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一座座烂尾楼，一台台民心粉碎机 原创：学爸蛋总 日期：2022-07-16 这两年的河南可以说是多灾多难。去年7月洪涝灾害造成的创伤还未痊愈，今年4月村镇银行的雷又被引爆了。 其实有问题并不可怕，可怕的是不重视不直面，把小问题拖成大问题。有错误不可怕，可怕的是用另一个错误掩盖这个错误，结果错误如同滚雪球一样，最终可能形成雪崩。 村镇银行的事要说棘手的确挺棘手的，涉及40多万客户400多亿金额。但要跟欠了1.9万亿的恒大许老板比，这似乎又不算啥了。 而且我认为，绝大部分老百姓都是通情达理的，只要有充分的沟通，只要有合理的处置方案，大部人都相信和配合政府，最终把问题化解。 我相信各级政府里边都有高人，不信你看现在的公务员考试，简直是万里挑一。只要重视了，并做好调查研究，就一定能找到问题的突破口。 事实也证明的确如此，比如7月10日晚河南给出的方案，就非常高明——五万元以下的全额垫付，五万元以上的先行垫付五万元。 为啥说这个方案高明？因为它缓解矛盾，解决问题。首先，绝大多数客户都是小散户，钱虽然少，但对于他们来说可以解决大问题。 这些钱虽然金额不大，但来之不易，都是辛辛苦苦攒来的。有的要看病，有的要上学，有的要盖房，有的要装修，有的要结婚生娃，有的要给烂尾楼还贷。 解决这些小额客户的问题，也就解决了大多数人的问题。而对于大额客户来说，他们至少看到了政府解决问题的态度、诚意和决心，焦虑也会得到缓解。 做得好要表扬，做的不好要批评，但是批评也要实事求是。有个规律，一旦有外媒参与的时候，我们就要警惕了。另一个规律，配上煽情的音乐和文字的视频，大家也要警惕起来。 正如我一位大学同学说的，视频反映出来的是视频拍摄制作者想让你看到的，盲目的、不假思索的指责与谩骂毫无意义，可能还会被当枪使。 据我了解到的情况，网传很多关于710的视频，一些是掐头去尾的，一些是移花接木的。掐头去尾的，让我们无法了解事情的全貌；移花接木的，更是别有用心。 问题归问题，批评归批评，我们不能被带了节奏，更不能被境内外某些势力所利用，要永远相信党和国家，永远相信中国人能解决好自己的问题。 河南郑州最近的问题很多，我认为最严重的一个错误操作就是赋红码。这种行为严重损害了国家的公信力，涉嫌滥用职权，是对依法治国的践踏。  而且令人发指的是，郑州滥用抗疫红码的操作还不止一次，也不止用于阻止村镇银行外省客户的上访。 7月7日，部分河南村镇银行储户向媒体反映，他们的健康码又变红了，赋码信息显示，红码异常信息由河南省推送。  赋红码还被用于防烂尾楼业主上访。6月中旬，郑州多个在建楼盘的业主向媒体反映称，自己的健康码也曾在6月12日、6月13日先后被“赋红码”。  可以看出，郑州市某些官僚原本希望用红码来逃避问题、掩盖问题，然而事与愿违，却揭开了另一个残酷的现实——大量的烂尾楼工程。 有多少呢？世界上最大的代码托管平台gitHub上有人进行了统计，并且给出了具体楼盘项目清单，说全国已经有265个烂尾楼盘业主发布了停贷通知。       这个数据也是动态的，也是民间自发统计的，不具有权威性，有啥错误欢迎大家指出。这里既有历史遗留的，也有最近新增加的。 图中的数据可以看出，烂尾且断供的楼盘，相对还是比较聚堆的。有十个以上烂尾楼盘的城市分别是郑州（32个）、长沙（27个）、武汉（26个）、西安（17个）、重庆（12个）。 其他比较多的城市（5~9个项目）有太原（9个）、天津（8个）、南宁（7个）、成都（7个）、昆明（6个）、廊坊（5个）、青岛（5个）、驻马店（5个）。 前五个城市，烂尾断供楼盘数量共计114个，占了总数的43%；而这13个城市的烂尾断供楼盘占据了总数的62.6%。 这265个烂尾断供楼盘中，恒大占了其中的71个，绿地占了19个，融创占了15个，阳光占了9个，泰禾占了7个，康桥占了7个，共计128个，占了总数的48%。 江西省是恒大危机的重灾区，总共14个烂尾断供楼盘，恒大一家占了9个； 石家庄上榜的三个楼盘全来自恒大；沈阳上榜的四个项目三个来自恒大。 