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房住不炒喊几年了,你们这些地产商听了么?
原创:一棵青木
日期:2021-09-17

  恒大的事这几天刷屏了,各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。

  很多人让我谈一下恒大的事。

  其实恒大的事没什么好谈的,事就那个事,你们看完群里的视频和图自己就清楚了。

  大家其实想知道的,是政府会不会救恒大,以及普通人应该怎么办。

  先说结论,我不认为政府会去救恒大,我也反对政府救恒大。

  如果救了恒大,那持续几年的房地产调控就白费了,所有努力付诸东流。

  政府不会去故意打压恒大,但是绝对没有救恒大的义务。

  这一劫,恒大渡过去,算他的本事,渡不过去,也和别人没关系。

  冰冻三尺非一日之寒,恒大会暴雷和国家对地产行业的严厉调控有密切关系。

  但问题来了,国家是刚开始调控房地产么?

  房住不炒不是上个月刚提出来的吧,这口号中央都喊几年了,你们这些地产商听了么?

  恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系,但其他地产商又能好哪去。

  2021年9月,恒大现金彻底耗尽,再也无力兑付。

  但2021年6~7月,关于恒大商票延期,资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了。

  是地产寒冬导致的么?

  整个2021年上半年,如果你打开地产新闻,看到的会是各种地王,各路房地产商疯狂的买地,喊出一个个令人目瞪口呆的天价,土拍价格不断的再创新高。

  为了遏制土地价格飙升,今年中央推出了土地集中拍卖制度,希望通过压制地产商资金流动率的方式来遏制地价。

  结果,地价连创新高,地产商举牌的热情高涨的让负责拍卖的官员都害怕。

  “史诗级别的土拍”,屡次成为新闻的标题,一次又一次。

  每一次集中式土拍,都是一次地价再创新高的过程,政府多番更改了拍卖规则都无法改变这一结局。

  2021年4月28日,扬州市首次集中土拍,拍出了1.42万/平的价格,地价比周边的房价还贵,市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。

  要不然,地产商会亏本啊。

  中介们的朋友圈,马上就疯狂了。

  2021年6月,扬州市第三场土拍,再次拍出天价,扬州的刚需看完土拍价格,集体崩溃。

  为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地,扬州房价才1万多,你居然把地价都拍到1万多了,不卖到2万5都铁定亏本。

  是不是自己对房地产的价值预判的还不够,是不是现在的房价太便宜了?

  要不然,比我们专业的多的地产商,为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。

  这个问题问得好,为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上?

  这个判断其实搞反了因果。

  土拍市场是价高者得,并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地,而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。

  地价屡创新高,对未来房价的估测也屡创新高,只能说明一件事,那就是市场上有大量的地产商,拿地的策略非常激进,认定未来的房价会暴涨,至少翻倍那种涨。

  中央明明都在喊房住不炒,为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨?

  有地产商认定未来房价会翻倍暴涨,这不可怕,林子大了什么鸟都有,保守的一定有,激进的也一定有。

  可怕的是,这些激进的地产商一直活得好好的,而且规模越来越大,拿地能力越来越强。

  你信不信房住不炒这不重要,但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的,他们根本就不相信政府会真的压房价。

