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LPR又降15个基点，中国房贷利率已低于美国 原创：一棵青木 日期：2022-05-21 房贷又降了，这次每个人的月供都会降低。 5月20日，新一期贷款利率出炉，一年期LPR为3.7%，维持不变，5年期以上LPR从4.6%降为4.45%，下降15个基点。 绝大多数的房贷都是以LPR为基准计量单位的，然后固定加减点数，因此LPR下降会导致所有人的月供下降。 如果你买了房，那你明年开始月供数量就会减少，到时候记得查账单。 最近两个月，房贷那是一降再降，不知道降了多少次了。 2个月前，首套房的利率是LPR+80个基点，个别城市甚至+100个基点以上。 2个月后，首套房的利率变成了LPR-20个基点。 短短2个月，买房人的贷款利差居然高到1%以上。 有人2个月前按5.8%利率签的贷款合同，结果2个月后买同一个楼盘的人用4.4%的利率就签了合同。 还没过几天，又降了0.15%，还是直接动的LPR。 这表示在520之后的购房者，可以用4.25%的利率买房，和5.8%相比，利率少1.55%。 很多人不在意，觉得不就1%多一点的利率嘛，有啥用？ 这是典型的没有经济头脑。 每贷款100万，少1.55%的利率就代表你一年要少还1.55万元。 觉得1万多块无所谓？那是你没有数字概念。 换算成月供，那就是每个月少还1291元。 贷款100万，本来月供5800元，如今月供4509元。 一个月凭空多1300块钱可支配收入，少吗？ 认为少的人，敢问阁下一个月工资多少钱啊。 如果贷款额更高，贷300万乃至于500万以上的人，那每个月减少的月供就更离谱，等比增长。 所以说，贷款利率差距1.5%是非常离谱的事情，30年累计的利息更为离谱，而这一切是在短短2个月之内完成的。 在一线的朋友，晚2个月买房，一辆卡宴省出来了。 在二线的朋友，晚2个月买房，一辆X5省出来了。 去年和前年买房的很多朋友，利率高达6%以上。  就在2个月前，利率也普遍在5.5%~5.8%以上。 而如今，仅为4.25%，且2个月前刚签贷款合同的人不允许反悔。 这一波大降息，等等党赢麻了，越等越赚钱，每晚几天买房都会新出一个大利好。 为什么降息这么快，这么猛？这么给房产降息又是意味着什么？ 这波降息是有原因的。 5月18日，总理说： “经济工作会议和政府工作报告确定的政策上半年基本实施完毕；各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全 为拉动经济，让老百姓收入较快回归正常轨道，这话已经说的很明白了，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出。 很明显，LPR下降15个基点就是看得准的新举措，所以能出尽出，而且是尽快出。 因此，5月20日把LPR给降了。 如果所料不错，未来一段时间各地方都会对经济有所松绑，之前为防止经济过热的一些管控措施都会尽快解除，这波降LPR只是个开始。 之前把房贷利率从LPR+80~100基点以上，一口气变成LPR-20个基点，这种改变只针对于新贷款客户，老贷款人员一分钱月供都不会变。 这次直接改LPR，所有新老房贷客户的月供都会少，月可支配资金最少多上百块，这属于针对性的变相发钱了。 一方面可以提升消费力，一方面可以稳定房地产这个经济航母。 之前LPR就算降，一次也就降5个基点，而且几年才降一次，这次一口气降低15个基点，真不是个小数了。 既然这两个月房贷利率一降再降，现在甚至连LPR都降了。 那LPR还会继续下降吗？房价会因此大涨吗？ 先回答第一个问题，房贷利率也许还能再降，但LPR下降的空间不多了。 定点给房地产降息还有空间，但降低LPR利率有点难，因为没空间了。 这次降息很明显是为了提振经济，让经济尽快恢复正常。 但大家发现没有，5年期LPR从4.6%下降到了4.45%，但1年期LPR依然维持在3.7%，纹丝不动。 这个信息很有意思。 既然是为了救经济，而所有的实体行业能贷出来的款大多都是短期贷款，也就是1年期的。 为什么1年期的LPR反而不动？ 长期贷款要么是国企贷款，要么就是个人房贷，普通民营企业基本不可能拿到这么长期的贷款，因为对银行来说风险太大。 为什么只降5年期LPR？ 因为LPR没有大幅下降的空间了，尤其是1年期的。 今年4月份的时候，中美10年期国债的利率就出现了倒挂，美国10年期国债利率上破2.76%，反超中国。 基准利率和商业贷款的房贷利率到底是什么换算关系大家可能不是很熟悉，我用个更简单的对比给大家说明。 