2022年1~4月，中国商品房销售面积3.97亿平米，同比下降20.9%。

　　然后，很多房地产商说行情很差，房子卖不动了，整天一副要死要活的样子。

　　但我想说的是，这才哪到哪啊。

　　2021年，也就是去年，我们卖出了17.9亿平米的商品房。

　　这是个什么概念呢？

　　假定按每套房100平米算，那就是1790万套房。

　　我知道大城市里绝大多数房子都是90平米以下的小户型，但我们这先按照100平米算，每套房子大体平均值应该就在这附近。

　　这个数字高吗？

　　对比前几年，还真不算高，中国住宅销售量的峰值出现在2018年，随后连续3年都很平缓。

　　但是，也不低，从这个图你可以看出来，这几年销售量都高高在上，是一个无论从任何角度看都很高的数值。

　　更重要的是，中国不可能长期维持这个高的销售量。

　　别说销售量下降20.9%，下降50%都是早晚的事。

　　一套100平的房能住几个人？

　　3个人总能住吧，再不行2个人总是可以住的。

　　去年卖了1700万套房，按每套房2个人算，那就是3400万人。

　　但是人口撑不住了。

　　2021年，中国出生人口为1062万人，同一年中国卖掉了1700万套房。

　　把出生人口的数量制成图表，你会发现和人口图明显对不上去。

　　当然，1062万人出生的那都是孩子，真正需要买房的是20岁以上的适婚群体。

　　2001年，中国出生1702万人，随后十几年出生人口一直在1500~1700万之间震荡。

　　看起来好像1700万人对应了1700万套房，数据对上去了。

　　但大家想一想，真的需要一个青年一套房吗？

　　现在独生子女多，流行无论男女都一人一套房，婚后合住一套，另一套租出去，所以1700万人买走了1700万套房。

　　但我想问的是，如果都是一人一套房，人人都想着拿出一套收租，那租给谁呢？

　　1700万人结婚，最多需要850万套房，这已经达到人人有房住的地步了，那还多出来850万套卖给谁了？

　　有人可能会说，卖给那些进城的农民工了，中国在不断的城镇化。

　　看起来好像很对，但如果把数据一列，就能看出问题。

　　1998~2021年，中国共销售正规商品房225.58亿平米，毛估2.25亿套房。

　　其中，2009~2021年这12年间，中国销售正规商品房184.38亿平米，毛估1.84亿套房。

　　以上我统计的，仅为统计局公开的商品房销售面积，那些无房产证的私房其实也是可以住人的，数量其实相当庞大。

　　仅按商品房算，2亿套房至少可以住4~6亿人，如果考虑私房数量，数据则更为惊人。

　　中国的城市里有那么多人吗?

　　大部分流动人口最后都是回到老家宅基地养老的，他们买不起城里的房子，也没兴趣买，攒够钱给孩子在县城买一套娶媳妇就可以了，没有丝毫兴趣给自
己也买一套。

　　无论从哪个角度来看，2亿套商品房都能满足中国人的居住需求了。

　　如果销售面积不能下降，少个20%房地产商就开始要死要活，那可真不行。

　　很明显我们不可能长期保持每年17亿平米的销售量，就算强行保持也撑不了几年。

　　中国的年度出生人口已经下降到了1000万人，20年后就是这批人结婚。

　　从公开数据来看，中国的结婚人口数量高峰出现在2013年，那一年有1347万对新人结婚，随后一路走低，2021年仅有763万对新人结婚。

　　这里面包含了二婚三婚的数据，但应该也可以大体看出头婚的减少规律。

　　2021年结婚的人对应的是2000年之前出生的人。

　　从这个数据来反算，目前的结婚数量虽然是近些年来的历史最低，但会是未来的历史最高，以后不可能会超越这个数值，而且会节节下降。

　　以后的房子卖给谁呢？每年1700万套到底怎么卖呢？

　　所以，卖房数量总归会有一年开始下降的。

　　你可以把1700万套的数量再撑三年撑五年，但不可能永远这么撑下去。

　　因为每年没有1700万对新人出来买房，连700万对都够呛。

　　那你说，应该在哪一年把房产销售数量从1700万套下降至700万套，乃至于300万套呢？

　　好像哪一年这么降都不合适，肯定有人反对。

　　至于每年降一点，也有人反对，每一年都有人说今年经济形势不好，再等等，等到明年再说，然后明年复明年。

　　你说这可怎么办？好像也没啥好办法。

　　按每年1700万套的速度继续狂飙，再过5年，中国的存量商品房数量将突破3亿套。

　　即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地，这个3亿套也够中国人住了，要知道我这可是按平均每套100平的面积进行计算的，更别说你根本不可能把所有
私房和宅基地拆成平地。