  在2021年6月份以前,这些地产商都十分乐观的认定,等自己拍的这块地几年后开发出来,房价一定已经翻倍了。

  一直到恒大崩盘。

  9月份,扬州再次供地,土拍狂潮已经明显退烧了,开发商拿地明显变得谨慎的多,多块土地底价成交,最高楼面价约9333元/平米,远远低于前几次土拍。

  不杀鸡儆猴,这帮地产商怎么可能会冷静下来。

  这帮激进地产商敢这么豪赌未来中国房价暴涨,最大的底气就是认定政府必定救楼市。

  怎么可能不救嘛,不都是说土地是政府的钱袋子。

  要是头部地产商倒了,这得影响产业链上多少人啊,得多影响经济啊。

  恒大只是第一个出事而已,还有很多地产商也已经岌岌可危了。

  河南头号房企建业集团的一封求救信,前几天也在网上流传。

  求救的原因,说是因为水灾和疫情影响了公司的资金运转。

  河南这么多企业都没事,就他有事。

  2018年,河南建业集团上新闻,是因为挑战了登封市政府的限价令,通过阴阳合同、捆绑车位销售等手段变相高价销售房产。

  2020年,河南建业集团上新闻,是因为组建了一个不降价联盟,号召河南的房企统一阵线,绝不降价。

  2021年,河南建业集团上新闻,居然是因为一封求救信。

  类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企,肯定不止一个两个,你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂,就知道类似的房企到底有多少了。

  如果这样激进拿地的房企连环爆炸,对经济的确是有很大负面影响的。

  那政府救还是不救?

  救,和不救,是两种选择,分别会产生不同的后果。

  第一种选择,其实我们已经试过了。。。

  自2010年强硬调控房价以来,地产商的日子很不好过,房子卖不出去,堆积如山,库存压低太大,大量的地产商哭诉日子难过,马上就要过不下去了。

  为了拯救这群地产商,中国政府在2014年救市了,涨价去库存,房价直线拉升,全国人民跑步进场买房。

  效果是很显著的,库存被一卷而空,房地产商所有的压力都没有了,大小地产商全部活了,什么坏账都没了,资金链无比的健康,本来濒临破产的地产商,一夜之间就成了夜总会的贵客。

  但效果也是很显著的,地产行业本来是高风险高收益行业,杠杆非常大,虽然收益很高,但地产商承担了风险,一个不小心就可能破产。

  2008年金融危机,中国救市情有可原,这种历史性事件很难复刻,但2014年中国是在一片风平浪静中救市的,仅仅只是因为地产商资金压力大,库存有点多,日子有点不太好过。

  高风险的地产行业,突然变成了零风险,但高收益依然存在。

  在2010~2014年积极加杠杆,疯狂拿地,资金链紧张到随时可能断裂的房企,成为了笑到最后的大赢家,赚的盆满钵满。

  在2010~2014年积极去杠杆,主动减少规模,确保自己资金流健康的房企,成了人人嘲笑的傻子,从此被同行远远的甩在了身后。

  这种极端的反差,深深刺激了所有房企。

  从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商,没有一个吸取教训,就此金盆洗手,反而更加疯狂的上杠杆。

  2017年开年时,恒大账面上趴着的现金高达3000亿元,总资产超过1万亿元,资金链健康的不得了。

  这一年,许家印的身价高达2900亿元,比2016年翻了4倍,成为中国第一首富。

  这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂,恐怕会遭到周围人的一致耻笑。

  涨价去库存的这一波红利,恒大是吃的彻彻底底,赚的盆满钵满,解决了恒大所有的资金问题,还让恒大的资产膨胀了一大圈。

  但恒大在成功从坑里跳出来之后,立即决定再挖一个更大的坑。

  2017年,在恒大最鼎盛最有钱的时候,许家印居然还要借钱,不仅用尽了所有的金融杠杆手段,还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者,融资1300亿元当本金,然后继续举债,疯狂到处买地。

  完全不吸取教训的房企,可远远不止恒大一个。

  融创集团在2015的总负债,是960亿元,到了2021年,总负债膨胀到上万亿。

  不到6年时间,融创的负债规模扩大了10倍,拿地能力也扩大了10倍。

  刚才提到的河南建业集团,2014年的负债为300亿元。

  2021年,建业的负债接近1500亿元,翻了5倍。

  这么明显的负债规模差距,很直观的告诉了我们救市的后果。

  被你救下的房企,会以5~10倍的疯狂,创造一个更大的坑,然后喊你去填。

  反正你肯定是会来填坑的,我笃定你不敢不救。

  我现在惹出的麻烦,比6年前大了10倍,当年你都会救,现在你怎么可能不救。

  如果继续来一轮涨价去库存。

  很明显,从这个大坑里跳出来的房企,会继续挖一个更大的坑,给你制造出一个100倍的麻烦。

  因此,我们决不能救,涨价去库存的老路决不能再走一次。

  如果不救,地产业崩了怎么办?

