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房地产税试点真的落地了,但尚有几个难点等我们解决
原创:一棵青木
日期:2021-10-24

  大事,绝对的大事,国务院正式对房地产税授权了,在部分地区开展房地产税试点。

  喊了十几年的房地产税,终于向前迈出了坚实的一步。

  自新中国建立以来,房地产税完全称得上是最难推动的税种,15年前房地产税的呼声就震天响了,年年加紧推进,年年停留在讨论层面。

  这个税种的推进究竟难在哪?

  难点很多,不是一般的多,甚至到目前为止,都没有能让人完全满意的征税方案。

  哪怕是这一次被授权的房地产税,其实国家也只是授权了大方向,具体细则完全没有。

  公告里写的很清楚,具体细则由试点地区人民政府制定。

  事实上,这次试点的目的就是让各地方政府自行尝试,在实战中构建一个科学可行的征收管理模式和程序。

  除此之外,这次的房地产税试点征收,期限是五年,也就是说所有地方人民政府制定的房地产税政策,五年后自动作废,在授权期限届满的六个月以前,可以提出继续授权的要求。

  这一条就是鼓励地方政府大胆尝试,试错了不要紧,因为最开始的时候就说好了这是暂时性的。

  当然,如果有地方政府试出了相当不错的政策,那自然可以继续授权,甚至作为样板推广全国。

  人人都知道房地产税是正确的道路,但讨论来,讨论去,讨论了十几年都还停留在纸面上,没有任何方案能说服大多数人。

  没办法,只能这样了,让试点地区先干起来,看看效果再说。

  当年深圳特区的一系列政策最后推广全国,不就是这么试出来的么。

  我先说说为什么房地产税是正确的,是大势所趋,然后说说为什么制定房地产税的政策会这么难。

  我知道绝大多数民众支持房地产税的原因是希望房地产税能打压房价,提高炒房客的持有成本。

  这个没问题,房地产税确实有这个功能。

  但大家要明白,房地产税首先是一种税,这才是它的主要功能,能遏制房价只是它的附属功能而已。

  中国的土地出让金本质上也是一种税,和房地产税并无不同。

  只要是税,就是从民众口袋里收钱,我们为什么要支持?

  因为税收本身是有必要性的,征重税不合理,不征税也不合理。

  一个完全不征税的国家,你想要?

  一个完全不收物业费的物业,你敢要?

  道理是一样的。

  国家想征税,有大把的手段可以征税,个人所得税可以再度提升,奢饰品税可以再度提升,小微企业的税收优惠可以取消,方案简直不要太多。

  所以税收除了收钱之外,还有一个重要功能,就是在满足国家公共服务需要的同时,促进社会公平。

  你完全可以取消所有税种,只留农业税,让农民负担所有国家税务负担。

  为什么不这么做?为什么中国反而把农业税全部取消了?

