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房地产泡沫的本质 原创：顾子明 日期：2022-07-17  美国的股市、日本的债市、中国的房市，被誉为全球三大泡沫，也都积累了巨大的风险。 在政事堂看来，三者的泡沫的存在都是合理的，因为其本质都一样，要把全国的老百姓作为LP（有限合伙人），为国家募集资金，投向最符合国家利益的地方。 美国在全球产业链地位的顶端位置，美国老百姓的钱便通过美股，投向了科技企业与跨国集团，以巩固美国的产业优势地位。 日本凭借在亚洲产业链中的顶端位置，让日本老百姓的钱通过日债，投向了亚洲各国，以巩固日本对亚洲的经济控制力。 本质，都是把老百姓闲散的资金募集起来，变成可以投资和产生收益的资本，最终反哺整个体系。 只不过由于美日两国在全球产业结构的位置不同，美股的老爷们吃着火锅唱着歌，而日本的老百姓只能苦一苦后继续负重前行。 不同的意识形态与文化，不同的表现形式，但是底层逻辑都一样，那就是根据各国的实际情况，集中力量办大事儿。 在2001年加入WTO之后，各地政府也通过土地出让金和招拍挂机制，向老百姓一次性收了70年的房地产税，用于补贴企业，以争夺全球产业链的位置。 我们手里的每一套房子，本质都是各地经济的一张股票，被政府集中收了去投资，其价值在于地方经济发展的预期。 当年我们非常幸运，押中了全球化这个巨大的风口，在双子塔坠落后迎来中美蜜月期，开启了一场业绩的高歌猛进，自然也让各地的“房产股票”迎来了一波20年的大牛市。 但是，大牛市的过程中，很多人忽略房地产的本质，是地方政府主导的一笔笔风险投资，就像美股和日债的泡沫一样，只是要为产业发展来提供资本。 我们把地方政府视作一家集团公司，麾下有好多需要上市融资的土地分别进行IPO，房地产商扮演的是拉皮条和垫资的投行，手握欠条和抵债房的建筑商和供应商都是A轮B轮C轮的投资人。 期房购买者则是在一级市场的打新股，二手房交易则是二级市场炒股票，放按揭贷款的银行则是给大家融资融券的券商。 对应下来，老百姓办按揭买期房的本质，是在券商的杠杆融资下，压上自己30年的未来，进行的一次一级市场的股权投资和赌国运。 只不过，由于政策性的保护，房地产行业往往出现了“打新股稳赚不赔”的一二级溢价局面，再加上持续20年的大牛市，让几乎市场建立了“A房永远涨”的幻觉，也让高风险的期房市场招揽了大量的没有投资风险概念的投资人。 但实际上，按揭房贷的另一个本质，是一个层层加杠杆的长链条，非常的惊险。 老百姓从银行贷款，把钱借给开发商，利用开发商与银行的巨大息差进行无风险的套利。 开发商从老百姓和金融机构手里贷款，把钱交给政府，利用经济的高速发展进行土地溢价的套利。 地方政府把从开发商手里拿走，补贴给企业，利用企业未来的高速发展与税收进行套利。 归根结底，老百姓、开发商、地方政府，三者的套利能否成功，都取决于该地方的企业能否真正实现高速发展，并为地方提供源源不断的税收。 而这些企业的发展又来源于全球化带来的市场与出口的高速增长，中国就像风口上的赛道股，被全球化的高速增长吹上了风口，让一些没有增长也没有盈利的血汗工厂地区，也拥有了跟纳斯达克相似的高PE值。 血汗工厂的股票卖出了平台公司的价格，这也是为什么近期越来越多的预售房开始出现问题。 只要把时间拉长，那些没有把土地收入转变为高新科技或者金融产业的城市，根本无法为老百姓、开发商和地方政府提供层层套利的超额收入来源，这些地区的“房票”价值迟早都要回归，这是无法避免的客观规律。 对此，很多老读者会记得，在15-17年的时候，政事堂强烈建议买杭州的房子，并强烈反对投资重庆与贵州，在18-20年的时候，政事堂强烈建议买长三珠三的“含科量”，并强烈建议清掉三五线以及非核心地段的房产。 我们要认清楚中国房子的本质不是房子，而是一笔笔的政府融资，是把民众空闲的资金转变为具有风险性的产业投资，进行的一次赌国运。 全球正在进入到存量的博弈，中国不可能几百个城市的房票都“赢麻了”，而会像股市一样，有的会成为资金抱团的龙头，有的会成为被抛弃的ST。 作为一个合格的投资人，在这场潮水褪去之际，哪怕赌一把的时候，也要看清楚牌桌上的底层资产，到底都是什么东西。 来源：公众号 政事堂2019 作者：顾子明 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 顾子明 政事堂2019 房地产 泡沫 本质
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