  放心,崩不了。

  现在政府手里的地产牌,不是一般的多。

  房贷的利率,现在普遍是上浮20~30%,也就是6%~6.5%左右。

  而2014年涨价去库存时,房贷利率会低到基准利率的7折,也就是3.5%左右。

  这一下子就是2.5%的利率差距,每次降息25个基点,也就是0.25%,政府可以连续降息10次。

  房贷连续降息10次,你猜这会对房价产生多么大的刺激?

  除此之外,还有首付比例。

  现在的首付比例是3~5成,而香港美国的首付比例可以低到1成。

  如果中国的首付比例能降低到1成,你觉得房价会暴涨到什么地步?

  对了,还有限购,买房送户口等手段,极端情况下都可以用。

  只要政府愿意,房价别说崩,直接再翻一倍,甚至2倍,都完全有可能。

  疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍,其实也是基于这个原则估算的,理论上房价确实有翻倍的可能,只要政府愿意。

  但现在问题的关键是,政府不愿意。

  中央已经明牌了,房住不炒,坚决不把房地产作为刺激经济的手段。

  房价的泡沫已经很大了,很危险,现在强行摁还勉强摁得住,再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。

  我们不希望房价跌,但也不希望房价涨。

  很多人问恒大崩了怎么办,忧心房价大跌后经济失控。

  但直到2021年6月,我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌,而是怎么防止房价涨,怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。

  这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静,就操心房价大跌后怎么办,是不是操心的有点太早了?

  政府手里有很多救市的牌,但我们就是不出牌,就是不救。

  地产业不会崩,但头部房企必须死几个。

  杀鸡儆猴,首先你要先杀鸡。

  这个鸡并不一定是恒大,实际上是谁我们都无所谓,但必须得有几只这样的鸡。

  谁最激进,谁没控制好自己的资金链,谁就来当这只鸡。

  等猴子们的胆被吓破了,我们再给桃子吃。

  在这一轮的调控周期里,有不听话的房企疯狂拿地,但也有听话的房企主动去杠杆。

  比如说万科,曾经的最大房企,在恒大2017年继续大举扩张的第二年,主动去杠杆,把企业策略定为“活下去”,规模大降。

  2021年6月30日,恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ,实现一条红线变绿。

  这说明如果恒大破产清算,所有者权益是能刚好抵消负债的。

  假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。

  如果考虑,那就离谱了,没法算。

  但同期,万科的净负债率,低到了仅为20.2%,这表示如果万科选择破产清算,那么净资产会非常的多,离资不抵债差的很远。

  这么低的净资产负债率,说明万科有大量的货币资金在闲置,能使用的很多融资手段都还没有使用。

  这么低的资金使用率,说明经营效率太低,这导致万科的规模被同行迅速的赶超,从第一掉到第二,然后是第三、第四、第五,排名在不断的下坠中。

  但这么低的资金使用率,也让万科的资金链非常的安全。

  同行破产一半,万科都不用操心资金链的安危问题。

  万科很听话,相信了中央的房住不炒。

  如果这一轮政府不救市,那么等同行破产一圈的时候,提前去杠杆的万科可以施施然的走出来,吞掉同行的市场份额,成为笑到最后的赢家。

  如果这一轮政府再次涨价去库存,房价再翻一倍去救恒大,那么提前去杠杆的万科,就成了恒大嘲笑的对象,被恒大远远的甩在身后,再也追不上来。

  糖,肯定是要奖励好孩子的。

  等房价跌到一定程度,我相信政府肯定会出手护盘,但一定是建立在几只鸡已经被拎出来杀掉的前提下。

  好好的说了几年,温柔的控制了几年,这帮地产商就是不听,喊房住不炒喊的嗓子都哑了,就是没人听,隔三岔五的就给我刷新历史最高地价,我们能有啥办法。

  因此,我不认为政府会救恒大,我也反对政府去救恒大。

  那么普通人应该怎么办?被恒大影响的人应该怎么办?

