况且，我们早已不是过去以农立国的时代，在现代社会，土地不再是核心生产要素，把农村地皮炒起来似乎也没有特别硬的逻辑，哪来那么多陶朱公。

　　决策，可不能光凭感性的想象。

　　拥有超过欧美总和的M2，但可以流通的土地还不到1%，像北京这样寸土寸金，人均GDP超高的城市，竟然还有远超过市区面积的农村、耕地，也是让人匪夷所思。

　　与此同时，大量农民无法摆脱农村生活、农民身份，被牢牢的捆在人均仅9亩的土地上艰难求生，人均收入还不到城镇居民的4成。

　　道理非常浅显，想真正挖掘农村土地的巨大价值，就是资本下乡。

　　首先是真正地保护了农民利益；其次打开了城乡自由流动的大门。

　　城市人口反向向乡村流动，乡村基础设施会逐渐完善，工商业也能具备生存的基础，就业也会增多，城乡差别将大大缩小，城市房价也将因农村土地上市而自然受到抑制。

　　天量的资本人为禁锢在城市，对金融稳定来说，更算不上好事。

　　长期来说，这将对国民经济产生巨大拉动作用，并缩小城乡差别、贫富差距，缓解大城市病。

　　历史年鉴学派的抗鼎人物布罗代尔，曾经问过一个深刻的问题：

　　“历史上所谓的资本主义，为什么仿佛活在一座封闭的‘钟罩’里？它为什么不能继续扩张，乃至占据整个社会……”

　　来自第三世界的秘鲁学者德·索托在《资本的秘密》中回答了这个问题：

　　“ 发展中国家未能从实行资本主义制度中获益，是因为它们没有把民众通过不合法协议拥有的资产纳入到合法的所有权制度之中；缺乏将其转换为资本的机制，民众的这些资产只能是僵化的资本。”

　　“ 这类资产的不合法，并非违法犯罪，而是民间的规则与社会上层的规则相互抵触所致。”

　　君临又想起曾经的国家计委那个“铁卷丹书”的故事。

　　过去计委认为中国人永远不能用空调，永远不能发展易拉罐，更不能人人有汽车，应该铸个铁牌子警示那些来报项目的人。

　　认为这是要后人永远遵循的铁的规律，以后永不讨论。

　　如果坐在办公室里按计算器，确实会觉得这些产业是不可能发展的。

　　比如空调那么耗电的东西，建电厂的钱在哪里？

　　建了电厂要挖多少煤？

　　建煤矿的钱呢？

　　又要建多少铁路运煤到电厂？

　　又要多少钱建输变电线？

　　空调需要进口压缩机，外汇从哪儿来？

　　然后中国人的收入，什么时候才可以买得起空调？

　　建了空调厂以后，空调卖给谁？

　　依靠官员计划来调配资源，本来就是一件不可能完成的任务，我们吃的亏已经够多了。

　　英国思想家休谟有著名的经济正义三条自然法则，即：

　　“稳定财物占有的法则、根据同意转移所有物的法则和履行许诺的法则”

　　说白了，就是“完整的所有权+法治的市场经济”。

　　虽然我们的所有权里总有特色，但从《物权法》里，也可以看到江平那一批中国法学大师对现实的妥协，也有他们的坚持。

　　天佑中华，好在积极一方的观点，被人大有智慧的接受了。

　　本次修法，关于宅基地的表述为：“允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”。

　　汉字博大精深，处处充满玄机，两个关键点：一是“进城落户”；二是“自愿有偿”。

　　这是个原则性规定，意味着农民只要拥有城市户籍，就可以买卖宅基地，可以说口子开的不小，但具体制度安排还需要各地自行探索。

　　一方面，这是立法层面的进步，杜绝一刀切，意味着就算决策失误，也不会错的全国整齐划一。

　　而更重要的是，就像“土地财政”那样，地方政府要从中获得实惠，才会卖力推进改革。

　　那么退出方式，利益协调的探索，相关的制度博弈，必然将是一出八仙过海、精彩纷呈的改革大戏。

　　君临推测，“卖地”（土地出让金可理解为一次性收取70年房产税）这种在流通环节征税方式，可能会切换到在持有环节征税，KPI变了，目前“企业化”、“经营土地”的地方政府行为逻辑就会发生变化。