  因为国家认为,取消农业税,不收这个钱,对社会来说更为公平,对中国来说更好。

  2000年,中国的城市化率仅为36%

  2019年,中国的城市化率突破了60%,创造全世界城市化进程最快的奇迹。

  中国绝大多数城市,在过去的19年里,扩张了接近一倍。

  依靠大量的土地出让,地方政府收土地出让金收的盆满钵满。

  也因为大量土地出让金的存在,地方政府几乎不需要其他的税收,单靠出让金就能满足城市开支需求了。

  但绝大多数西方发达国家的城市化率仅为70%,世界上最发达的美国,城市化率也才83%。

  摸着鹰酱的腿,我们可以直截了当的猜出中国未来的发展趋势,哪怕中国的人均收入达到美国那个水平,城市化率最多也就是83%。

  在未来一二十年,中国的城市化率70%几乎就是极限了,达到欧洲发达国家的水平。

  换句话说,如今这么高的土地出让金是绝对不可能持续的。

  如果土地出让金消失,地方政府只有两个选项,要么开源,要么节流。

  所谓开源,就是开征新的税种,比如说收修路税,修桥税,修学校税,修医院税等等。

  修路修桥修学校修医院肯定是合理的,既然合理当然可以征税。

  所谓节流,就是压降政府开支,不修路,不修桥,不修学校,不修医院,把这些公共开支全部减少,财政收支自然也就平衡了。

  地铁一公里的综合造价超过10个亿,这东西少修点,能省很多钱。

  但很明显,这两个选项都不是很完美,因为未能体现出政府均贫富,造福百姓的执政目标,两个选项都属于懒政惰政。

  给穷人使用的公共设施,应该多修多建。

  而税,应该找有钱人收。

  修路修桥修地铁,所有人的受益都是平等的,任何人都可以使用这些设施。

  但修这些东西的开支,我们希望有钱人多负担一点,这才是现代社会政府应该干的事。

  谁是有钱人,谁应该多负担一点,谁能替代土地出让金这个财政缺口?

  马云2000亿身家,我们全部没收了好不好?

  2019年,中国财政收入19万亿,其中土地出让金7.8万亿。

  你把中国几十年培养的马云们全部填进去,都不够中国一年使用的。

  这些首富,并不是有钱人,主要原因是他们的财富总额太少。

  那有钱人在哪?

  中国的主要财富都集中在城市,那城市的主要财富又集中在谁身上?

  很明显,城市的主要财富都集中在有房人的身上。

  一家的房产也许只有1000万,但架不住人多啊。

  当土地出让金逐渐衰退时,高达7.8万亿的财政缺口想要弥补,要么对企业征收重税,要么就是针对有房阶层收税。

  你觉得普通民众会选哪个?

  民众是希望提供工作机会的企业被搞死,还是希望炒房客和持有几十套房的人被搞死,顺便把房价压制到合理价格?

  在城市化率达到60%的时候,存量房产已经远远超过了增量房产,征收房地产税是大势所趋,是必然,也必定实施的事情。

  房住不炒在今年彻底发威,让房地产业进入了寒冬,也让八九月份不少城市的土地拍卖出现了流拍现象。

  如果要贯彻房住不炒,可以明显预计土地拍卖市场会持续萎靡,但因此放开房住不炒是绝对不可能的。

  因此,10月份的时候我们强行推动了房地产税的落地。

  别讨论了,再讨论10年我看也没用,先找几个城市搞搞看吧,看看他们能不能趟一条路出来。

  为什么收房地产税这么难?

  收税简单,但收的合理就很难。

  房地产税除了征税外,还要满足民众接受度高,征税简单,能够均贫富等一系列目标。

  每一个目标都是合情合理的,也不难实现,但组合到一起就难如登天。

  目前市面上所有方案,全部经不起推敲,漏洞都一大堆。

  我不知道最完美的房地产税方案,整个中国都没人知道,但我可以告诉大家,这东西难点究竟在哪。

  先说税基的确定,也就是对谁征税。

  很多小老百姓想,自己就一套自住房,是刚需,自己不能缴税,因此必须要免征面积。

  对只有一套自住房的居民收税确实不合适,但不收税,也不合适,甚至是更不合适。

  免征面积不管是每人30平还是40平,都有问题,哪怕是免征1平米都有问题。

  因为房价不一样。

  鹤岗5万块钱一套房,上海10万块钱一平米。

  在鹤岗花50万买10套房,就是罪大恶极的炒房客,就是新时代的地主,赤裸裸的罪恶剥削阶层,必须征重税,必须往死里收拾。

  而3口之家在上海花1000万买个100平米的房子,就是社会中下层老百姓,是可怜的刚需,一毛钱税都不应该缴。

  你觉得这事情合理?

  总财富50万的鹤岗人,只是因为名下10套房,就成了应该被征税的对象,成了被均贫富的目标。而总财富1000万的上海“刚需”则一分钱税都不用交,把税收负担全部转嫁到那个鹤岗人头上。

  这和明末东林党按人头去征税,从而把税收负担全部转嫁到没钱的农民头上,有钱的地主士绅反而统统免税有什么区别。

  政策敢这么定,一定会出巨大的乱子。

  单个城市搞搞也就算了,如果真把房地产税推向全国,想利用这个取代土地出让金,免征面积是不可取的。

  那设定免征金额行不行,比如说房屋价值100万以下的人免征。

  有钱人征税嘛,穷人不征,挺合理的。

  看起来确实很合理,但实际操作中会和上面那个问题完全反过来。

  在上海,100万只能买10个平米,这免征金额一点意义都没有,还是把所有的有房一族全部纳入了税基,征税难度一点没降。

  而在鹤岗,100万可以买20套房,足足20套房都不需要纳税,这你觉得合理?

