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烂尾楼风险不能扩散,言之凿凿,任重道远
原创:杨沈伟
日期:2022-07-15

  最近关于大量开放商因为楼盘烂尾无法交付,大量已经签过合同,交过购房款,收房日期遥遥无期,但每月房贷却依然要交,终于是让舆情愈演愈烈,朋友们也是让我说说自己的看法,那就聊聊吧。

  今天的文章,虽然已经尽可能的精简,但确实会非常的长。

  而且,我只能尽量保证客观,可依然可能会让很多人觉得难受,所以如果你看到这里,请自己决定,是否要往下看。

  这张图片,最近是很火爆的,我平时不怎么看这些消息的,都不止一次在朋友圈被刷屏。

  而随着事情的演变,事态也在变得愈发如火。

  根据凤凰网的统计。

  这是暂时的数据,后续会有多少,目前暂不清楚,但从事态变化来看,显然,不会到此为止。

  那这样的事情发生了,不管是抱着什么样的态度,认可也好,不认可也好,都已经成为既定事实,多说其实无益,那么后续会怎么演变,又会得到怎么样的处理,事情该怎么收尾,其实才是关键。

  先说我的看法。

  我认为,这件事情,所谓的烂尾楼事件,要解决,其实就是两个方向,一个是唯心,一个是唯制。

  唯制的意思,就是从现有法律和制度的角度来说,无解。

  比如说跟业主签订合同的,是开放商,合同无法履约,那自然是谁违约,找谁。

  但这个有用吗?

  显然是没用的。

  因为如果开发商还有能力进行后续开发,还有必要让楼盘烂尾么?现在之所以出现大量烂尾,就在于开放商没有能力继续开发了,所以烂尾。

  而烂尾楼之所以大规模出现,总体而言,就几个原因。

  开发商资金链断链、合同纠纷、项目违规。

  而就现阶段而言,资金链断链才是最普遍的一种情况。

  开放商自身资金链枯竭,导致项目无法继续,楼盘无法竣工,完成交付,那此时的开发商违约,要执行,还有什么可执行的?而且还要按照债务执行优先顺序来进行,那就更没有什么执行空间了。

  开发商摆烂,无非破产而已。

  也没有更多责任人,大不了公司申请破产,相关名义责任人被制裁,然而呢?也解决不了问题。

  能找谁?找银行?银行从名义上来说,就是个借款人而已,虽然从21年开始,银行开始加大监管账户的力度,但这不是亡羊补牢的问题,而是牢里已无羊的问题。

  虽然就最高院已经给出了判决,烂尾停贷有理,但这本身,其实就不是唯制的结果,而是唯心的结果。

  说句不怕得罪人的话,买方卖方,出了问题,不是买房的问题,就是卖方的问题,出了事情有找借款方的?

  所谓历史前进的代价,时代进步的燃料,诸如此类看似美好实则残酷的词汇,说的就是这种大势倾轧之下的你我。

  又如同在我大A亿万韭菜,大A各种现象千奇百怪,财务掺水有之,扇贝跑了有之,猪饿死了有之,集团预告和最终财报谬之千里有之,常在大A混,多少踩过坑,就没自己踩过,也听说过,然则,买卖双方自有,风险自担,哪个韭菜为此如何了?

  不是自叹晦气,就是关灯吃面,有眼泪往肚里吞,希望下次吃一堑长一智,选择去维权的少之又少,而去了,又获得判决支持的,就更少,而能够时候追回损失的,则可以用来慰藉平生了。

  要循制,就是这样,出问题找开放商,开放商摆烂认破产,那只能说自己倒霉,掉坑里了。

  因为没有责任人拥有足够可供执行的资产来继续项目的进行,那么这些事情,少了么?

  最后如何了?不都是湮没在历史的尘埃里?