　　就像美国一样，地方政府会把学校建好，治安搞好，环境治理好，通过这些手段使本区的房价上升，而政府所做的这些事，恰恰发挥了政府公共管理和社会服务的职能。

　　或许未来还会面临波折、不确定，但有一点毋庸置疑——土地计划管理的坚冰正在融化，取消了政府法定的土地一级市场运动员资格，可谓人大的一小步，中国的一大步。

　　这是根本性、历史性的变革。

　　回顾中国改革，会发现就是这样。

　　只要能从计划管制那里撕开那怕很小一道口子，市场的光就能照亮僵化的计划体制下低效的黑暗，绽放的能量就能让保守方在事实面前理屈词穷。

　　市场的门一旦打开，就很难再关上。

　　成功的改革很难一帆风顺，改革无论从文件酝酿到宣告再到最终落地，仍然要经历执政者内外部的艰难博弈互动。

　　尽管党的最高层次经济会议确定了改革需要遵循“市场决定”的规律。

　　但落实改革的官员群体，毕竟不是一部完全密不透风的机器，握有权力，有血有肉的他们，有着自己的利益，也打着背后的算盘，表现在扯皮、拖延，甚至相互之间“使绊子”。

　　毕竟拥有超凡威望领导人的时代离我们远去了，历史的方向盘交到全面深化改革手里。

　　多年体制性的沉珂和利益交织，让改革的复杂程度远超当年，改革不仅需要市场原则，需要勇气和决心，也需要策略上的妥协和迂回的智慧，更需要多给改革一些时间。

　　2

　　在中国人的治理智慧里，由各部门组成而又超然于各部门之上的“小组”，最大的作用就是化解部门之间的掣肘，着眼大局，树牢“四个意识”，团结一致向前看。

　　那天下午，闭门的中央财经委第5次会议闭幕。

　　中央财经委，由原来的中央财经小组升格而来，是机构改革以来四大“决策议事协调机构”之一。

　　这个事实上掌握财经领域最高决策权力的机构，这次会议研究的问题和做出的决议，非同寻常。

　　会议研究了两个问题：

　　一是研究推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局；

　　二是提升产业基础能力和产业链水平。

　　有两个“指出”，搭配两个“强调”。

　　第一个“指出”最为关键：

　　1、中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式；

　　2、按照客观经济规律调整完善区域政策体系，发挥各地区比较优势，促进各类要素合理流动和高效集聚；

　　3、增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

　　同时“强调”了：

　　1、要形成全国统一开放竞争有序的商品和要素市场，使市场在资源配置中起决定性作用；

　　2、要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。

　　或许诸位还没读出其中的门道，让我们先一起回顾5年前的一段往事。

　　在十八届三中全会的《决定》中，其实有一条与“市场在资源配置中起决定性作用”有相悖之处，即23点有这样一句表述：

　　“严格控制特大城市人口规模”

　　而落实《决定》的主管部门，落实“建立城乡统一的建设用地市场”不能算卖力，但在落实这条反而十分积极。

　　《决定》做出后的来年春天，全国国土资源会上，主管部门的严控手段出炉：

　　“逐步调减东部地区新增建设用地供应，严控特大城市新增建设用地”

　　在《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》中，口径也是——限制特大城市人口规模，同时加快不发达地区的小城市、城镇发展。

　　管制容易放开难，从严格控地开始，未来楼市暴涨的种子其实就埋下了。

　　很明显，过去的政策意图是希望全国均衡发展，行平均主义、“限大扶小”的城市化战略。

　　可以观察到，这些年大城市在严格控制土地，驱赶底层人口，而小城市几乎每个地方都在建工业园、产业园，要不是建好就撂荒，要不就招来一群专业骗补公司。

2019年5月22日，“水氢发动机”在河南南阳下线
来源：南阳日报

　　人是理性的，不适合投资的地方，市场不会配置资源。

　　政策跟市场顶着干，只会造成极大的浪费和资源错配，GDP倒是上去了，但民间财富并没有增长，地方政府还背上一屁股债，积累了不小的金融风险。

　　也许我们会觉得政策出发点是好的，但市场逻辑最终只认结果，而不是过程，更不会理会“意图”。

　　历史上，罔顾经济规律，以赤子之心行祸害社会之事可谓罄竹难书。

　　所以哈耶克说：

　　“通往地狱之路，往往由鲜花铺就”