  那鹤岗的免征金额定在10万,上海的免征金额定在500万行不行。

  呵呵,你觉得行不行?

  新中国无数烈士的牺牲,就是为了推翻阶级,没想到如今还有人敢重造阶级,而且是按户籍重造,并以法律形式公开确认。

  你敢把政策这么定,明天就等着被人砸鸡蛋吧。

  如果不定免征面积,不定免征金额,直接对所有有房一族征税,直接按房产价值征,行不行。

  行倒是行,这么征税很公平。

  但如果有人不缴税你怎么办?

  1000万的房产,按1%缴税,一年需要缴税10万。

  大城市里有无数土著居民,是靠几十年前的免费分房或者低房价的时候恰好买的房,房产价值很高但本身收入很低。

  你敢这么收,一定有大把人缴不起房产税。

  如果他们只有一套房,不缴税也躺在房子里不走,你怎么办?

  冻结银行卡?强制拍卖房产?

  这种人虽然房产价值确实很高,但某种意义上也确实是城市弱势群体。

  有人开出租车谋生,有人当清洁工谋生,一把年纪了,也没什么学历和文化,你为了收税强制拍卖别人的房子,这合适嘛?

  只要出现一例这样的事,都会在媒体引发巨大的风波,但很明显可以预见,这种事不仅会出现,而且会大面积出现。

  怎么办?

  凉拌,我也不知道该怎么办。

  我只能告诉你,仅仅税基的确定,就难死了无数执政精英,吵架吵了十年都没吵出个头绪来。

  2011年,上海和重庆就试点了房产税。

  上海只针对本地居民的第二套房收税,人均免征面积达到60平米,税率还只有0.4~0.6%。

  重庆普通住房则直接免征,只对别墅和高档住宅征收,税率也只有0.5~1.2%。

  收的税钱,聊胜于无,对房价的压制效果,也聊胜于无,这税种基本等于不存在,就是个摆设。

  而国际上,是针对所有房产收税,税率一般在1~3%,每年!

  上海和重庆10年前搞的这个房产税,各方面都是聊胜于无,根本无法替代土地出让金的缺口,也没有任何实用价值。

  这和当时的环境是分不开的,当时中国城市化高歌猛进,土地出让金年年暴增,没有费劲收房地产税的必要。

  这两个城市的试点搞了10年,如今我们还要搞试点。

  很明显,我们这次要搞的,是真正的房地产税,是真正针对有房一族的税收,是真正可以推广全国,彻底取代土地出让金的税收政策。

  除了税基和税率的问题,我们还要考虑房价的问题。

  很多人支持房地产税,是因为这个税能有效压制房价,长期确保房价处于合理区间,是房住不炒的最大稳定器。

  一点都没错,但我们开征房地产税时不仅不能压制房价,反而要担心房价崩盘。

  大城市里有很多土著,购入房产的成本异常的低,还有很多拆迁户持有五六千万的房产,自己却没多少收入。

  只要你开征房地产税,这些人一定会卖房,要么自己卖,要么被法院拍卖,因为他们不卖房根本就缴纳不起房地产税。

  这么多房子涌出来,谁接的住?

  如果房价瞬间崩盘了,引发的后果,谁能承担?

  房价可以跌,但要慢慢跌,根据实际情况精细调控,跌一点就要稳一段时间,在社会可承受的范围内慢慢跌。

  开征房地产税的药效实在是太猛,有时候不仅不能治病,反而可能把人给吃死。

  所以我们不能搞反了因果关系,只有当房价被压制到合理区间时,真正的房地产税才有开征的可能,而不是指望通过房地产税把房价给压到合理区间。

  那把房价压制到合理区间有多难,哪怕开征房地产税都不会引发房价剧烈下跌的那种合理房价区间?