  所以,循制的解法,本就没有。

  那么现在之所以成为争议的关键,是在寻求唯心的解法。

  房地产商和银行有着一层监管账户的关系,但这个责权有,执行上其实并不严谨。

  如果严格按照制度执行,其实是不会出问题的,但问题就出在,其实不过是徒有形式。

  开放商频频挪用资金已经是行业甚至大众见怪不怪的现象了,自然也就有了诸多隐患和现在这种难以收拾的收尾。

  银行在监管方面失职,确实是需要承担一部分责任的,但如果说让银行负全部责任,类似于合理停贷。

  那么,我这里可以很负责的说一句,没任何可能性。

  很多人说,最高院不是已经这么定了么?

  大逆不道的说一句,即便是有了判决书,但最终要落实到执行,难度会非常的大。

  因为这事儿,水不是一般的深。

  很多人可能不理解这里面的关系,那么这里,就详细的说一说。

  严格意义上来说,就烂尾楼这事儿,其实根本就不算事儿,这话口气有点大,不过大家耐着性子往下看,就知道是否夸大其词了。

  目前陷入烂尾的项目楼盘,其实是至少18年往后的楼盘。

  而房地产的高峰期,其实是在那之前,从两千年房地产市场化到18年之前的近二十年。

  所以,目前的烂尾项目,其实数量,虽然绝对不止眼前看到的这些,后面肯定还会陆续爆出更多。

  更多的,是之前的。

  很多人觉得房地产开发公司没钱,但银行有钱,银行出钱把项目收尾,有损失,但损失不会太大,交出利润,甚至认亏一部分,也不是不行。

  这话有错吗?

  其实没错,因为就目前烂尾的这些楼盘,就数量和体量来说,很庞大,但还不是无法消化的地步。

  如果只有这些问题,那么银行捏着鼻子,咬咬牙,也就挺过去了。

  再拉出一些相关责任人严肃处理,这事儿,也就过去了。

  但如果只是这样,那这个问题,就简单了,甚至说,这特么都不是事儿。

  也不会有这么多年的明知不可行,却勉力维持的尴尬与艰难。

  问题之所以严重,在于当前全世界最大的三大金融风险,美国股市,中国楼市,日本债市。

  其他两个今天不说,单说咱们的楼市。

  首先我们是一个只经历过经济上行阶段,但尚未曾经历过下行周期,未曾经历过经济完整闭环的经济体。

  所以往前看,找不到太多可以对比的例子,唯一可以说的,也就是海南,这个中国房产市场化的试验田。

  二十多年过去了,当年的烂尾楼,如今大多还是烂尾楼。

  这话,大家可以品一品,看能不能回过味儿。

  然后,虽然我们从自身的历史上找不到可对比的,但由于我们的现代经济和金融框架,虽然有着明确的自身特色,但很多东西,是大量参考和借鉴欧美等现代经济先发国家的框架来进行的。

  比较有代表性的,就是美日的房地产泡沫。

  那么美日的房地产泡沫,又有什么特性?分几个阶段?大家可以参详一下,是不是我们又可以参考的地方。

  第一个阶段:优势资本引领趋势。

  这个阶段就是大多数人对房价还不敏感,但优势资本开始运作,房价开始上涨。

  第二个阶段:优势资本套牢劣势资本。

  这个阶段,就是房地产市场兴盛,但优势资本在宣称引领潮流,但悄悄把筹码交给红着眼等房价上涨的劣势资本。

  完成筹码交换和资本收割。

  第三个阶段:优势开放商,淘汰劣势开放商。

  这个阶段,已经进入瓶颈期,资本雄厚,占据行业上游的开放商进入存量博弈阶段,从整个行业都有肉吃,变成只有头部有肉,剩下的只能喝汤,或者汤都喝不上,甚至沦为大鱼的饵料。

  第四个阶段:开发商困境。

  由于行情趋向性的变化,开放商开始出现大规模资本周转困难,由于行情景气程度衰减,导致融资困难,被迫开始逐渐被淘汰,或者吃高价粮,从市场高价融资的,陷入半衰退的困境。