从上述数据可以看出，郑州是“当之无愧”的烂尾第一城，烂尾断供的楼盘，占了全国的12%，而问题楼盘则占了新楼盘的28%。  什么叫问题楼盘？有的楼盘虽然没有烂尾，但是存在施工缓慢、延期交付的情况。难以想象，郑州的新楼盘中四个就有一个存在烂尾风险。 烂尾楼的危害极大。在中国，农村盖房和城里买房都是人生大事。农民辛辛苦苦一辈子，最后的收获可能就是给儿子盖房娶媳妇。 河南是个传统的农业大省，1982年时农业人口占了91.2%的比例。40年后，河南省的农业人口占比已经下降到了43.55%。 农民以及农民的子女进城，是个艰难的过程，因为进城买房的年轻人，不光要花光祖辈和父辈的积蓄或家产，还要背负上沉重的贷款负担。 郑州作为省会，是河南城市化的龙头。1982年郑州市区人口是795700人， 2021年末郑州的常住人口中，居住在城镇地域的人口为1007.9万人，占常住人口的79.1%。 这么多人口的涌入，给郑州带来新鲜的血液和经济活力，郑州成了一个繁荣的大都市。这么多人带动了郑州房地产蓬勃发展，也让郑州的房价扶摇直上。 郑州的房价有多高呢？ 2021年7月郑州成交均价在每平方16164 元，郑东新区的均价都在两万以上，某些楼盘甚至三四万。 一套房两三百万，甚至三四百万，这对于农民家庭和刚进城的大学生来说，甚至对于郑州工薪阶层来说，都是个天文数字。 与高房价形成鲜明对比的是低收入。郑州的人均GDP在中部省会城市中相对落后，落后于周边的武汉、长沙、郑州、南昌、济南等省会城市。 为什么收入偏低？因为郑州产业结构上既也没有矿产资源，也没有培育出高附加值的高新技术产业，招商引资最成功的可能就是富士康了。 没有高新技术产业的支撑，就没有高收入的工作岗位。对于大部分新郑州人，买一套房的确需要两三代人勒紧裤腰带，可能还要背负百万贷款。 然而中国人总是对未来充满了向往和期待，就算是砸锅卖铁、每月还贷款买了房，心里也美滋滋的，毕竟在城市安家了。 然而房子一旦烂尾，就等于毁灭了他们的所有，包括对未来美好的憧憬。然而更残酷的是，他们还得每月把自己的血汗钱，填入到这个无底洞中。 中国人为什么不怕吃苦？因为他们肩上有责任，心中有梦想，他们坚信幸福是奋斗出来的。然而当梦想破灭了，奋斗也就失去了意义。 谁能接受自己的几代人的积蓄和几十年的奋斗（贷款一般二三十年），最终化为了一栋永远也住不进去的烂尾楼？ 一旦摊上了烂尾楼，当事人会有种万念俱灰的沮丧感，人生提前进入了垃圾时间，那种绝望我感同身受。因此，烂尾楼可以说是民心粉碎机。 郑州为什么会成为烂尾第一城呢？这个原因很多，有的是开发商的问题，有的是政策原因，有的是监管问题，有的涉及拆迁纠纷，有的陷入了漫长的司法程序。 归根结底，那就是城市化进程太快，城市发展太倚重房地产了。有些城市的城市化，是工业化带动城市化，而郑州走了另一条路子——城中村改造。 2003年底，郑州出台了《郑州市城中村改造规定》，掀开了轰轰烈烈、闻名全国城中村改造的时代大潮，时至今日已经18年了。  郑州地处华北平原，原本只是个县（郑县），这里人口稠密，村镇星罗棋布。随着城市的发展扩张，形成了很多城中村。 有的城中村规模极为庞大，比郑州北三环与文化路交叉口的陈砦（zhài），是郑漂的聚集地，流动人口曾达十五六万，几乎是个小县城的规模，号称小香港。 郑州城中村的体量都挺大，拆迁难度高、改造难度也非常大，配套建设工程以及安置工作量都很惊人，很少有外地开发商敢接手。 外地专业的大开发商不敢接手，本土的中小开发商便被顶到了城中村的第一线。很多城改项目，选择开发商的标准只有赔偿多少，不怎么看资质。 即便是小开发商，只要跟村里领导关系好、多出点儿钱就能把项目能拿下。但是随着城改的进一步推进，村民相互攀比，胃口也越来越大，开发商前期的投入也越来越大。 郑州绝大多数的项目都是城改，很少有净地招拍挂，而在本土开发商垄断了郑州大量土地资源情况下，其他开发商根本吃不开，连万科进郑州都吃了不少苦头。 万科大部分项目都是和当地小开发商合作的，由当地企业出地。不少实力房企根本拿不到地，尤其是四环内的地，三环内更不要提了。 拿下项目之后本土的中小开发商，为了募集前期投入的巨额资金，就剑走偏锋，甚至搞非法集资、民间借贷等等。