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烂尾楼的停贷，不是解决方案 原创：顾子明 日期：2022-07-14 近期，全国不少地方爆发了烂尾楼业主集体停还按揭贷的事件，甚至还有地产媒体对这些楼盘进行了统计，数目之大触目惊心。  虽然政事堂在几年前就疯狂告诉大家不要盲目买这些三线以下的房产，但是看着网上都是在输出情绪，不提解决方案，还是决定写一篇文章，跟大家聊一下斗争的策略，以实现利益的最大化。 首先，玉石俱焚式的集体停贷，并不是最优的解决方案，银行和央行的征信是联通的，随着未来我们迈向数字化社会，信用评分的价值会越来越高，如能果找到了更好的解决方案，没必要把自己变成代价。 其次，要明白谁是我们的朋友，谁是我们的敌人，敌人是把钱挪走的是开发商，逼着大家缴按揭的是本地的银行机构，而中央政府和银监会、央行是大家团结的对象，集体停贷是在动摇央行的信用体系，不合适的动作反而可能会把水给搅浑。 第三，拖个几年的按揭贷绝不应该是消费者的目的，把烂尾楼尽快重启，是各方利益最大化的根本方式，时间拖得越久，该地块的历史问题积累越多，未来的房产价值就越低，变成各方多输的结局，迟交的那点按揭，在区域房价下行面前根本不值一提。 所以呢，先冷静下来之后，研究明白究竟烂尾楼的钱是被怎么挪走的，然后再来思考，如何利用游戏规则来保护自身的利益。 在2003年，中央就对预售政策做出了要求，需要主体封顶之后才能发预售证。近年来，爱护我们的刘副总和郭主席，更是将封顶划成了发预售证的红线，并对银行的放款账户进行严格的管控。 在这些政策的保护下，老百姓买房子的时候，房子的主体结构已经封顶，后续的工程量既小也不复杂，而且，老百姓按揭从银行借出来的钱，也由当地政府进行监管，只能专款专用。 在这一套保险机制下，银行监管账户里的钱远比后续要付的多，开发商没理由也没道理把房子变成烂尾。 而且，消费者的钱流入开发商手里变成能花的钱，是要有一系列的审批程序。 首先，开发商需要在主体未能封顶的情况下，从各监管机构拿到五证，从当地民政部门拿到门牌号，完成供水供电供热等一系列的前置条件，并与银行签署按揭业务合作协议。 各政府部门的领导以及银行的负责人又不是瞎子，房屋有没有封顶一眼就能看得出来，开发商能够拿到办理预售证的各项证件，意味着从地方政府到合作银行都被渗透成筛子了。 其次，开发商在搞定了一系列的手续后，还要在地方政府监管的专项账户上，用合理的理由，把老百姓的购房款给一笔一笔的划走。 地方政府和银行是负有监管责任的，在明知道项目进展迟缓，甚至连建都没建的情况下，仍然把专管账户的钱一笔一笔的挪走掏空，就是一种监守自盗的行为。 所以说呢，消费者“恶意停贷”的确是失信行为，是不对的，但是，当地的地方政府和监管部门，以及涉案的银行，不仅仅是对老百姓失信，根本就是在欺骗中央，监守自盗。 拿到预售证，需要一层一层的审批和报件，想要把监管账户的钱掏空，也需要一层一层的审批和签字，所有的行为都是可以按图索骥找到相关负责人的。 我们只要仔细揪下来，涉案的银行领导和地方政府官员一个都跑不了，更不要说那些造假掏空专项账户的开发商，都是负有经济罪的嫌疑。 消费者此刻要明白，你们自己没有违法，但是坑害你们的人，很多都可以抓起来丢进监狱里，我们先不要盲目跟风去停贷，把原本绝对有利的局面给搅浑，变成双方都“有罪”的一本糊涂账。 接下来，再来思考一下，如何利用游戏规则来保障自身的利益。 首先，根据疫情对实体经济冲击，各级地方政府现在是有要求地方银行缓交贷款的权力和启动程序，只要于情于理说的过去，消费者不必强行背负不良信用，政府也不需额外掏钱。 对于消费者来说，先要联合起来，通过各地的政府投诉热线（譬如12345）向省市级政府提交报告，阐述地产的烂尾情况，要求缓交按揭，既能够无副作用减少支出，又可以保住小区未来的价格。 其次，人民银行对各地方政府是没有执法权的，也没办法掏钱给大家把烂尾楼给修好，真正有能力和有财力收拾烂摊子的是地方政府，要从他们下手。 而他们最怕的，那就是上一级的纪委。 从发预售证到挪用专管账户，面对过程中一系列的违规，铁定能揪出来一大批腐败分子，更不要说顺藤摸瓜到腐败高发的土地出让与项目规划，基本上“没有一个好人”。 这些人在当地基本上都是手眼通天，也跟开发商有着千丝万缕的关系，在纪检部门的调查下，为了政治生命和身家安全，只要客观条件允许，还是会想尽办法找开发商和建设单位，亦或者安排一个接盘侠，无论如何先把烂尾的楼盘给对付过去。 从央行的角度，各地的烂尾楼是一个天文数字，很难下一个文来统一解决，网上呼吁的烂尾楼消费者搞集体停贷这事儿，尽量还是能不做就不做。 如果实在要做，还是建议所有人约定好一个最后时间的Deadline，然后据此向当地的父母官写上一则声明，警告一下，让他们知道什么叫做“勿谓言之不预”。 总之，千万不要跟风去把水搅浑，我们一定要明白，消费者在这事儿上是绝对占理。 来源：公众号 政事堂2019 作者：顾子明 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 顾子明 政事堂2019 房地产 烂尾楼 停贷
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