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房产中介的寒冬来了 原创:我就是七叔 日期:2023-05-10 5月9日,住建部、市场监管总局联合印发意见:要合理降低二手房中介住房买卖和租房服务费用。 管理办法主要以下三点: 1、 全面在市县推行经纪从业人员实名登记; 2、 合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用,鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价; 3、 未经同意,房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息,不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。 特别是第二点,凡是买过房的人一定深恶痛绝,中介卖房的成本和利润跟房子的价值是没有关系的。 100万的房子2%中介费,1000万的房子还是2%,因为房子的总价相差十倍,所以中介费也要相差十倍。 但是中介付出的劳动和精力相差十倍么? 所以这种奇葩潜规则居然可以延续至今,却从来没有什么法律法规出面约束一下,也真是奇迹。 到了2023年,住建部和市场监管总局终于发现,原来我国的支柱产业居然还有如此不合理现象,赶紧出台政策约束一下。 感谢住建部和市场监管总局的及时修正。 未来中介费大概率是阶梯式的,如果效果不好,可能还会出台中介费封顶政策,最高不得超过某个价格。 高兴之余,也不禁感慨,现在为了促进成交,除了降房价以外的各种边角料都拿出来试了一遍。 比如先让银行降低房贷利率,然后降低税费,允许带押过户,现在轮到向中介开刀。 虽然我支持这项政策,但是看到房产中介被当作代价牺牲掉,还是有点狡兔死,走狗烹的感觉。 可以想象,未来凡是对房产成交产生阻力的因素,都会被一一清除。 唯独房价不能降。 你看最近昆山两开发商因“擅自大幅度降价销售,扰乱房地产市场秩序”,被政府罚了。 先是进了工商系统的失信人,土拍是肯定不能参与了,再者又把人家的网签资格给关了,这就意味着这两开发商还没卖出去的房子就不能卖了,毕竟不能网签谁来买你的房啊。 这个处罚不能说不重。 本来人家开发商降价卖房就是为了归拢资金防止暴雷的,现在这么一搞,反而加速了暴雷进度。 开发商为了活命,只能学学恒大咯,什么一房两卖之类,最终承担后果的还是消费者。 你说为啥昆山会这样恼羞成怒呢? 因为新房降价就是在砸土地财政的饭碗。 根据财政部的数据,2022年全国卖地收入6.6854万亿元,同比下降23.3%; 2023年第一季度全国卖地收入8728亿元,同比下降27%。 卖地的收入大幅度下降,地方财政的收入自然也不会太好看,听说不少三四线城市,已经穷得连工资都要发不出了。 所以这个时候开发商还想着降价卖房?这不是进一步降低自己城市的土拍价格么。 而且还有一点非常重要,就是各大城市好一点的地块都卖得差不多啦,现在手上有的只有一些犄角旮旯的地方。 即便你让城投公司问银行贷款左右手倒一下,价格也得符合市场价对不。 而这个新房价格就起到了锚定的作用,只要新房价格坚挺,土拍价格就不会有巨大波动。 同时,二手房的价格也会死死咬住新房价格,房价就不至于崩盘,最多也就是个有价无市的状态。 因此,新房的价格是极其敏感的,它关系到整个产业链的方方面面,各种局内人的切身利益都跟新房价格牢牢挂钩。 新房房价是断然不能跌的。 那么问题来了,即使房价可以抗住,那么接盘侠又从哪里来呢? 最近的成交量委实有点惨淡,2023年4月,重点100城新建商品住宅成交面积环比下降超20%,似乎第一季度把疫情期间的需求消化掉以后,楼市又陷入了萎靡不振。 增量客户,也就是那些“不买房会死”的刚需,肯定是越来越少了,有能力买房的都是改善型需求,他们得把手头的房子卖掉,然后再去买新的房子。 为了鼓励他们置换,就必须降低中间环节的支出,其中中介费无疑是最大的开支,所以降低中介费也是顺理成章的事情。 这一整套逻辑跟鼓励生育有点类似,现在大家都在谈二胎三胎,却从来没说要提高结婚率以及一胎的出生率。 因为一胎已经彻底废了,还不如直接在存量里面找金子,虽然也是竭泽而渔,但好歹眼前还有点效果。 当然,提高收入这种根本问题是不会提的,最多只是增加一点假期之类看似有用但又不那么重要的鼓励政策。 那么规范了中介以后,房地产的成交量会上来不? 我觉得影响是微乎其微的,中介费这东西是到了付才感到肉疼,真的下决心买房了,根本想不到还有中介费的存在,同理利率也一样。 我从来没听说过有人因为中介费太贵,或者利率太高而改变了买房计划。 所以这份意见必然会影响到房产中介的积极性,说得好听点,叫通过内卷来提高行业服务品质。 但是中介这个行业又不能不存在,因为你的确需要中介提供相应信息差的服务。 可能有人会说,现在好多城市都有了政府直售平台,直接去那上面找房就行了,跳掉中介多好。 怎么说呢,政府的平台只是提供信息,跟法拍房有点类似,至于房子有没有问题,你能不能住,这些都得靠你自己甄别,政府是绝对不会出面解决问题的。 要是碰到一个坑子,你哭都来不及。 那些大品牌的房产中介多多少少可以帮你避开这些坑,虽然中介费贵了点,但可以安心买房。 要我说,干脆政府就把房产中介给收编了吧,持证上岗,不用给编制,一块地区配十来个中介,帮助人们选房,验房,交易,收房,整个流程都由他们全权负责。 出了问题,他们必须负责到底。 标准化收费,童叟无欺。 这样买卖双方大家都安心,政府也能从中抽取佣金提成,房产中介也变成了一个相对稳定的工作,何乐不为呢? 当然,以上这些只是幻想,即便能够实现也不是短期的事情。 唯一可以确定的是,随着成交量的下滑和收入的锐减,房产中介的寒冬真的来了。 来源:公众号 七叔东山再起 作者:我就是七叔 文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者 文章搜索: 我就是七叔 七叔东山再起 房地产 中介 寒冬 |
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