　　幸运的是，我们总归实行社会主义市场经济。

　　要知道，市场是认识和修正错误最高效的场所。

　　如果说过去的政策是一种看空做空“大城市”的投资下注行为的话，那么市场就用凌厉的逼空走势，狠狠的教训了任何胆敢违背市场规律的行为。

　　投资者教育从来不靠抽象的教条，而是真金白银的交易。

　　大国大城，小确幸只属于那些欧洲的蕞尔小国。

　　大城市源于规模经济，中国经济以工业和服务业为主。

　　投资者应该最清楚，对于大部分制造业和服务业来说，存在极强的规模效应，行业会在竞争中自发走向集中，由此带来人的集聚和经济集聚的正反馈，效率会持续提升，将带来更高的人均GDP。

　　这表现在：

　　1、分摊基础设施等投入的成本，大城市有更好的公共服务，文化教育；

　　2、在足够大的城市中，任何微小独特的需求和供给都能够找到匹配对象，就像万能的淘宝，总能匹配各种长尾需求，而专业化分工越深化，就业越多，经济越发达；

　　3、生产要素的集聚可以使高技术的劳动力和企业产生知识的外溢性，加快技术进步。

美国GDP分布图示 | 来源：《大国大城》

　　如果让市场决定资源配置，人口自然会流向生产效率更高的大城市，不发达地区的人口下降后，反而凸显了它的比较优势，诸如农业、旅游、资源等产业。

　　这些产业很有价值，但容纳不了太多的人口。

　　当大城市的繁华吸引了大部分人口后，留守乡村的，或者从都市回流的小部分人口依靠这些比较优势产业，取得了与大城市一样的人均财富，而不是走向衰落。

美国人均GDP没有明显的地域差异 | 来源：《大国大城》

中国人均GDP存在明显的地域差异 | 来源：《大国大城》

　　这就是大国大城的意义——顺其自然，放手发展超大城市，既会让城市繁荣，也会让乡村复兴。

　　而农村人口要真正向城市转移，必然涉及土地、户籍的配套改革。

　　一方面是优化资源配置的需要；

　　另一方面则是让农民通过卖地也好，抵押借贷也好，获得进城“第一桶金”，而不是只能靠出卖劳力勉强糊口。

　　5年时间，政策出现如此重大变化，虽没有指名道姓，但几乎推翻了过去的城市化政策。

　　记住！这是一次重大的趋势性变化。

　　清楚昭示决策者通过试错，认识到均衡发展的城市化，不仅违背城市化规律，更是计划经济的乌托邦。

　　建国以来历史不止一次证明，及时“拨乱反正”，就是实实在在的改革。

　　未来已是风云际会，一线城市将长期保持强势地位，而且会向都市圈发展——京津冀、长三角城市群、粤港澳大湾区，这三个超级都市圈会越来越大，越来越强；

　　而区域性中心城市成都、重庆、武汉、郑州、合肥、西安更会快速崛起，成为超级大都市和广大乡镇地区的产业中继站。

　　中西部广大乡镇地区应当在农业、旅游、资源产业化上寻找机会，资本双向通道的打通，美丽乡村将不再是遥不可及的梦。

　　这必将深刻影响每一位追求美好生活的中国人。

　　3

　　中国有一份叫《财新》的刚直杂志，以重磅报道能言敢写行走江湖，是当下最粗那股新闻监督。

　　这家被戏称为“纪委官方刊物”的舆论导向，很值得玩味。

　　纵观这几年的封面报道，调查记者们关注的重点，当属金融监管。

　　两场会议结束后的第三天，29日 ，一则在坊间流转的小道消息被证实。

　　“多家银行收到窗口指导，自即日起收紧面向房地产开发商的开发贷额度，要求开发贷规模压缩至2019年3月底水平。”

　　高度依赖负债周转的房地产企业，融资渠道一般有：银行贷款、企业发债、房地产信托。

　　其中的企业开发贷，是融资渠道最快速、最高效解决房企资金的手段，地位显赫。

　　此前，信托、ABS、企业债等各渠道都踩了刹车。

　　房企的资金链，像被包围在孟良崮的74师。

　　今年4月，楼市又有蠢蠢欲动的态势，在当月召开的政治局会议上，“结构性去杠杆”的表述就卷土重来，搭配“房住不炒”的表述，很明显是冲着房地产来的。

　　紧接着的5月，“胆子大”的诸位同志收到了权威人士的忠告：

　　“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的”

　　6月，陆家嘴金融论坛上，人行书记、银保监主席语重心长的指出：

　　“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”

　　“必须正视一些地方房地产金融化问题。”