  第五个阶段:烂尾楼的大规模出现。

  这个,差不多就是眼前的阶段和下一个阶段过渡的阶段,由可控因素或不可抗拒因素的出现,导致泡沫到了难以为继的地步。

  如美国一百多年前的那次大风暴,又比如这次的疫情,都属于不可抗拒因素诱因。

  所谓这些不可抗因素,不是说不出现就没事,而是本就会出问题,因为泡沫过大,本就会炸裂,只不过这些不可抗因素,加速这一过程而已。

  那么可能很多人看到这里,还是不明白为什么,那么就往下看。

  第六个阶段:房地产泡沫刺破阶段。

  这个阶段,其实是分两步的。

  第一步,是金融框架下的支持崩溃。

  这时候,最先出问题的,是运用资本杠杆但属于后知后觉未曾撤离的,俗称慢鱼,或者大家更熟悉的另一个名称,炒房客。

  这些是最先出现问题的,以投资作为房屋配置属性的,在价格和成交冰封的情况下,以套利作为核心的炒房客,率先出问题,因为以房价上涨作为核心套利逻辑崩溃了。

  高杠杆在顺周期是翻倍赚,逆周期,压力就体现了,也比普通人更加直观的感受压力,这些人是率先崩的。

  其后,是劣质购房者。

  也就是掏空积蓄甚至六个钱包,勉强凑够首付,在经济形势或者就业形势的影响下,率先扛不住的。

  这个理解为法拍房,就是本身偿贷能力不足,或者刚刚够及格线,但后续因为一些变化导致偿贷能力减弱或者消失,致使违约。

  再往后,是普通购房者,也就是拥有足够偿贷能力的购房者,因为楼市变化和社会环境的变化,因为自身利益也加入断贷序列。

  这时候,就是房地产泡沫真正大崩盘的时候。

  没有人能兜得住这个底。

  只能所有人一起来承受,就如同最近三十年日本那样。

  比起这个来,目前的烂尾楼断供,那真的是不足一提。

  扣除首付和已经付了的钱,现在房屋价格还不如房贷价值高。

  当这个问题还是个例的时候不足为道,可变成普遍现象,谁还能笑看曾经红极一时的燕郊,大声说我们不一样。

  这话有没有人说我不知道,但我知道,曾经的郑州,是不会认为自己会有今天的局面的,至少大多数人是这样。

  牛皮随便吹,事了拂身去,爱tm谁谁,我们不一样,可是到头来就发现, 谁tm不一样?

  这个才是大雷,烂尾楼?这在房地产泡沫当中,不过是冰山一角罢了。

  所以如果只是眼下烂尾楼这个锅,各方咬咬牙,也就扛了,不是扛不起。

  充其量不过是2018之后的数目,不少,但还算有底。

  而重点其实在于,如果眼下开了先例,那么后续再面对类似于集体断贷的事情,是否要循例,就唯心角度而言,应该。

  唯制角度而言,这个先例一开,后面就有了先例可寻,可若是后面可见的未来也让银行兜底,银行拿什么兜?

  这才是关键。

  都说银行有钱,可银行的钱是银行的钱么?

  银行是现代金融和经济结构最根本的存在,这个锅让银行背,银行业就垮了。

  所以这个问题,其实就成了一个选择,是一家哭,还是一路哭。

  有个问题叫做列车困境。

  作为掌握方向的人,左还是右?