后期为了节约成本，又偷偷降低品质。 为了尽快回笼资金，不少开发商违规操作，在预售许可证没下来的时候，就开始以低价内部团购、亲友团购等形式先行买房。按照规定，预售许可证必须在封顶以后才能办理。  在房地产野蛮生长、房价持续飙升的年代，很多人都是非理智的，抢到即是赚到，尽管没有预售许可证，大家也疯狂入手，那时候大部分都不会出问题。 但也有例外，比如一个叫啟（qǐ）福城的项目，是郑州密垌村城改项目，2013年在项目手续不齐全的情况下，以低于市场价的价格启动项目内购。 既然不是合法的预售，那资金就没有进入监管账户。后来这个开发商的资金链断了，项目烂尾了。涉及团购的单位包括郑州电视台，房管局，税务局，公交公司等等……  郑州的城中村改造，已经过去了18个年头。现在的郑州高楼林立，一派繁花似锦的景象，诞生了一大批本土的中小房地产公司。 在野蛮生长年代，他们项目的运行不是很规范，有时候甚至是先上车再补票。由于行情好，没有什么风险。然而行情变糟，他们又沦为重灾区。  这两年，郑州城镇化速度大幅放缓。2021年的新增人口只增加了12.5万人，且新出生人口也大幅度下降，2021年全市出生人口10.9万人，比2020年减少0.9万人。 简单来说，就是没人接盘了。而房地产企业之前高负债（空手套白狼）的模式难以为继，资金链条逐渐紧张。 于是越来越多的本土中小房地产企业陷入了困境。加上2021年的水灾，又加上一轮又一轮的疫情，越来越多的项目出现了烂尾。 按照规定，业主的购房款是被打入监管账户的。然而很奇怪，很多烂尾项目的资金，被从监管账户中违规套取、抽调。就这样，业主利益最后的防火墙被破坏了…… 7月13日，河南郑州。康桥玖玺园业主质疑自己买的商品房预售资金监管出现问题，到监管银行询问，行长进行了当面回复。 我认为这位行长胸有成竹、进退有据，表述也非常清晰严谨，谁的责任、谁涉嫌违法，话已经挑的很明了。现在该郑州市房管局资金监管科出来说两句了。 所以不健康的房地产发展模式，对中央调控政策的漠视，监管部门的失职，加上经济环境的恶化，都是郑州沦为烂尾第一城的原因。 现在大批工程出现问题已经成为事实，必须直面问题，不能回避，更不能拖。群众利益无小事，何况是事关数万个家庭的大事，也关系着全国系统性金融风险。 如何解决这个烂尾楼，我觉得只要动脑筋，一定会找到办法。在这方面，我认为河南可以向云南取取经。 根据云南日报的消息，截至今年6月13日，全省334个烂尾楼已基本盘活322个，总化解率为96.41%，除了极少数项目，月底可基本实现存量清零。  云南的经验有哪些呢？结合蛋总的观察，有如下经验可借鉴：第一是追查，第二是追责，第三是追款，第四是追进度，最终是为了追回失去的民心。 追查。解决问题，首先得找到问题的症结，要对烂尾的项目进行彻底的摸排调查，然后一项目一策，制定补救方案。 追责。烂尾楼背后暴露出的还有腐败和作风问题。违规审批、违规操作、滥用职权、以权谋私、权钱交易、失职渎职……项目烂尾，相关政府部门监管缺位是一个关键因素。  处理了有问题的干部，一方面能起到以儆效尤的作用，另一方面也能给有能力、有担当的干部腾出岗位。简单来说，谁能为群众办实事谁上。 追款。项目烂尾，多是因为资金出现了问题，要么企业资金链断裂，要么项目资金被违规挪用，要千方百计把资金给找回来。 追进度。方案制定出来后，要急群众之所急，尽快排除一些困难复工续建，让项目尽快完工，让房产尽快交付。 住房是民生大计，“烂尾楼”是城市之疤、民生之痛，更是我们社会的耻辱。有关部门必须拿出最大的决心和担当去解决掉，尽早实现烂尾楼清零。 希望郑州，早日走出困境、洗刷耻辱，然后拿出壮士断腕、破釜沉舟的勇气，去实现产业升级。伟大复兴的功劳簿上，郑州不能缺席。 最后提醒一下各位朋友，一定要树立风险意识。虽然目前形势严峻，但我们应该保持信心。 来源：公众号 超级学爸 作者：学爸蛋总 文章仅代表作者观点，转载请注明来源及作者 文章搜索: 学爸蛋总 超级学爸 房地产 烂尾楼 停贷 |
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