  这一波被恒大影响的人有点多,恒大不仅卖房子,还弄了个恒大金服大规模吸收老百姓的存款。

  恒大的视频和图片能在各大微信群以如此离谱的速度疯传,恒大金服功不可没,涉及到的人实在是太多了。

  而且最离谱的是,恒大内部强制员工购买恒大金服的理财产品,强制任务摊派,导致99%的恒大员工都是恒大金服的客户。

  这个政策直接导致在恒大金服无法兑付的时候,所有的恒大员工都炸毛了,不仅没有安抚客户,反而第一时间带着客户搞事情,以至于事态发酵的速度远远超过了普通房企出事,甚至超过了普通P2P出事。

  自古以来,兔子不吃窝边草,许老板居然把自家窝边的草都给连根割了,最后孤掌难鸣,把自家员工全部推到了对立面。

  事闹这么大,咎由自取。

  对于有存款在恒大金服里的人应该怎么办?

  首先,恒大金服肯定是没钱了,一分钱都没了,但凡账上资金还能多兑付一天,恒大都不会选择停止兑付。

  有些投资者对记者说,我们投资人现在就是想要回投资款,并不想要恒大的房子。

  这话说的太幼稚了,恒大要是有钱给你的投资款,他何至于到今天这步境地。

  你不小心掉到了泥坑里,能爬出来就不错了,还想着自己必须一尘不染,白衣胜雪,这怎么可能,别做梦了。

  恒大推出了以房抵欠款的政策。

  你肯定是不想要,但你只能要,而且是尽早要。

  恒大金服就是个P2P,暴雷后的规律参考其他P2P就可以了。

  明日金不如今日铜,先拿到手多少算多少,越晚越倒霉。

  此规则是不是宇宙真理我不知道,但已经得到了上千家暴雷P2P的验证,至今没有失效过。

  亏是肯定要亏的,你现在能做的不是让自己不亏,而是少亏。

  对于恒大的购房者,已经付了款但几年后才能收房那种。

  你们现在已经完全不能动了,退房是不可能退房的,恒大一毛钱退不出来的。

  现在你能做的只有两件事,第一件事是找个菩萨拜一拜,烧点香祈祷一下,第二件事就是等政府过来帮你主持大局。

  恒大虽然暴雷了,但不同于黑心小地产商的暴雷,并不涉及一房两卖等恶性欺诈行为,只是资金过于紧张,资金链断了而已。

  恒大所有的净资产拿出来,还清所有的欠债我觉得是有点够呛的,但窟窿并不会太大,这么大的房企国家的监管还是很严格的。

  通过破产重整,拉长时间,利用通胀消化债务等,绝大多数恒大的楼盘,最后应该都是可以解决收房问题的。

  亏应该是会亏一点的,延期、减配,这都可能发生,但大体应该还是过得去的。

  至于围观看热闹的其他人,这几年再买房,请千万要看清房企的负债,手中现金过少,总负债过高的房企,千万不要买他们的期房,风险相当大。

  很多房企只是看起来是个高楼而已,但里面全部是空心的。

  房地产不是一个零风险行业,是一个高风险高收益行业,不可能只要无脑上杠杆就能躺着赚钱的。

  这么多头部地产商在6年前被政府救下后,完全没有吸取教训,变本加厉的上杠杆,觉得自己发财完全都是因为自己胆子够大,借的钱够多。

  在电梯里做俯卧撑结果到了楼顶,你就真以为做俯卧撑能到楼顶?

  不吸取教训的除了房企之外,还有那大大小小的炒房客。

  房企不破产几个,猴子们依然会无脑的狂热高价拍土地。

  炒房客不破产几千个,猴子们依然会无脑的狂热高价抢房子。

  房住不炒喊几年了?这些人听了么?

  不见棺材,他们真的是不落泪。


来源:公众号 远方青木
作者:一棵青木
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