】
有人说:厦门房价收入比33.2,排全国第二,仅次于深圳35.9,超过北京和上海这种超一线城市……厦门的高房价掏空了几代人的积蓄……
依我看,房价本来是个伪命题。开放时代,市场经济,有条件的人可以随便到处买高价房,谁也挡不住。要能挡住,老厦门人就不用忧头苦脸了,也就没这话题了。
开放时代,没有谁该永远住在哪里。买不起的只能另作打算,要么租房,要么到房子便宜的外地去买房。买得起的就都是成功人士了。
政府本来就没有义务让每个人在出生地买得起房子。本地老厦门人哪个不被新形势变得到处乱跑,更何况没啥积累又想买高价房子自然是不现实的妄想,只有被忽悠的香港青年会为此折腾,搞死了李嘉诚也不可能拿钱出来分给他们买房子。调整房价在市场经济条件下本来就是政府的美好愿望和不懈努力,房价理论也从来没有灵光过。终究还是物以稀为贵。
所以,政府多推出廉租房留住该留的建设者;群众提升视角,放开眼界,动身参与人员大流动,各寻所适,各得其所才是硬道理。所以,为房价纠结的人,你是否纠结对了地方?

天天有肉吃
限售5年就是为了挤泡沫,然后再吹新的泡沫

孔康康
今天能一气呵成的读下来了,理解了,读懂了,还是您写的好,通俗易懂

小平您好
经济学中需求有两个要义,购买欲望和购买力,缺少任何一个都无法构成有效需求。老百姓连猪肉都舍不得吃了还买房呢,更何况有的城市人都源源不断的流失

苗瑜
就算自己没房,父母也有,不挨怼是不可能滴

古城浪子
每天习惯看看树哥的文章,看了突然想去汕头去买房,不过看了卡里只有1600不到了,我忍住了
作者
调皮了。

李嘉
今天说楼市不说股市了吗?
作者
偶尔换下楼市吧,股市观点不会天天变。不像其它人今天涨看多,明天跌看空,累死。

purelife
11年12年那会也是全员卖房,然后14年15年来了大牛市,牛市过后,你懂的
作者
懂得巴得了。

Emiya
果然在哪里讲到房子留言讨论都是非常多的啊,读完发现其实文章里没有怎么说房价会跌,不知道愤怒的观点是怎么起来的……说东三省房价么提大连,是真的要把大连划归山东吗,哈哈哈哈哈……

新天地店
楼市前景不容乐观。

忘忧草
唉!楼市行情真乃跌宕起伏啊!

音乐疗愈(洁癖)
各个行业,跌跌涨涨,此起彼伏,这就叫风水轮流转吧?

黄禹璇
很能理解大树的心情,人都是屁股决定脑袋,当局者迷旁观者清,喷子们或许就是这样吧。在大树的WX群玩过一段时间,有些感悟。以前我搞不懂为什么股民老亏钱,后来算是懂了一些。基本功不咋地的股民太多了,结果他们还觉得自己投资蛮不错的,啧啧啧,辣眼睛

行者无疆天道忌巧
楼市横股市涨,没毛病

lswarm
感觉楼市虽然完不了但是会被管的很死,房地产加速洗牌,强者留下弱者快速灭亡或者退出

¾
其实,对于目前的房产。如果金融知识及能力比较弱的话,配置房产也没什么不对,像文中说的学区房、人口集中的城市,都是不错的标的啊!当然这个适合净资产充裕的人群,上杠杆的话,就不合适了。毕竟房子还能跑赢通胀,很多玩股票都是九死一生
对于刚需这个词,很多大咖都说不存在。但事实真就有这样的一个群体眼巴巴的看着房价上涨而一直拍大腿。攒几年钱,不如房子一年升的多,不胜枚举。对于刚需所在的城市,买热点小区也没啥错的。毕竟以后孩子的成长以及后续几代人,都是围绕着这样一个中心开始繁衍。
房地产,国之重器,天朝的大佬们不会眼睁睁的看着其破裂的,大树说的没错,软着陆才是切实可行的,事实也是如此。但指望房子暴跌,捡便宜不太现实的。

行者
全球央行都准备着尝流动性泛滥的苦果,优质资产荒更导致中国人投资的冲动和盲目。股市的流动性蓄水池和去债务杠杆的作用到了替代房地产功能的时候

C.Y
说到宜华系,奉劝大家远离吧。。。
然后,我家也在市区长平东路段有套楼梯房,三居,市价估计七八十万,租金只有两千二。不可能回去生活了,正在想着怎么处置,很鸡肋的感觉。。。放着估计是不断贬值,换一线又只能买迷你公寓,前景也不看好。。。

JhonnyCrooger
和周围的中年人聊房价他们是不会相信跌的,甚至他们一点都不允许跌,因为那是他们一辈子的积蓄。和年轻人聊房子,他们觉得反正买不起聊也聊不起来,所以和谁聊都聊不下去,聊股市他们也都是怀疑,感谢他们的怀疑让我可以在股市继续赚我的第一桶金。

浮生须臾
如果房价继续涨,大家都能想到的结局,只不过屁股决定脑袋,还有前二十年房地产一直涨的现象,大多数人不愿意逆向思维而已

大浪淘沙
我觉得最基础的理论不会过期,房价收入比这个标准来思考房价可能在一段时期内,一些城市不适合。长期来看,这个规律还是可以的。有些股票无业绩,他就是涨,估值就是高。这个时候用正常估值去衡量,就不合适。没有业绩支撑的票,总有一天会估值回归的。

xin心动的时候
提起楼市,真是有哭的有笑的……

摸金笑尉
个人收入决定你能否买到心仪的房子,同理不管怎么分析超出自己承受能力就是博赌政策,大家都去赌自己就要把自己所有的筹码都压上,你不去玩也得玩。地产金融化是逃不开的事实,不管怎么精准滴灌本质上还是放水,水往低处流。大家嘴上说住房不炒政治正确身体上还是举债买房收割年轻一代。让年轻一代和无房群体买单。看看香港每月为租房的打拼的年轻人就知道了未来有多绝望。

Feng
大树老师,这篇文章写得太棒了,我也常读任泽平的文章,让房地产软着陆,房价长时间的横盘,可以说是趋势。但我的理解是软着陆的目的是为了泡沫可以吹的更大,因为居民收入在提升,所以在未来,中心城市的房价还会涨,所以说现在投资正确的城市并买房,仍然是好的选择。大树老师,武汉这座城市,未来你怎么看?
作者
这几年,会持续横盘,长期通抗通胀

心跳影疯
分析很透彻,不仅房价便宜,生活节奏也慢很多,生活可以安逸舒适些



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