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烂尾楼风险不能扩散，言之凿凿，任重道远 原创：杨沈伟 日期：2022-07-15 最近关于大量开放商因为楼盘烂尾无法交付，大量已经签过合同，交过购房款，收房日期遥遥无期，但每月房贷却依然要交，终于是让舆情愈演愈烈，朋友们也是让我说说自己的看法，那就聊聊吧。 今天的文章，虽然已经尽可能的精简，但确实会非常的长。 而且，我只能尽量保证客观，可依然可能会让很多人觉得难受，所以如果你看到这里，请自己决定，是否要往下看。 这张图片，最近是很火爆的，我平时不怎么看这些消息的，都不止一次在朋友圈被刷屏。  而随着事情的演变，事态也在变得愈发如火。 根据凤凰网的统计。  这是暂时的数据，后续会有多少，目前暂不清楚，但从事态变化来看，显然，不会到此为止。 那这样的事情发生了，不管是抱着什么样的态度，认可也好，不认可也好，都已经成为既定事实，多说其实无益，那么后续会怎么演变，又会得到怎么样的处理，事情该怎么收尾，其实才是关键。 先说我的看法。 我认为，这件事情，所谓的烂尾楼事件，要解决，其实就是两个方向，一个是唯心，一个是唯制。 唯制的意思，就是从现有法律和制度的角度来说，无解。 比如说跟业主签订合同的，是开放商，合同无法履约，那自然是谁违约，找谁。  但这个有用吗？ 显然是没用的。 因为如果开发商还有能力进行后续开发，还有必要让楼盘烂尾么？现在之所以出现大量烂尾，就在于开放商没有能力继续开发了，所以烂尾。 而烂尾楼之所以大规模出现，总体而言，就几个原因。 开发商资金链断链、合同纠纷、项目违规。 而就现阶段而言，资金链断链才是最普遍的一种情况。 开放商自身资金链枯竭，导致项目无法继续，楼盘无法竣工，完成交付，那此时的开发商违约，要执行，还有什么可执行的？而且还要按照债务执行优先顺序来进行，那就更没有什么执行空间了。  开发商摆烂，无非破产而已。 也没有更多责任人，大不了公司申请破产，相关名义责任人被制裁，然而呢？也解决不了问题。 能找谁？找银行？银行从名义上来说，就是个借款人而已，虽然从21年开始，银行开始加大监管账户的力度，但这不是亡羊补牢的问题，而是牢里已无羊的问题。 虽然就最高院已经给出了判决，烂尾停贷有理，但这本身，其实就不是唯制的结果，而是唯心的结果。 说句不怕得罪人的话，买方卖方，出了问题，不是买房的问题，就是卖方的问题，出了事情有找借款方的？ 所谓历史前进的代价，时代进步的燃料，诸如此类看似美好实则残酷的词汇，说的就是这种大势倾轧之下的你我。 又如同在我大A亿万韭菜，大A各种现象千奇百怪，财务掺水有之，扇贝跑了有之，猪饿死了有之，集团预告和最终财报谬之千里有之，常在大A混，多少踩过坑，就没自己踩过，也听说过，然则，买卖双方自有，风险自担，哪个韭菜为此如何了？  不是自叹晦气，就是关灯吃面，有眼泪往肚里吞，希望下次吃一堑长一智，选择去维权的少之又少，而去了，又获得判决支持的，就更少，而能够时候追回损失的，则可以用来慰藉平生了。 要循制，就是这样，出问题找开放商，开放商摆烂认破产，那只能说自己倒霉，掉坑里了。 因为没有责任人拥有足够可供执行的资产来继续项目的进行，那么这些事情，少了么？ 最后如何了？不都是湮没在历史的尘埃里？ 所以，循制的解法，本就没有。 那么现在之所以成为争议的关键，是在寻求唯心的解法。  房地产商和银行有着一层监管账户的关系，但这个责权有，执行上其实并不严谨。 如果严格按照制度执行，其实是不会出问题的，但问题就出在，其实不过是徒有形式。 开放商频频挪用资金已经是行业甚至大众见怪不怪的现象了，自然也就有了诸多隐患和现在这种难以收拾的收尾。 银行在监管方面失职，确实是需要承担一部分责任的，但如果说让银行负全部责任，类似于合理停贷。 那么，我这里可以很负责的说一句，没任何可能性。 很多人说，最高院不是已经这么定了么？ 大逆不道的说一句，即便是有了判决书，但最终要落实到执行，难度会非常的大。 因为这事儿，水不是一般的深。  很多人可能不理解这里面的关系，那么这里，就详细的说一说。 严格意义上来说，就烂尾楼这事儿，其实根本就不算事儿，这话口气有点大，不过大家耐着性子往下看，就知道是否夸大其词了。 目前陷入烂尾的项目楼盘，其实是至少18年往后的楼盘。 而房地产的高峰期，其实是在那之前，从两千年房地产市场化到18年之前的近二十年。 