　　所以，目前这种情况肯定撑不了5年，现在这每年的卖房数量实在是高的有点离谱了。

　　如果卖房数量下降，但我们把房价拉上去，让销售总金额持平行不行。

　　比如说卖房数量减半，我们房价翻倍，这样房地产商的销售额就会不变，至少日子能好过点。

　　如果能做到那倒是没问题，但这方面的空间也已经被透支完了。

　　过去10年，中国的房地产是量价齐升，成交量年年暴涨，房价也是年年暴涨，让房地产商的财报数据高到不可思议。

　　如今不仅销售量到顶了，房价也到顶了。

　　虽然说强调租售比1.5%已经是老调重弹了，但这是本质经济规律，威力可以迟到，但不会缺席。

　　每年4%以上的房贷成本，让持有房产的人每年都在失血，而且失血情况很严重。

　　不涨就会亏，没量必然跌。

　　这种情况下还想着用房价翻倍来解决销售金额的问题？

　　请问房价还能怎么翻倍？房租能翻倍吗？

　　这种房贷失血问题其实很严重，远比大家想象的要严重。

　　不少人总是拿零几年买房的人暴赚来举例，说这批人已经赚翻了，房贷早还完了，根本不用考虑房贷利息问题。

　　我刚才已经把商品销售面积的公开数据制成表格了，中国20年来总共销售了2.25亿套房，其中1.84亿套都是09年之后卖出去的。

　　这批人还贷不过13年，没还清的人是大多数。

　　还有更不怎么好看的数据。

　　2015~2021年这6年，也就是房价最终暴涨这一轮，中国总共销售了117.3亿平米的商品房，折合1.17亿套房。

　　也就是说，中国销售的所有商品房里，买在2015年之后最高点，背负巨额房贷的人群，数量占比为总商品房数量的一半。

　　不要总拿2001年买房的神话来诱惑后来人，至少一半的买房人都是2015年之后买的房。

　　如果房价暴跌，跌到2015年之前，这批人怎么办？

　　那可是1亿套房！

　　从2018年开始算到2021年，最近4年的买房人是惨中惨，顶点中的顶点接盘，从买房之日起就一直在亏。

　　这批人买房合计71.82亿平米，折合7100万套房，为中国有史以来销售商品房总量的1/3那么多。

　　这可真的不是一个小数，属于一个很大，大到不敢碰的雷。

　　这个雷不能动，也不敢动，没人敢让全国1/3的商品房业主亏损惨重。

　　但要维持现状，就需要每年持续不断的卖出1700万套房，或者持续涨价。

　　人口规律已经决定了这个离谱的销售量是不可持续的，而租售比这个经济规律也已经决定房价持续上涨也是不可持续的。

　　目前这种情况已经撑不了几年了，拼尽全力也就三五年，留给我们拆雷的时间真的不多了。

　　但还有很多既得利益者拼命抵制调控政策，拼命想把这个雷再给弄大点，总指望这个雷不会炸在自己手上。

　　也许他们能侥幸逃脱，但这个雷总归会炸在某一个人手中。

　　一个一年出生1000万人口的国家，不可能需要每年1700万套房，这账无论如何都算不过来，地产进入大拐点无非就是个时间问题。

　　一年过去很快的，刷的一下就没了，而我们已经没几年了。

　　房地产这种不健康，不可持续的情况，应该尽快扭转，否则后果真的会很严重。

　　希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。

　　这个雷，完全有可能炸在你自己手上，不要总以为自己很幸运。

有米才有彩
--来自广东
我只想问一下，不结婚，一人独居生活在哪个年龄段买房合适？

远方青木
(作者)
没后代的话，买房干嘛呢，等着以后被人拿走嘛，租房多好。。。

方舟呀
--来自上海
这篇文章语义不详，定义不清，如果你身处一线和省会城市就不要相信房价会跌，上车永远不晚！跑赢通胀是大概率事件，加上杠杆就是2-3倍通胀收益率。参考20年，21年上海房价！

远方青木
(作者)
😂加油。。。

方～静寄山房
--来自福建
我们出生了1062万人，却有1076万毕业生，这题我不会算了[旺柴]

远方青木
(作者)
这些年贬值最厉害的称呼，一个是老板，一个是大学生。。。

时光依好，岁月无恙
--来自新疆
我觉得这个雷是要炸， 但应该是从3线城市以下开始炸， 精英教育决定着优质人口会逐步从4/5/6线城市向3/2/1线城市转移。 故而这个炸的过程是有预兆的， 且3/2/1线城市应是最抗风险的地方[微笑]

远方青木
(作者)
事实上，会一起炸，你看租售比就知道了，目前的泡沫填充度是一致高的，123线城市的安全度早就被炒房客给抽空拿来做溢价了，深圳湾一号地段确实好，确实刚需，但价格被炒到30万之后，他根本就不会比县城更安全

L
--来自浙江
一直记得你之前那篇文章，大疫三年，熬一熬，今年真能结束了吗

远方青木
(作者)
能，我认为能~

种花家的兔子
--来自广西
本来想今年暑假买套房的，感觉价格应该可以了。看了青木大大的文章，我还是再等等，最少明年再说。这篇文章对我来说太及时了。

那一年风很清澈
--来自安徽
去年因为开发商违约，费了九牛二虎之力把还了两年房贷的房子退了，还拿到了10万违约金，现在看来真的很幸运了[旺柴]