　　四面八方刮来的风，无非是去杠杆的老调重弹，但这次不一样的是，上面摸准了“房住不炒”的脉，更关键还下定了决心。

　　从“降低宏观杠杆率”到“结构化去杠杆”，不变的是用药，而变化的是从化疗药换到了靶向药。

　　房地产，就是那个“结构”。

　　自古地产金融不分家，而金融又是特殊行业，自带自我强化的“顺周期”属性。

　　正着来是上升快活螺旋，过头了就是泡沫；

　　反着来是下降死亡螺旋，过头了就是萧条。

　　历史上的金融周期，一是幅度大、时间长；二是十次周期，九次地产。

　　按照市场经济的一般原理，价格由市场调节，而价格信号又会导致供需双方调整各种的行为。

　　产品价高了：

　　供方会开足马力生产，供给增加导致价格下跌；

　　需方会减少购买行为，需求减弱导致价格下跌。

　　供需双方各自的行为调整，会一直博弈到供方有满意的利润率，需方有满意的性价比，双方都“自认为”占了便宜，市场达到动态均衡。

　　反之同理。

　　而金融的特殊，就在于其“产品”是货币。

　　不同于其他产品存在“利润率、性价比”的紧箍咒，有需求的上限，也有供给的约束。

　　钱这种好东西可是多多益善，需求无限。

　　供给虽不能说无限，但在土地加入的情况下，往往容易脱缰。

　　金融生产机器的开动，需要“抵押物”作为燃料，有抵押，金融机构才会放贷，生产货币。

　　也就是君临常说的，借贷创造货币，还贷消灭货币。

　　股票、企业债会因企业的兴衰而起落，强大如国债都可能违约，只有永世不灭，拥有稳定现金流预期的土地，是金融机构眼中最好的抵押品，高度易燃易爆。

　　货币多了，货币价格（利率）下降，意味着资产价格上升。

　　房地产就是信贷的抵押品，利率下降，房地产价格上升，即抵押品价格上升，这就意味着更有能力、更有意愿去贷款。

　　这就是供给端缺少自我约束。

　　更糟的是，由于“土地财政”的存在，政府作为土地垄断者参与市场交易，作为一个“商人”的政府，没有在房价上升期间通过增加供给方式来平抑价格的原始动力。

　　相反，房价的上涨，不仅增加收入，还提高了政府以未来土地收入做抵押的融资能力。

全面推开的地方债，对地产金融严防死守 |来源：21世纪

　　本来有逆周期调节使命的公共财政，反而在周期里为虎作伥。

　　经历过15年牛市的融资投资者，想必对“顺周期”感触很深。

　　在上升快活螺旋里，随着市值节节攀升，可融资金水涨船高，买入更多股票，进一步上涨又让可融资金进一步膨胀，股票买的更多，而不受监管，门槛低杠杆高的配资星火燎原，又火上更添油。

　　在一片歌舞升平的发财狂欢中，等来了监管的“结构化去杠杆”——清查配资。

　　事情一旦反过来，就是另一番惨烈的“顺周期”——暴跌的死亡螺旋。

　　配资盘卖出股票，大盘下跌，市值缩水让人们卖出更多股票以满足账户安全线要求，而配资收缩又影响了其他杠杆的情绪，恐慌在惊弓之鸟中迅速蔓延。

　　随着越来越多的人争相卖出股票去杠杆，电视里往日神气活现的股评家说了句：

　　“大家自求多福吧”

