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便宜房子马上要来了 原创:我就是七叔 日期:2023-10-28 国务院发了14号文,主要是为了加快保障性住房的建设和房地产发展的转型。 原文很长,我稍微提炼了几个我比较关注的重点。 一,城区常住人口300万以上的35个城市参与。 按照国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》,城区人口超过300万的城市共35个,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。 大家看看自己的家乡有没有在名单里。 我觉得对于城市的分类,挺致命的,这意味着除了这35个城市以外,其他的中小城市都没有买房的价值了——注意,甚至不是投资的价值。 用14号文的原话:“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”。 在这些大城市里面可以买下便宜的房子,为什么还要在小城市买房呢? 大城市比起小城市的优势几乎是压倒性的,无论是教育,医疗,工作都无可媲美,而且相对而言大城市的法制化进程更加完善,用人情办事的几率比小城市少很多,也更公平。 缺点也是显而易见的,就是生存压力太大,任何城市资源几乎都和房地产深度绑定,你不买房终究只是这个城市的肉电池,榨完以后没有任何价值。 现在越来越多的年轻人也看明白了这点,开始真正逃离大城市,比如上海,深圳这两年的人口就是净流出的。 但是当大城市的保障房体系完善,以上这些问题都不复存在,人口回流是必然的。 虹吸效应会变得更加明显,小城市将变得更加破败不堪。 有了人口才会有发展。 甚至可以这么理解——未来的中国将会以放弃中小城市为代价,把资源往这35个城市怼,马太效应将会越来越显著。 大家真的想要找一个生根的城市,千万不要跑出这35座城。 二,让商品房回归商品属性,满足改善性住房需求。 这个条简直就是王炸,短短一句话,至少透露了两个细节: 第一,房住不炒已经成为过去式了,取而代之的是,“让商品房回归商品属性”。 我们一定要明确一点,炒作就是商品根本属性之一。 比如期货市场里的石油,棉花,焦炭,这些都是商品,它们可以加杠杆,甚至可以做空。 虽然我相信我们的房地产不至于进期货市场,但是国家已经默认商品房是可以炒作的,这个才是商品属性,未来的商品房价格将完全由市场决定。 可能有人要说了,那么大城市的房价岂不是要涨到天上去? 肤浅了,我们现在已经在天上了。 今年的房价大家也看到了,地方政府对一手房还有限跌令,所以一手房的价格并没有太大的指导意义,但是二手房却是市场化的。 北上广深武汉成都杭州这些大城市核心地区的房价都猛涨了吗? 并没有,基本上都有不同程度的下跌。 下跌的根本原因在于老破小没人接盘,导致改善性需求由心而无力,接盘侠断层了。 所以“让商品房回归商品属性”的另一层含义是,未来房价可能会继续下跌,直到回归正常价格。 什么叫正常价格? 按照国际通用的标准,租售比在1:300~1:200之间,比如一套房子月租金5000块,那么它售价在150万到100万之间,超过150万就有泡沫存在了。 第二,只提改善性需求,不提刚需。 这也是个跨度比较大的改变。 为啥不提刚需了? 因为政府准备大力发展保障性住房来满足刚需的居住需求,未来住房双轨制几乎是一定的,跟新加坡模式会无比接近。 但是,我又要说但是了,大家觉不觉得这里面好像有点什么不对? 没错,刚需都被保障房抽走了,没有刚需接盘,改善性需求如何改善? 所以我更加坚定地相信,未来很长一段时间,房价跌才是主旋律,真正有钱人可以在顶层自己玩自己的,就好像一些奢侈品牌的功能性已经不再重要,更多的是它的社交属性。 功能性的产品将回归正常。 三,对于商品住房库存大的城市,可以适当改建或者收购存量商品房作为保障房。 这个也是挺刺激的,其实深圳广州已经开始做类似的事情了,只不过不是保障房,而是长租公寓,但本质是一样的,就是用政府信用做担保,给买房人/租客一个保障。 按文件的说法,这些大城市的烂尾楼岂不是有救了? 或者说,还没有卖出去的烂尾楼有救了,至于已经卖掉的,政府也不可能出资回购,恐怕还将是“保交楼”状态。 可能有人会问,那么钱哪里来,看看地方政府的负债率,哪里还有钱去回购或者改造。 以前我一直被这个问题困扰,直到最近发了一万亿的国债,我发现在特殊国债面前,这些事都不是事。 债务不会消失,但是可以平摊啊。 或许这也是解决房地产问题唯一的出路。 总之,现在想买房还没有买房的小伙伴,可以稍微等等,感觉最多也就5年内,便宜的房子肯定可以落实。 当然,你别指望这种房子地理位置又好,房价又便宜,房型又给力,这个不存在的,鱼和熊掌不能兼得。 或许以后买车住郊区保障房,会成为中国的一个新常态吧。 汽车工业还是值得看好。 来源:公众号 七叔东山再起 作者:我就是七叔 文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者 文章搜索: 我就是七叔 七叔东山再起 房地产 房改 保障房 |
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