  很明显,很难,不是一般的难。

  房价问题是一个综合性问题,老大难问题,要是能轻易压到合理区间且不出乱子,还有这么多破事需要讨论?

  最后一个问题,怎么收税。

  这个也很困难,因为中国的城市居民从来就没有缴纳直接税的习惯。

  中国所有的税,几乎都是企业缴纳的,占6成的增值税和普通百姓一毛钱关系都没有,而社保和个人所得税,也是企业代缴,钱根本就不经个人的手。

  能感受到税负痛苦的是企业,不是个人,钱只要进了城市居民的手,就很难拿出来。

  想让城市居民缴个物业费都很难,年年都有人在小区群里给物业挑刺,然后说自己不缴物业费了,何况是比物业费多几十倍的房产税。

  土地出让金征收起来太省事了,增值税和个人所得税征收起来也很省事。

  而这个房地产税,征收起来就太麻烦了。

  要培养城市居民缴纳直接税的习惯,而且上来就是房地产税这么大头的税种。

  这很难,非常难,很考验执政智慧。

  在过程中会引发的动荡和冲突,用屁股想都想得到,能让人焦头烂额的事情肯定有一大堆。

  只要有可能,中国没有执政者愿意去收什么房地产税,这东西委实是太难了,绝对是属于改革的重大难点。

  但房地产税,必须要收。

  不收房地产税,就必须要收其他的税,而任何税种都没有房地产税公平。

  在过去的20年里,中国的贫富差距急剧扩大,让很多年轻人都失去了奋斗的动力。

  房价的飙升,是中国贫富分化的最大来源,远远超过了所谓资本家的剥削。

  很多所谓的资本家努力了20年,看起来人五人六,结果赚的钱都不够在大城市买一套房,而这样的房在大城市,有几十万套,几百万套。

  20年前很多人低成本甚至零成本取得的住房,如今的年轻人却要用一辈子,甚至几辈子的收入才能买得起。

  仅仅是因为晚出生了20年,仅仅是因为当初没有出生在大城市,就命中注定成为了下等人,无论你才华和努力程度如何。

  这公平吗?这明显不公平。

  如果每年缴纳1%的房产税,那些人根本就不配居住在目前的房子里。

  那些20年前低成本拥有住房的人,不需要任何才能,不需要任何努力,躺着就成了食利阶层,每天逍遥自在的成了上等人,而那些努力、优秀的年轻人却成了被他们盘剥的对象。

  被高房价压的抬不起头的年轻人,不敢买房,不敢结婚,不敢生孩子,甚至看到房价后都失去了计算自己多少年才能买得起房的勇气。

  新中国成立的目的,就是为了公平。

  公平、公平,还是特么的公平。

  哪怕还没有到结果公平的社会阶段,我们至少也要能实现机会公平。

  社会的财富,应该分配给那些有够努力,有贡献的人,而不应该分配给那些不努力,没贡献的人。

  不然的话,我们当初成立新中国,到底是为了推翻什么呢?

  房地产税很难制定,很难征收,确实很难,不是一般的难,需要大智慧的人才能完善并最终落地。

  但我们必须要落地这个税种,而且肯定会落地。

  难归难,但再难,难不过成立新中国。


来源:公众号 远方青木
作者:一棵青木
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精选留言

创之巅
朋友住深圳城中村,房东不是有一套房,也不是一层,而是有整栋。天天在楼下打麻将,收租都不用自己跑,每月收入轻而易举超过大厂科学家工程师多倍。他们的身价都来自年轻人血汗的贡献

小当家
看得我头皮发麻。作为在杭州呆着的人…看看杭州怎么搞咯~讲道理,各种改革杭州都走在最前面而且搞的不错………加油啊我党。
远方青木(作者)
这次的房地产税试点,按可能性概率算,第一个就是深圳,第二个就是杭州,这两个城市几乎是必然入选的,因为这两年,这两个城市的房价,太蹦跶了。