所以，目前的烂尾项目，其实数量，虽然绝对不止眼前看到的这些，后面肯定还会陆续爆出更多。  更多的，是之前的。 很多人觉得房地产开发公司没钱，但银行有钱，银行出钱把项目收尾，有损失，但损失不会太大，交出利润，甚至认亏一部分，也不是不行。 这话有错吗？ 其实没错，因为就目前烂尾的这些楼盘，就数量和体量来说，很庞大，但还不是无法消化的地步。 如果只有这些问题，那么银行捏着鼻子，咬咬牙，也就挺过去了。 再拉出一些相关责任人严肃处理，这事儿，也就过去了。 但如果只是这样，那这个问题，就简单了，甚至说，这特么都不是事儿。 也不会有这么多年的明知不可行，却勉力维持的尴尬与艰难。  问题之所以严重，在于当前全世界最大的三大金融风险，美国股市，中国楼市，日本债市。 其他两个今天不说，单说咱们的楼市。 首先我们是一个只经历过经济上行阶段，但尚未曾经历过下行周期，未曾经历过经济完整闭环的经济体。  所以往前看，找不到太多可以对比的例子，唯一可以说的，也就是海南，这个中国房产市场化的试验田。 二十多年过去了，当年的烂尾楼，如今大多还是烂尾楼。 这话，大家可以品一品，看能不能回过味儿。 然后，虽然我们从自身的历史上找不到可对比的，但由于我们的现代经济和金融框架，虽然有着明确的自身特色，但很多东西，是大量参考和借鉴欧美等现代经济先发国家的框架来进行的。 比较有代表性的，就是美日的房地产泡沫。 那么美日的房地产泡沫，又有什么特性？分几个阶段？大家可以参详一下，是不是我们又可以参考的地方。 第一个阶段：优势资本引领趋势。 这个阶段就是大多数人对房价还不敏感，但优势资本开始运作，房价开始上涨。  第二个阶段：优势资本套牢劣势资本。 这个阶段，就是房地产市场兴盛，但优势资本在宣称引领潮流，但悄悄把筹码交给红着眼等房价上涨的劣势资本。 完成筹码交换和资本收割。 第三个阶段：优势开放商，淘汰劣势开放商。 这个阶段，已经进入瓶颈期，资本雄厚，占据行业上游的开放商进入存量博弈阶段，从整个行业都有肉吃，变成只有头部有肉，剩下的只能喝汤，或者汤都喝不上，甚至沦为大鱼的饵料。 第四个阶段：开发商困境。 由于行情趋向性的变化，开放商开始出现大规模资本周转困难，由于行情景气程度衰减，导致融资困难，被迫开始逐渐被淘汰，或者吃高价粮，从市场高价融资的，陷入半衰退的困境。 第五个阶段：烂尾楼的大规模出现。 这个，差不多就是眼前的阶段和下一个阶段过渡的阶段，由可控因素或不可抗拒因素的出现，导致泡沫到了难以为继的地步。 如美国一百多年前的那次大风暴，又比如这次的疫情，都属于不可抗拒因素诱因。 所谓这些不可抗因素，不是说不出现就没事，而是本就会出问题，因为泡沫过大，本就会炸裂，只不过这些不可抗因素，加速这一过程而已。 那么可能很多人看到这里，还是不明白为什么，那么就往下看。 第六个阶段：房地产泡沫刺破阶段。 这个阶段，其实是分两步的。 第一步，是金融框架下的支持崩溃。 这时候，最先出问题的，是运用资本杠杆但属于后知后觉未曾撤离的，俗称慢鱼，或者大家更熟悉的另一个名称，炒房客。 这些是最先出现问题的，以投资作为房屋配置属性的，在价格和成交冰封的情况下，以套利作为核心的炒房客，率先出问题，因为以房价上涨作为核心套利逻辑崩溃了。  高杠杆在顺周期是翻倍赚，逆周期，压力就体现了，也比普通人更加直观的感受压力，这些人是率先崩的。 其后，是劣质购房者。 也就是掏空积蓄甚至六个钱包，勉强凑够首付，在经济形势或者就业形势的影响下，率先扛不住的。 这个理解为法拍房，就是本身偿贷能力不足，或者刚刚够及格线，但后续因为一些变化导致偿贷能力减弱或者消失，致使违约。 再往后，是普通购房者，也就是拥有足够偿贷能力的购房者，因为楼市变化和社会环境的变化，因为自身利益也加入断贷序列。 这时候，就是房地产泡沫真正大崩盘的时候。 没有人能兜得住这个底。 只能所有人一起来承受，就如同最近三十年日本那样。 比起这个来，目前的烂尾楼断供，那真的是不足一提。 扣除首付和已经付了的钱，现在房屋价格还不如房贷价值高。 当这个问题还是个例的时候不足为道，可变成普遍现象，谁还能笑看曾经红极一时的燕郊，大声说我们不一样。 这话有没有人说我不知道，但我知道，曾经的郑州，是不会认为自己会有今天的局面的，至少大多数人是这样。 牛皮随便吹，事了拂身去，爱tm谁谁，我们不一样，可是到头来就发现， 谁tm不一样？ 这个才是大雷，烂尾楼？