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烂尾楼风险不能扩散，我们要想办法解决问题，变危为机 原创：一棵青木 日期：2022-07-14 有人让我谈谈关于对目前烂尾楼业主停贷事件的看法。 目前关于这件事的文章全网到处都是，批评声铺天盖地，花样百出的骂，人民群众无穷的智慧在如何花式批评这件事上完全的体现了出来。 对于这个事，首先业主是无辜的，属于受害者，很多人对此不满理所应当。 但我看了一下，批评的文章太多太多了，铺天盖地，而且基本只是单纯的骂。 当有几百几千篇文章骂的时候，有助于推动此事得到注意，但如果同样论调的文章出现了几万乃至于几十万，还在无脑骂，不仅无助于问题的解决，反而会损害到所有人的利益。 如果真触发了系统性金融风险，那只要你在中国，没有任何人能跑掉，最好结果也就是08年美国疯狂印钞接盘房利美那样，然后全体美国人十几年生活水平停滞甚至倒退。 因此，烂尾楼风险不能再继续扩散了，光骂没有用，我们要想办法解决这个问题。 对于烂尾楼业主而言，他们最想要的是解决问题，而不是其他。 对于围观的我们而言，最想要的也是解决问题，而不是池门失火殃及池鱼。 无脑骂，很爽，但解决不了问题。 第一天的新闻，我看到的报道是至少14个烂尾楼盘涉及4.6万业主要强制停贷。 第二天的新闻，我看到的报道是101个烂尾楼盘业主发布了停贷公告，涉及业主人数没统计，只来得及统计楼盘个数。  到了第三天，也就是今天，公告停贷的烂尾楼盘数量达到了200以上，还在越来越多，新闻机构连统计楼盘信息都做不过来了。 这速度太快了，已经出现了楼传楼的现象，我们必须解决这个问题，绝不能任由风险继续扩大。 对于烂尾楼业主停贷这件事，我们首先需要确定责任方。 各大楼盘业主的公开信我都看了，写的都非常有理有据，接近于完美受害人，不仅彬彬有礼，且都给出了继续还贷的条件，那就是楼盘正式复工，保证能把房子交付到他们手中。 这要求没有任何问题，天经地义。  首付加贷款，业主已经把所有的钱给了开发商，按合同要求开发商需要交付房子给他们。 房子烂尾不交付，开发商违约，毫无疑问是第一责任人。 因此，开发商需要赔偿业主全部损失。 但开发商没钱了，你就是把开发商榨干，他也没钱，要是有钱也不会烂尾。 现在需要找第二责任人，否则烂尾问题无法解决。 购房合同上只签了业主和开发商的名字，没有第二责任人，怎么找？ 业主也找不到第二责任人，于是只能停贷，把银行逼出来。 房子烂尾，业主停贷，这件事是否符合法律规定？ 我看也有很多文章在那里讨论法律问题，居然还有人说从法律上银行是没责任的，业主只能找开发商，不能拒绝还贷。 关于这件事，早就上过法院了，从中级法院打到高级法院，从高级法院打到中国最高法院。 一审赢二审输，终审又赢了。 最后，中国最高法院判定，烂尾楼的业主不需要继续还贷，直到楼盘交付为止。 我把之前关于这个案子的新闻报道，截图给大家看看。  中国最高法院已经做出了最终裁决，让烂尾楼业主继续还贷显失公平，权利和义务失衡，因此银行败诉。 到目前为止，没有人说最高法判这个案子时引用的法条有问题，也没有人说法律有问题。 因此，按法治社会原则，烂尾楼业主不需还贷，除非银行能先把最高法之前的判决推翻掉。 按人治社会原则，烂尾楼业主当然更不需要还贷，这一点无须赘述。 一旦业主不还贷，剩下的7成房贷就成了坏账，此时银行就被迫入场了。 如果不想让贷款成为坏账，银行就必须让烂尾楼复工，保交付，这样才能损失最小化。 开发商没钱，但银行有钱。 7成贷款成为坏账，是大损失。 掏钱让烂尾楼复工，是小损失。 不管哪一个选项，都是损失，要把资金窟窿填平怎么可能没损失呢，但银行选择让烂尾楼复工可以损失最小化。 