　　大盘轰然崩塌之际，没人预料到事情恶化的速度和程度，一个月前还四处蔓延的流动性，在顷刻之间就消失无踪。

　　是的，A股正是前车之鉴，正是因为对房地产去杠杆的代价之大、之高，对产业、就业的影响之深，可能远超预期。

　　房地产存量如此之大，全国房地产总市值是A股的十倍，居民、银行、地方政府都被房地产牢牢绑定，而房价不跌，杠杆很难去掉。

　　但房价一旦崩溃，资产负债表会恶化，流动性也会迅速收缩，不仅是楼市，股市、债市、几乎所有的资产都会受到冲击。

　　那么多年，从庙堂到民间，无不担忧投鼠忌器，所以房地产总有“夜壶论”防身——经济不好就拿出来刺激，屡试不爽。

　　房企和炒楼者也是吃准这一条，房企锅碗瓢盆全抵押“滚动式杠上杠开发”，炒房者养卡流、POS机“建立以房贷为中心的资产组合包”，“绑架者”肆无忌惮，丧心病狂。

　　但他们忘了，人民民主专政的监管虽然会迟到，但不会缺席。

　　房子不能涨到天上，借了钱总是要还的。

　　决策层痛下决心解决房地产杠杆问题，又绝非鲁莽之举，单兵冒进。

　　4

　　1991年，一位不喜欢北京那些“理论家”的四川老人，再次到上海过春节。

　　在当时的全国报纸上，已经有十几个月没有“改革开放”的消息，批评“走资本主义道路的改革开放”，气氛紧张的追问“姓社姓资”的文章铺满了版面。

　　站在一片高地上，他遥望当时还是一片荒凉的浦东，随行人员跟他讲三十年代这座城市的繁荣，是“远东金融中心”，还有“资本自由兑换”。

　　他竖着耳朵仔细听，很感兴趣，还说今后就要这样搞。

　　上海，是曾经的中央所在地，他不仅从这里赴法留学，睁眼看了世界，还在这里工作过，战斗过。

　　他回忆起80年代：

　　“当时提出农村实行家庭联产承包，有许多人不同意，家庭承包还算社会主义吗？嘴里不说，心里想不通，行动上就拖，有的顶了两年，我们等待”

　　他在等待什么？等待这些“想不通”的人觉悟。

　　这位西郊宾馆的常客，常常称赞上海人聪明，素质好，也不止一次流露出对这座开放包容城市的偏爱。

　　他在怂恿这些总想多挣钱，务实精明的上海人，给全国带个头：

　　“克服一个怕字，要有勇气”

　　不久，上海机关报《解放日报》刊发了一位名为“皇甫平”的系列文章：

　　《做改革开放的“带头羊”》

　　《改革开放要有新思路》

　　《扩大开放的意识要更强些》

　　《改革开放需要大批德才兼备的干部》

　　一扫当时舆论上对改革开放欲言又止的沉闷气氛，激情、鲜明地歌唱改革、鼓动改革，号召“又一次更大的思想解放”，再一次冲破了“拿大帽子吓唬人”的禁锢锁链。

　　如今我们知道，没有91年的转折，就没有92的南巡，也就没有更进一步的改革开放。

　　《解放日报》还登出他南巡的彩色巨照，命名为《漫步》，还倡言“换脑筋”，说是“不换脑筋就换人”。

　　今日欢呼孙大圣，只缘妖雾又重来。

　　进入2019，君临隐隐约约有一种感觉，一种“聪明的智商又占领了高地”的感觉。

　　市场派的势头，开始盖过计划管制派，思想解放压倒了僵化保守。

　　也正是前文所述，土地市场化破冰，城市化战略改弦更张，大规模减税降费、加速金融行业开放、科创板开闸、国企放权改革......

　　乃至最近的建设先行示范区、自贸区扩围鼓励差别化探索等等。

　　从比GDP到比开放，比改革，一系列扩大开放，深化改革的措施让人应接不暇，君临惊讶之余，情不自禁的回忆起上世纪最后十年那个开明、宽松的年代。

　　无谓的管制，空洞的教条，僵化的头脑，消磨了多少活力，扼杀了多少机会，毁灭了多少财富。

　　共和国70华诞之后，即将召开的四中全会，必然还有更重磅的深化改革措施面世。

　　春江水暖鸭先知，资本市场是最敏感的政策风向标。

　　A股这位预言大师，开始无视毛衣争端、经济指标下滑，逐步企稳向上。

　　诚然，作为投资者，我们要警惕房价下跌带来的经济失速的风险，但也要看到，政策并不是简单打压，而是“有保有压”，是房地产行业内部重大结构性变革，更是平衡长期增长的治本良药。

　　我们仍在史诗级的城市化进程中，中国房地产市场至少还有十几年发展时间。

　　因为需求太大了，没买房的要买，买了房的还需要改善。

　　中国的房地产不是过剩，只是不健康而已，勤劳的中国人，凭什么不能住的宽敞一些，有尊严一点。

　　光是1.7亿亩的宅基地入市，保守按照20万/亩计算，就是34万亿的财富，还将拉动数不清的钢筋水泥，汽车空调，家具家电等制造业，还有空间完全向上打开的消费服务行业。

　　这些板块，要么在黄金坑，要么就在半山腰。

　　君临不看空中国的房地产，只是看空房价，更看空将房地产作为主要资产配置的手段。

　　君临看多中国改革，看多中国的股权资产，更看多中国的未来。

　　凉爽的秋风，又将吹开一个新的时代。

来源：君临
作者：君临团队
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