目前，美国基准利率是1%，10年期国债利率大概是二点几，但30年期房贷，银行的房贷利率已经达到了5.1%以上，直接反超中国房贷，如果美联储继续加  几个月前，美国房贷利率才2.8%左右，如今直接飙升到了5.1%，同期美国基准利率是1%。 基准利率+风险补偿+利润，才是商业贷款的利率。 如果中国要降低商业贷款的利率，那必然也要适当降低基准利率和国债利率，不然商业银行撑不住。 但如果这么降，就会形成中美利率倒挂，中国利率反过来低于美国。 这种情况会带来什么结果？ 全球金融业都默认一个规则，发展中国家的经济增速和利率都要高于发达国家，否则别人不如直接投资发达国家算了，何必去发展中国家冒险呢。 所以，中国利率肯定是要高于美国的。 如果利率倒挂就会出现一个严重的问题，会出现套利资金在中国以低利率借钱，然后兑换外汇到美国投资，以赚取无风险息差。 如果放任这种情况持续下去，就会出现国内大量贷款被人申请，但钱没有进入国内行业，外汇储备还不断流失等奇怪现象，非常不利于经济运转。 不要指望通过政策禁止别人兑换外汇出境，对于外资来说这是完全无效的行为，只要有利可图，就一定会有资金这么干，如果强行禁止甚至会导致外资拒 所以在当前美国高利率，已经高到中美利率倒挂的情况下，中国的LPR不能再降了，1年期利率已经到底了，只有5年期的还能稍微向下调一调。 所以，不是不想降低1年期LPR让利中小企业，而是只能降低5年期LPR。 知道了原因之后，你就可以猜出LPR继续下降的空间了，那就是几乎没有了，除非美国再度降息。 既然如此，那现在的房贷利率岂不就是最优惠的了，现在买房划算吗？房价会暴涨吗？ 答案是不会，完全不可能。 中国的租售比太低了，租金年回报率仅为1.5%，这代表着除非房贷利率被下降到了1.5%，否则房地产都是妥妥的负资产，别说覆盖风险提供收益，连成本 因此，目前所有针对房贷利率的下降，都是在稳房价，都是在提升购房者的月可支配资金从而盘活点经济。 属于稳经济的手段，而不是拉经济。 不要老是拿2014年之后的房价暴涨来进行对比和幻想。 2014年的时候租房回报率是3.3%左右，当年房贷利率至少可以做到以租养贷，至少购房者不会亏那么多，而且当时中央明确说了要去库存，要拉动房地产。 这次可没说，就算反复对房地产降息都没开这个口，房住不炒是底线，没有任何人敢违反。 就算再降息，那也是为了稳经济，绝不是为了稳房产，更不是为了拉房价。 至于国企出来带头抢地王这种事，专家出来鼓吹六个钱包这种事，更是没发生。 因此，政策目的很明显，只是为了稳，从来就没考虑过拉房价，连任何有可能擦边，有可能引发联想的词汇都谨慎的没有被提及，全部在文件中抹去。 今年4月份，住房贷款余额减少了605亿元，同比少增4022亿元，住房贷款新增额直接变成了负数，这代表在4月大家还掉的房贷比新借的还多，居民杠杆率首次出现了下降。 结合具体经济情况，出手稳一把是很正常的操作，平时囤着的政策牌就是这个时候用的，不然囤着这些政策空间干嘛。 从目前的经济形势看，房贷利率还有下降的空间，但应该是定点降息，也就是LPR-20个基点变成减50个基点乃至于更高。 因为这种定点降息，外资套资金比较困难，不容易出现外汇剧烈流失等情况，相对可控。 经济永远都会传导，但这种隔着一层的东西想传导起来速度会很慢，会多延缓半年乃至于一年，能争取不少时间。 目前房贷利率是4.25%，我认为进入3字头指日可待。 几个月前那些6%利率签约的人，直接就被挂在山顶上吹风了。 我也没办法救，有钱就早点把本金还了吧，真没啥好办法。 投资有风险，买房需谨慎。 等等党能占便宜，这种行为在一个牛了20年的市场里本就是非常反常的。 本来越早上车越赚钱的房地产市场，如果变成了越晚上车越占便宜，那会发生什么？ 所以，如果你是刚需，我建议你等房贷利率降到3字头就可以出手买房了，再等我觉得也降不到哪去了，商贷降到2字头我认为是不太可能的事情。 但如果你是投资买房，指望买房保值增值的人，我建议就算了。 房产本身的租金价值无法支撑这个价格，国家政策也没有丝毫支持房价暴涨的意思。 因此，现在的情况是早买早负债，晚买享低贷，不买立减百分百。 你选哪个？ 你不买，我不买，隔天还能降两百。 在这种行情下，等等党永远不亏。 你用4.25%的利率成本贷款买房是图那1.5%的租金？还不是指望着房价暴涨。 但房价暴涨总要有人来接盘的，可接盘的实际价值只有1.5%，价格越涨租金回报率越低，这最后到底谁来接盘呢？ 再等等看吧，对你有好处。 来源：公众号 远方青木 作者：一棵青木 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 一棵青木 远方青木 房地产 降息 房价 |
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