晨曦
--来自广东
深圳湾一号地段很好，片区也很好，30万一平米也一定比县城更加安全，县城没有限购，就问一句，深圳敢不敢放开限购？
严苛的限购已经将资金挡在外面了

远方青木
(作者)
我过几天就限购问题，写一篇文章

九戈龙
--来自河北
3年前，一个做室内装修的朋友给我说：将来房子一定会降价，现在已经不缺房了，缺人。现在回想，身在业内还这么冷静的人真的不多了。

酒歌
--来自湖北
您好，我就是那个2018年买的最高顶的人[苦涩]，我说不买不买，父母不相信，非要买，而且还是恒大的房子，现在已经从8000跌到了5000，唯一值得庆幸的是，我买的是一期，虽然问题一堆，但至少交房了，二期三期几乎直接烂尾

ALL
--来自安徽
建议有钱人多生点。。。

远方青木
(作者)
连王大公子这种顶级富二代都不想生了，怕影响自己潇洒

基路仔
--来自广东
刚需买现成的，别买期房，给楼上

笑
--来自浙江
销售的数量包含二手房吗？比如各种置换，卖掉小的，换套大的，这种情况是统计了两次，实际上总量并没变

远方青木
(作者)
不包括，仅统计一手房销售数量

景观亮化饶生
--来自广东
我一直说的，所谓买房是“刚需″是不存在的，是一个天大的谎言。租房才是刚需。

Mr.Lee
--来自广东
青木大大，这段时间计划买房的，主要是老婆催着买，去看了房人挺多的，销售说已经卖到最后一栋了要赶紧出手，真有那么多买房的吗？按揭利率是5.2，地段还好房子是带装修的，感觉还是有点贵，请问青木大大能出手吗？不是投资的！

远方青木
(作者)
不是投资的那就是刚需，刚需我一直只有一个态度，那就是买，都刚需了还能怎么办，只能买啊。。。

孙智磊
--来自安徽
研究宏观好多年，感觉还是青木最直观，多年的房产红利已到顶端，或许今年是多余房产出手最好的一年（刚需不算）。面对各种风险变换，愿各位青粉紧跟青木守住自己财富不贬。

做个才子
--来自湖南
希望那些房地产的既得利益者，别再为了一己之私在那里捣乱了。

应该鼓励既得利益者多生娃[破涕为笑]

666
--来自浙江
有个中介朋友告诉我，2-3年后再买房[破涕为笑]

十甫寸 (ง •̀_•́)ง
--来自广东
以我对时事的了解，我们对日本人人口减少比较热衷，对我们自己人口减少倒无所谓

🌳Ocean 🌳
--来自广东
我为2020贡献了一个孩子并且绝不打算要二胎，目前他有两套以上房子可以继承[脸红][脸红]

祝
--来自江西
谁都知道这是个不可持续的游戏，却总有人想让这个游戏持续下去

Catchy
--来自浙江
这绝对是我看过关于房产最最最直接的一篇文章了，其他不管唱衰还是唱好的人，都拿不出直观的数据。作为理工党，我一直不怎么相信他们的嘴。骗人的都是嘴。还是数据最真实

吴星渔
--来自福建
留给我们的时间真的不多了，内忧外患

Ade
--来自广东
看懂了内容，没看懂作者的最后观点！请问下你出书内容上，每个城市的房产销售数据到哪里看？

远方青木
(作者)
百度就有，统计局公开数据

榔榆
--来自陕西
去年生了一千多万人，死了一千多万人，人口净增长实际只有几十万（一个中等县的人口数量）。

露西菲尔
--来自河南
某些地产商就是作，非得死到临头才开始哭

骑猪撞地球QAQ
--来自四川
青木大大的文章，与房地产销售的朋友圈文案形成鲜明的对比[旺柴]

小情小调小生活
--来自广东
抢沙发，根据青木大佬数据分析，地产行业已经过了上升趋势，接下来就是下降形势，至于下降形势的速度，大家都不希望是脸朝地的方式[捂脸]

muxx2
--来自福建
作为一个地产从业人员，真的很焦虑

Doggy
--来自湖北
安得广厦千万间 大庇天下寒士俱欢颜[流泪][流泪][流泪]

💫 刘雪宁
--来自广东
感谢青木的科普，一直在看您的公众号，写的特别清晰易懂。对于我们90后在深圳打拼一族，想要靠一己之力买房那可真的是太难太难了。很多年轻人都被压的喘不过气来，所以真的非常支持国家调控。希望有一天，让买房不再是“天方夜谭”。

全能的 裴
--来自江苏
三国杀 手捧雷只要不是炸自己就行[傲慢]

如日方升
--来自四川
图1我一搭眼就觉得像6124的大A[捂脸]

天人合德
--来自广东
经典，真实，有数据，讲真话。

饕餮貘
--来自四川
数据说明一切![强][强][强][强]