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| 房地产的寒冬要持续多久？ 原创：顾子明 日期：2019-10-19 每年的金九银十，都是房地产商冲业绩的关键。 而今年，似乎是格外不同的一年。 随着上半年270多家房地产企业进入破产清算，现存的房地产企业似乎都在紧跟着万科“活下去”，不仅纷纷裁员，也开始了全面的打折促销。 根据公开数据显示，恒大、碧桂园、万科、保利等主要开发商在今年9月的单价均出现了不同程度的下滑。 而其中打折最狠的，莫过于“宇宙第一大开发商”的恒大。8月20日-10月8日期间，恒大全国促销，500多个楼盘参与打折。 不同于以往9月1日才开始打折促销，恒大此次不仅提前抢跑，比以往提前了10天，价格也狠了很多，相比于去年尾盘折扣约为8.7折，部分特价房低至8.5折，今年大多数楼盘可低至7.7折，尾盘可低至6折。 如此不计成本的大幅打折，自然为恒大带来了销售额的迅猛增长。 仅十一黄金周，恒大的销售额就超过了500亿，超过了第二名碧桂园的两倍。在很多房企还在销售量努力冲千亿之际，恒大展示了什么叫做“一周顶你半年”的实力。  当然，打折过，大必然也导致之前购房客户的不满。 譬如，恒大肇庆“鼎湖豪庭”，由年初的9000多元/平方米骤降至9月的5000多，引发了大批的业主维权围攻售楼处。 最终，在区住建局的协调下（威胁关闭网签），恒大积极的对业主进行退房处理。  盯着客户的愤怒，如此下大力气促销也是没办法的事情，重仓三四线城市土地储备的恒大，面对这一轮调控，在一线开发商中受到的冲击也是最大。 根据2019年中报，恒大的应收和利润分别下滑了24.4%、51.6%，员工也减少了2919人，创造了恒大历史上的首次减员。 所以呢，近期恒大麾下研究院不停的高呼“降息”，我们也是可以理解的，其套路也是在配合恒大的“金九银十”战略，进行战术性的“降息去库存”宣传。 而恒大降价力度比其他巨头大的一个很重要的原因，是相比于其他房企，恒大的债务结构抗风险能力较弱。 恒大约有一半的是信托融资、委托贷款和内保外贷，这类融资的周期通常是1-2年，因此几乎每年的到期展期，对于恒大的流动性都是巨大的威胁。 尤其是恒大的主要土地储备集中于三线以下城市。 政事堂的老读者们应该记得，18年年中的时候，政事堂判断，在货币去杠杆周期之后，我们开始迈向新一波的财政去杠杆周期。 对于房地产企业来说，货币去杠杆周期会导致企业融资变得困难，那么财政去杠杆就会导致企业的销售也变得困难，令房地产行业成为少数同时遭遇两轮去杠杆的行业。 而伴随着去杠杆过程中的稳杠杆，就像银行等金融机构稳住了，但是P2P爆了那样，目前，一二线大部分城市都被稳住了，但三四线城市财政所依赖的房地产会遭受直接的打击。 如今，财政去杠杆刚刚才执行了一年，第二年的明年年中，才是各大房地产商“大考”的时候。就像政事堂之前建议的，各位大佬们要极力避免明年年中前后的债务集中到期，债圈朋友也尽量规避此时的地雷。 当然，财政去杠杆影响的不仅仅是房地产，直接或者间接靠着财政吃饭的很多行业，也会受到类似的冲击。 譬如跟房地产逻辑最类似的汽车行业，看起来跟财政没啥关系，但也成为了殃及的池鱼。 我们把购买德系日系合资车的一二线城市居民和一二线房地产分成一组，把购买国产车的三四线居民和三四线房地产分成另一组。 比较两组我们就会发现，宏观层面，合资车跟一二线房产整体来说还比较坚挺，但是很多国产车和三四线房企很多都到了生死边缘。 其根源，就是在财政去杠杆之下，针对三四线城市的货币化棚改，变成了针对省政府和经济强市的专项债；曾经三四线城市都能批的轨道交通，如今几乎转移到了一二线城市。 总而言之，原本就控制总量的“水”，会被一二线城市更多的吸取，这也导致了三四线城市自然而然就会“缺水”。 因此，可以预见的是，明年全国大部分三四线城市的“缺水”也会成为常态，明年各大开发商们也会把打折促销作为一个“常态”工作，对于纯刚需用户来说，这两年都是根据折扣低价买入的时机。 而对于企业来说，未来不仅房产、汽车，跟三四线直接相关的家电消费品等领域，都会持续出现增长停滞的状态，大家最起码还得再忍耐更加寒冷的一年。 而这一情况出现改变，要么等待去杠杆结束后，政府主导的新一轮经济繁荣，要么等待美国内部撕逼引爆危机，出现天下有变的良机。 来源：政事堂2019 作者：顾子明 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 顾子明 政事堂2019 房地产 寒冬 特朗普 |
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