  所有人都有答案,但我想没几个人会真的说出来。

  我也不会。

  但历史,往往会做出向右的抉择,毕竟历史是残酷的,不讲其他。

  所以,是唯心,还是唯制,其实关键,就看代价多大,代价可承受,那就唯心,当这个代价是不可承受之重,唯心,未见得结局会如同想的那般称心。

  支持唯心者目前甚重,或许是同情心,同理心。

  也可能是,不知道这事儿到底有多大。

  人很多时候就这样,当不涉及到自身利益的时候,都是抱有强烈的同情心,和从众心理。

  当涉及到自身的时候,就完全不是这么回事儿了。

  从情理上来讲,这个单,让银行买是逃不掉的,从理智角度来说,这个单让银行买,后果是不可承受的。

  这不是金融系统性风险,而是把我们一直应用的现代金融体系的根儿,给刨了。

  现代金融体系结构的根基都被刨了,那么在此之上所构建的一切,自然也就土崩瓦解了。

  这个坑,谁填进去都不够,也都填不上。

  唯制而论,顾全大局。

  微心而论,没有无辜者,弱小,就是原罪。

  不能见微知著,由浅入深,及近而远的看到未来,茫然地做事,就是吃亏的理由。

  现实,其实不需要这么多理由和借口的,很残酷,但这不就是生活么,充满着美好想象,仁义道德,实际上却是一路的坑,不都这么走过来的?

  从逻辑上来说,还有唯心的解法。

  例如,现在的公司法规定,股东本身其实是和公司有着明显的切割的。

  那么有没有可能做穿透追责?

  也就是对现有的制度进行调整,房地产公司成了空壳,那么就穿透追责,可行么?

  逻辑上可以,但这么做,对于现有制度会是颠覆性的,所以能做么?能做。可做么?我不知道。

  又比如,房地产领域最大的受益者,其实并非房地产公司,也非银行,而是地方政府,那么让地方政府做出责任分摊,可行吗?

  逻辑上可行,可实际操作起来有几分可行性?

  难!难!难!

  这动作,得大到天翻地覆才行,可米已成炊,事已至此,时机已过了。

  都说我这几年写东西很悲观,我曾经乐观过的,但过了最后期限,却依然等不来该来的,也就乐观不起来了,看的太远,又无力改变什么,有时候,容易过得不快乐。

  有些病,入了膏肓了,就药石无医了,华佗再世,扁鹊重生也就只能望而兴叹。

  有些事情,也一样,过了最后能挽救的期限,也就没什么可以改变结果了。

  这是一场没有气垫的高空坠落,何来软着陆一说?

  看到这里,多少人体会到这几年,但凡说远离房产,不投资,不囤房,能不买就先别买,准备要勒紧裤腰带过日子了。

  每次写必被人喷,却还是一而再再而三的坚持去提醒的初衷。

  居安思危啊。

  当然,这不过是我一家之言,毕竟这不过是美日房地产泡沫炸裂的历史,这么多年过去了,也许我们从中吸取了什么经验,找出了什么解法也未可知,可能是我才疏学浅看不了这么深也是可能的。

  杂文而已,不必较真。

  毕竟,还有一个解释,叫做我们不一样嘛。

  到底哪不一样?这我也不知道,都这么说,姑且这么说吧。

  念叨了这么些年的一些事儿,大家也都一件件亲眼看到了,但确实,也只是看到了,什么也都没改变,还是那样。

  看到问题了,但也确实能力有限,找不到解法,除了随便唠叨一下,能做的也不多。

  平凡人而已,拯救世界这种事情,还是交给内裤外穿的家伙来做吧。

  过去几年我不喜欢写鸡汤,不是我不会写,而是我知道,还不是只能煲鸡汤的时候,因为还可以做些什么来改变。

  我也知道,未来几年,除了多给大家煲鸡汤,也没什么其他可以做的了。

  未来几年,真的只有诗和远方可以寄托了。

  就这样吧,祝大家都好。


来源:公众号 杨沈伟
作者:杨沈伟
文章仅代表作者观点,转载请注明来源及作者

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精选留言


--来自湖北
问题是风险已经扩散了啊,如果唯制,谁还敢买期房?得全面废除期房才能有人愿意买,盖新房的这两年又是最缺钱的时候,如果不是烂尾楼债务纠纷太多倒是可以让万科保利之类的低价接盘开发,盖房子才几个钱?