这在房地产泡沫当中，不过是冰山一角罢了。  所以如果只是眼下烂尾楼这个锅，各方咬咬牙，也就扛了，不是扛不起。 充其量不过是2018之后的数目，不少，但还算有底。 而重点其实在于，如果眼下开了先例，那么后续再面对类似于集体断贷的事情，是否要循例，就唯心角度而言，应该。 唯制角度而言，这个先例一开，后面就有了先例可寻，可若是后面可见的未来也让银行兜底，银行拿什么兜？ 这才是关键。 都说银行有钱，可银行的钱是银行的钱么？ 银行是现代金融和经济结构最根本的存在，这个锅让银行背，银行业就垮了。 所以这个问题，其实就成了一个选择，是一家哭，还是一路哭。 有个问题叫做列车困境。  作为掌握方向的人，左还是右？ 所有人都有答案，但我想没几个人会真的说出来。 我也不会。 但历史，往往会做出向右的抉择，毕竟历史是残酷的，不讲其他。 所以，是唯心，还是唯制，其实关键，就看代价多大，代价可承受，那就唯心，当这个代价是不可承受之重，唯心，未见得结局会如同想的那般称心。 支持唯心者目前甚重，或许是同情心，同理心。 也可能是，不知道这事儿到底有多大。 人很多时候就这样，当不涉及到自身利益的时候，都是抱有强烈的同情心，和从众心理。 当涉及到自身的时候，就完全不是这么回事儿了。 从情理上来讲，这个单，让银行买是逃不掉的，从理智角度来说，这个单让银行买，后果是不可承受的。 这不是金融系统性风险，而是把我们一直应用的现代金融体系的根儿，给刨了。 现代金融体系结构的根基都被刨了，那么在此之上所构建的一切，自然也就土崩瓦解了。 这个坑，谁填进去都不够，也都填不上。 唯制而论，顾全大局。 微心而论，没有无辜者，弱小，就是原罪。 不能见微知著，由浅入深，及近而远的看到未来，茫然地做事，就是吃亏的理由。  现实，其实不需要这么多理由和借口的，很残酷，但这不就是生活么，充满着美好想象，仁义道德，实际上却是一路的坑，不都这么走过来的？ 从逻辑上来说，还有唯心的解法。 例如，现在的公司法规定，股东本身其实是和公司有着明显的切割的。 那么有没有可能做穿透追责？ 也就是对现有的制度进行调整，房地产公司成了空壳，那么就穿透追责，可行么？ 逻辑上可以，但这么做，对于现有制度会是颠覆性的，所以能做么？能做。可做么？我不知道。 又比如，房地产领域最大的受益者，其实并非房地产公司，也非银行，而是地方政府，那么让地方政府做出责任分摊，可行吗？ 逻辑上可行，可实际操作起来有几分可行性？ 难！难！难！ 这动作，得大到天翻地覆才行，可米已成炊，事已至此，时机已过了。 都说我这几年写东西很悲观，我曾经乐观过的，但过了最后期限，却依然等不来该来的，也就乐观不起来了，看的太远，又无力改变什么，有时候，容易过得不快乐。 有些病，入了膏肓了，就药石无医了，华佗再世，扁鹊重生也就只能望而兴叹。 有些事情，也一样，过了最后能挽救的期限，也就没什么可以改变结果了。 这是一场没有气垫的高空坠落，何来软着陆一说？ 看到这里，多少人体会到这几年，但凡说远离房产，不投资，不囤房，能不买就先别买，准备要勒紧裤腰带过日子了。 每次写必被人喷，却还是一而再再而三的坚持去提醒的初衷。 居安思危啊。 当然，这不过是我一家之言，毕竟这不过是美日房地产泡沫炸裂的历史，这么多年过去了，也许我们从中吸取了什么经验，找出了什么解法也未可知，可能是我才疏学浅看不了这么深也是可能的。 杂文而已，不必较真。 毕竟，还有一个解释，叫做我们不一样嘛。 到底哪不一样？这我也不知道，都这么说，姑且这么说吧。 念叨了这么些年的一些事儿，大家也都一件件亲眼看到了，但确实，也只是看到了，什么也都没改变，还是那样。 看到问题了，但也确实能力有限，找不到解法，除了随便唠叨一下，能做的也不多。 平凡人而已，拯救世界这种事情，还是交给内裤外穿的家伙来做吧。  过去几年我不喜欢写鸡汤，不是我不会写，而是我知道，还不是只能煲鸡汤的时候，因为还可以做些什么来改变。 我也知道，未来几年，除了多给大家煲鸡汤，也没什么其他可以做的了。 未来几年，真的只有诗和远方可以寄托了。 就这样吧，祝大家都好。 来源：公众号 杨沈伟 作者：杨沈伟 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 杨沈伟 杨沈伟 房地产 烂尾楼 停贷 |
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