小邓
出台当地房地产指导价格,按人均40平面积免征,超出面积按指导价的百分之1到1.5%征税每年 比如家庭有三口人,这三口人的免征面积是120平,如果有两套住房加在一起,不超过120平免征,如果一套住房超过120平,每年征收超出面积的1.5% 鹤岗有20套房子,难道就不应该要交了房产税吗?
远方青木(作者)
不应该,因为你这么操作,会导致大量人卖掉小城市的房产,然后全部涌入到特大城市里,去争抢那几千万一套的房产,从而严重推高大城市的价格,越贵的房子越受追捧,最好一套一个亿,因为增值是按百分比算的,最后贵的房子都免征了,便宜的反而征税,从而成为荒谬。

无念
其实,规定人均免征面积已经是相对比较公平的啦。
远方青木(作者)
当然不公平,鹤岗的30平和上海的30平,凭什么相提并论呢,要是人均免征,那大家都去最贵的地方买房了,都装刚需。

Y
你这个仅仅是晚出生20年没生在大城市就无法成为人上人的言论我怎么说呢,总体上来说没错,但是我也是大城市的土著,你换过来想,我祖孙四代为这个城市工作了100年!上万栋大楼里可以说有那么一栋是我们家人修的那给我一套不应该吗?你说农民辛辛苦苦一辈子还有地呢我们地都没有这点特权都不给让我们城里人怎么办
远方青木(作者)
难啊,主要是住宅取消了当年的增值税,增值不缴税,存量财产也不缴税,彻底的成为了免税人群,这其实不合理的,如果能恢复增值税,其实好很多,商业地产增值部分缴纳40%税收

木大傻
还是美国那套公平,所有有房的都征税,你住在1000万的房子,确实交不起10万的税,那你可以卖掉房子去买个便宜的房子住。这样的话,高价小区房价就要下跌,跌到有人交的起税为止。再也不会有小区业主抱团涨价的情况出现了,因为你涨价就交的税也多
远方青木(作者)
好肯定是好,好处是公认的,大家都看得到,难点就是无法落地。

Walter在路上
坐等评论区出现食利阶层路灯仔知乎好多相似的论调评论区吵得那叫翻天覆地。“谁让你爹不努力呢”
远方青木(作者)
有肯定有啊,房地产税之所以难,就是不管你怎么说,怎么定,一定会触动某个群体的利益,你怎么搞都一定挨骂,难死人了。

天下无双0123456789
虽然过程曲折,但我们终究要面对,终究要向前走,社会才能进步,征收房产税势在必行,不可逆转,相信新中国一定能办好这件前无古人的难事。

刘超-商标域名
按价值收最公平,可以在过户的时候才收。
远方青木(作者)
没错,唯一可行的方案,就是会引发房价动荡,需要等房价合理的时候才能用

一骑绝尘
个人觉得二套开始收合理一些
远方青木(作者)
你怎么收,都不合理,都会有人喷的,要不然早就开征了。


我来鹅城只干三件事,公平,公平,还是他么的公平

再来一斤半猕猴桃
很多人写,青木写的最实在,最通俗,最深刻!

🐾Xuan.23💨
我,好不容易攒了4篇文章准备找个时间静下来看的,结果今天发现4篇里面2篇被删了??!!我攒了个寂寞
远方青木(作者)
有文章早点看,攒着攒着就没了。

远方丶
你还怕新中国没有解决这个问题的人才?华夏能人辈出,只是时间的问题。

王大宝
正难则反。统一太难,但不搞统一标准,出个指导意见,各地针对性打补丁,就相对容易了。相比之下,方法不难定,难在人民的税责观念。

大哥就是大哥
这篇文章写的真好!纵横捭阖,起伏跌拓,看得人如同坐过山车!末尾一句,如同当头棒喝,令人醍醐灌顶!

Bluesky
各地试点,各种政策都试试,摸着石头过河,看那个好了再扩大试点范围,从大城市推广到中小城市,慢慢民众接受了,立法推进,稳妥可行。



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