银行能否承担烂尾楼的损失？ 兴业银行发布公告，目前涉及停贷事件的楼盘房贷余额16亿元，已出现停止还款的金额为3.84亿元。 言外之意，金额不多，损失很小，可控，没问题。  兴业银行的这种算法是有问题的，因为统计金额的时候公告停贷的楼盘还不多，现在一天一个样，楼传楼，数量疯狂增加，仅统计当前停贷楼盘的金额是明显不对的，无法体现风险。 正确的算法，是应该把所有具备烂尾可能的楼盘，全部算成潜在停贷楼盘，假定楼传楼停贷风险传染了所有烂尾楼盘，风险也可控。 2021年末，克尔瑞曾经统计了24个重点城市延期交付项目占2021年销售比重，最高的为郑州，占比29%，最低的为淮安，占比1%，平均值约10%。  按最悲观算法，假定全国10%的在建楼盘出现烂尾，银行贷款风险是否可控？ 有金融机构立即算出了结果，假设出现这种情况，断供规模约占2021年Q1房贷余额的0.9~1.9%，不足以构成系统性冲击。 为什么10%的在建楼盘烂尾停贷，只会导致1%左右的房贷余额损失？ 因为中国楼市牛了22年，绝大多数楼盘都已经建好了，建好了的房子不存在烂尾问题，但房贷持续30年。 烂尾的，绝大多数都是最近两年购买的新建楼盘，极少数才会因为复杂债务纠纷问题拖延多年。 因为房贷总余额庞大，所以你把单年的烂尾余额放进去就显得比例很小。 这么算会得出一个结论，银行兜得住烂尾楼的问题，哪怕钱都让银行出，它都兜得住，甚至只要拿半年的房贷息差出来就可以覆盖。 所以，银行是肯定要出钱来填这个烂尾楼窟窿的，无非就是出钱比例多少的问题。 这方面没有先例，所以需要开会讨论。 出钱的下限是把这个楼盘贷款的利润全部拿出来填坑，上限是把这个楼盘所有的资金窟窿都给填了。 最终的给钱比例，应该介于两者之间。 因为，还有个第三责任人需要出钱。 理论上说，中国的楼盘是不可能烂尾的，除非卖不掉。 但我们现在看到的是销售火爆，已经卖给大量业主，回款甚多的楼盘，销售资金被挪用了，所以烂尾。 期房销售存在巨大风险，这谁都知道，但我们也制定了严密的制度来进行防范和约束。 按照目前的法律法规，售房款需要打入监管账户，要把钱拿出来难如登天。 严格按法规办事的话，从监管账户中拿出的每一分钱，都需要行政监管部门、监管银行、建设单位、施工单位四方签字盖章，有一方拒绝签字你都拿不走钱，四方共同监督。 看起来好像很难，开发商私自挪用监管账户的资金根本不可能，烂尾楼不可能出现。 但事实上，大量开发商都挪用了资金，成功制造了大量烂尾楼，监管账户形同虚设。 2021年，地方政府对监管账户的管理骤然收紧，甚至出现了超量监管，一分钱不放的现象。 但是在2021年以前，开发商挪用监管账户资金甚至成为了商业运转模式的一部分，大家都这样做。 而今天出事的烂尾楼，账上资金被挪用的时间点，也基本都出现在2021年以前。 为什么开发商可以挪用监管资金？ 行政监管部门、监管银行、建设单位、施工单位这四方监督机构，在当初的放款批条上，分别是谁签的字？ 谁签字，谁负责。 监管银行已经被拖下水了，建设单位和施工单位早就被开发商欠款了，付出了自己签字的代价。 现在还剩个行政监管部门。 所有人都下水了，你不能独善其身。 因此，地方政府应为第三责任人，理应出一部分复工资金，毕竟你当初在挪用监管资金的批条上签了字。 自2016年以来，中央政府三令五申，要求地方政府控制房价，全国的老百姓也民怨沸腾，要求地方政府控制房价。 就连央行，都反复提醒房地产存在巨大风险，要求地方政府进行控制。 理论上说，上下同欲者胜，中央和百姓达成一致的意见，不可能有人敢挡。 地方政府确实不敢挡，但可以装傻充愣磨洋工，拖一年算一年。 多拖一年，都是一笔巨大的收入，对地方政府的诱惑实在太大。 