韩晨力
--来自河南
如果停贷有用的话,停贷数量能翻几十倍,这口子一开,往后银行还不求着开发商,那开发商的好日子又来了,烂尾了屁事没有,那开发商玩的更大

长草菌
--来自云南
左右为难,想想还真是。。。
但不提前主动选择,往往会向更差的方向运行。。。
所以才有留得青山在,不怕没柴烧。。。关键现在山上的树连小树苗都快砍完了,青山留不住,只剩大黄山,再晚,那就是大土山了

Rob.
--来自广东
美丽国cpi9.1也锤不死[捂脸]什么时候
大a也有这信仰就好了

杨沈伟
(作者)
短期见顶了,通胀

焉+心
--来自广东
居然可以过审核[吃瓜]

Liyan
--来自北京
就算明白周期,实在是太长太大了,暴涨试逼空,常识在人性之前不堪一击

杨沈伟
(作者)
所以历史上,成功的人只是少数,大多数人都是从众的

Rob.
--来自广东
话说大伟现在道指跌得快过纳指,是代表在交易衰退逻辑吗?

杨沈伟
(作者)
说明衰退扩散了

@
--来自广东
哎,疫情前你就告诉我们后面是怎样演变的,家里人曾经想买房,被我叫停,但有两外甥,因结婚,我不好阻止。

杨沈伟
(作者)
我也就一说,你们愿意听就听,真有想法,我也坚持不了什么
共3条回复

A鑫德众 小桥流水
--来自湖南
大伟哥网上看到个观点说地产商摆烂破产都不准!法院不敢通过,只要地产商破产了业主就可以名正言顺停贷,因为可以告地产商合同违约,所以购房合同不成立。到时候银行,业主,地产商,地方政府四方倒霉

杨沈伟
(作者)
都说了现在是个列车困境,如果摆烂有用,日本和美国不知道么


--来自安徽
伟哥昨晚公布上9了,咋看?发文说說呗。

ACF一活性炭纤维感恩
--来自江苏
现实,多少年后会能看到

杨沈伟
(作者)
要不了多少年

杭州@长安
--来自浙江
十四条箴言,未来5/10年,仍然有效
我不吃伟哥了,金戈也不错[破涕为笑]

清净自在
--来自辽宁
其实没啥事。可以解决。但是要连带着解决一些历史遗留问题,所以会慢一点。解决太快了,下面的人记吃不记打。
我都能想出来办法,上面肯定有更好的办法。
祝万事顺意。

杨沈伟
(作者)
水面上的问题好解决,甚至说都不是问题,问题是水下的

莎莎
--来自广东
杨大侠,请问业主停贷了,会有什么后果?

杨沈伟
(作者)
要看是哪种情况,不一而足

鲁建勋
--来自黑龙江
一声叹息

王亚乐
--来自宁夏
人性使然,历史才会反复轮回。

杨沈伟
(作者)
我也好奇,做好不过的准备了

LZD
--来自江苏
受教了!谢谢大伟的长文和菩萨心肠!

健先森!
--来自上海
目前这个情况,北上广深的新盘价格还是在不断攀升。

A0A-蓝火山
--来自广东
昨天好像看到一篇文章,说广州房价今年上半年涨了20%[吃瓜][吃瓜][吃瓜]

杨沈伟
(作者)
如果成交也上涨了,我就信了

's future🌟
--来自云南
而且,我还觉得,现在有钱人和没钱的人的问题不大。反而中间那种(稍微有点的)这种问题最大[捂脸]。有钱人像你像那些大佬级别,懂进退,懂投资,没钱的,反正每个月好好上班就行,衣食住行都有,啥也不用担心。而在中间的,投资不怎么在行,又会担心货币贬值带来的困扰,还要担心银行倒闭………太难了,阿伟,这其中的连锁反应,冲击力度………不是一般人能承受的。阿伟,弱弱的问一句,这样的情况出现后,还会在国家的可控范围内吗?

👼南风
--来自山西
是呀,列车困境。要是有类似于土地承包制那种制度创新衔接的情况就好了。

's future🌟
--来自云南
现在我觉得工行都悬呀,阿伟。现在我脑子就是黑压压的一片……除了买黄金拿在自己手里保险,其它真的是看不到希望……

蒲公英
--来自四川
活着


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