要求压房价，地方政府压不动。 要求查经营贷违规流入房地产，地方政府查不动。 房价跌一点，卖地难一点，地方政府就急的不得了。 主观能动性差距巨大，因为这里面存在一个权责失衡的问题。 为什么中央反高房价？因为出了风险中央要负责。 为什么老百姓反高房价，因为出了风险最终要靠老百姓消化。 所有的风险都是中央和老百姓来承担，但偏偏卖地的收入大头是地方政府拿的。 地方政府只有利益没有风险，当然倾向于支撑高房价。 当初划分卖地收入比例的时候，没想到卖地能卖这么多钱，这种大型制度改革一时半会也很难改，因为涉及的利益太大。 但如今出现了烂尾楼停贷的事情，别管这算经济问题还是政治问题，地方政府都必须出钱来填这个坑。 利益拿了这么多，就不要想着出事的时候把自己摘干净。 不让地方政府出钱，他们永远感受不到什么叫风险，他们永远觉得卖地只有收益没有损失。 当初卖地赚的钱，现在拿一部分出来填坑，不过分。 至于出多少比例，和银行谈判呗，反正不可能不出钱。 现在停贷的风险仅限于烂尾楼，即便全国的烂尾楼都兜底了也没多少钱，比起历年的土地出让金和房贷利润只是个零头。 万万不可因此打击市场信心，让金融风险迅速扩大。 中国的房价明显有泡沫，要软着陆本来就很难很难，高房价不涨就会跌，撑起来本就极度困难。 刚需可以容忍买来的房子不涨甚至跌，但不能连住的房子都没有。 越是刚需，越无法容忍烂尾楼。 解决烂尾楼的核心就是一个谁出钱填窟窿的问题，钱到位了其他都不是事。 首先，所有烂尾的开发商必须全部榨干，连灰都扬了那种，挪用资金，故意违约，捅出天大的窟窿，触发全社会金融风险，罪孽简直罄竹难书。 不要管什么股权穿透，不要管什么有限责任制，不要管什么已经利用法律手段规避资金风险。这些老板不可能一点问题都没有，要是这些贪心开发商的老板要是还能舒舒服服的在下半辈子过奢华生活，那全国老百姓都不同意。 我们这些老百姓从朴素情感出发，强烈要求这些烂尾楼的开发商老板付出沉重代价，他们请的律师手段再高也不能把自己摘干净了。 其次，银行和地方政府不能觉得自己赚的钱是无风险的，在地产行业上只管收钱不管后果。 现在出了事，银行和地方政府必须出钱解决，至少让烂尾楼业主能住进去。 出钱比例你们自己协商，反正你们俩都得出钱，谁都别想免责。 关于烂尾楼停贷事件，此事太大，光骂，只会导致事态继续恶化，解决不了任何问题，我们要拿出方案。 不仅要解决此事，而且要尽快解决，不能任由风险蔓延。 烂尾楼事件先爆，先得到解决，某种意义上也是一件好事，把总泡沫里的一部分拿出来先消化了，有利于减轻未来的地产防风险压力。 而且，借此机会，也许可以纠正地方政府在地产领域权责失衡的弊端，推动制度改革，从根源上解决中国高房价连绵不绝的问题。 卖地的钱地方政府拿走太多，问题很大，大家都知道，喊十年了，但解决不了。 房产预售制先款后货，问题很大，大家都知道，喊十年了，但解决不了。 土地出让金等于70年税收一并提现，透支未来让政府短期异常富裕，远不如房地产税合理。 里面问题很大，大家都知道，但房地产税喊十年了，解决不了，怎么都推不动。 既有利益太大，而且利益都是现在的，风险都是未来的，抱有侥幸心理的人太多，带来了巨大阻力，改革改不动。 如今，在解决烂尾楼业主安居乐业的基础上，可否借此机会，把改革向前推进一步？ 烂尾楼停贷是危机，但危中有机，看我们怎么处理了。 来源：公众号 远方青木 作者：一棵青木 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 一棵青木 远方青木 房地产 烂尾楼 停贷 |
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